Организация, являясь собственником земельных участков, сдала их в аренду юридическому лицу. Данное юридическое лицо (ЮЛ А.) по соглашению переуступки прав и обязанностей передало все права и обязанности по договору аренды другому юридическому лицу - ООО "Б". В настоящее время в отношении ООО "Б" введена процедура наблюдения. Может ли юридическое лицо (ЮЛ В.) заключить с ООО "Б" соглашение о переуступке прав и обязанностей по указанному договору аренды, учитывая, что в отношении ООО "Б" введена процедура наблюдения? Если может, то какие риски могут возникнуть у четвертого юридического лица?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заключение договора последующей передачи прав аренды между ЮЛ Б., которое находится в процессе наблюдения, и ЮЛ В. не противоречит закону. При этом исходя из конкретных обстоятельств и условий эта сделка может быть признана недействительной.

Обоснование вывода:
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Пунктом 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанном случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.
Законодательство не содержит запрета последующей передачи права аренды по договорам перенайма, и неоднократная передача права аренды одного и того же земельного участка применяется на практике участниками гражданского оборота (смотрите постановление АС Западно-Сибирского округа от 05.11.2019 N Ф04-5901/17 по делу N А03-8559/2016).
Сделка по уступке права аренды представляет собой передачу договора (ст. 392.3 ГК РФ, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.03.2017 N 303-ЭС16-16877). В результате передачи договора к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора (п. 22 Обзора Судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).
Это означает, что новый арендатор (ЮЛ Б.) становится правопреемником прежнего (ЮЛ А.) в договоре аренды, то есть, по сути, новым арендатором. Следовательно, новый арендатор (ЮЛ Б.) при последующей передаче прав аренды последующему арендатору (ЮЛ В.) должен соблюдать общие правила передачи прав аренды земельного участка (передачи договора, перенайма).
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в арендном обязательстве, перенаем должен осуществляться с соблюдением правил об уступке требования и переводе долга (смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01). Законодательство не содержит запрета на передачу договора, уступку прав и перевод долга юридическим лицом, в отношении которого возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве). Однако в зависимости от применяемой процедуры банкротства сделки, связанные с уступкой прав требования и переводом долга, могут совершаться лишь с соблюдением определенных условий.
Так, согласно подп. 2 п. 2 ст. 64 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, связанные с уступкой прав требования и перевода долга, могут совершаться органами управления должника с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме. Сделка, совершенная с нарушением этого правила, является оспоримой и может быть признана недействительной по требованию временного управляющего (смотрите абзац второй п. 1 ст. 66 Закона о банкротстве, п. "д" информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 N 129).
Таким образом, во избежание риска признания договора последующей передачи прав аренды недействительным ЮЛ В. следует удостовериться, что ЮЛ Б. получило письменное согласие на совершение сделки от временного управляющего.
Закон о банкротстве предусматривает и иные специальные основания недействительности сделок должника в соответствии с главой III.1 этого закона. Однако из ст. 61.9 Закона о банкротстве следует, что заявление об оспаривании сделок по этим основаниям может быть подано лишь внешним или конкурсным управляющим, то есть в период внешнего управления или конкурсного производства. В ходе наблюдения сделки должника по таким основаниям оспорены быть не могут (п. 30 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63). При этом совершенные в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления сделки также могут быть впоследствии оспорены по указанным специальным основаниям по правилам главы III.1 Закона о банкротстве в процедурах внешнего управления или конкурсного производства.
То есть во избежание риска признания договора последующей передачи прав аренды, заключенного на стадии наблюдения, недействительным в случае введения в отношении ЮЛ Б. процедуры внешнего управления или конкурсного производства ЮЛ В. следует удостовериться, что договор заключен при равноценном встречном исполнении обязательств (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве), не в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве), и не влечет за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (ст. 61.3 Закона о банкротстве).
Также следует учитывать, что, помимо специальных оснований, предусмотренных Законом о банкротстве, сделки должника могут являться ничтожными или оспоримыми по общим основаниям, установленным гражданским законодательством, то есть в соответствии с параграфом 2 главы 9 ГК РФ (п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве).
Таким образом, заключение договора последующей передачи прав аренды между ЮЛ Б., которое находится в процессе наблюдения, и ЮЛ В. не противоречит закону. При этом исходя из конкретных обстоятельств и условий сделки не исключается возможность признания ее недействительной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Данилова Наталья

Ответ прошел контроль качества

25 декабря 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.