Квартира, которая находится в ипотеке, в порядке вымороченного имущества перешла в собственность к муниципальному образованию. В связи с тем, что муниципальное образование не платило по ипотеке, банк-залогодержатель обратился в суд с требованием взыскания всей суммы долга по ипотеке и процентов, штрафов. Суд вынес решение о продаже ипотечной квартиры через торги. В случае участия в таком аукционе третьего лица и его победе, переходят ли к новому собственнику долги по ипотеке, процентам (сумма продажи на аукционе в 2 раза меньше общей задолженности перед банком)?

Публично-правовое образование, приобретшее выморочное имущество, отвечает по долгам наследодателя по правилам п. 1 ст. 1175 ГК РФ, как и любые наследники - в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Это подтверждено в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" (далее - Постановление N 9), где указано, что ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства, а также Российская Федерация, города федерального значения Москва и Санкт-Петербург или муниципальные образования, в собственность которых переходит выморочное имущество в порядке наследования по закону.
Стоимость наследственного имущества может быть определена по результатам независимой оценки, в том числе в рамках экспертизы, назначенной судом при рассмотрении спора о взыскании задолженности с наследников. Определению подлежит рыночная стоимость такого имущества на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом (абзац первый п. 61 Постановления N 9, определение Верховного Суда РФ от 26 сентября 2017 г. N 5-КГ17-135).
Поскольку ответственность выморочного наследника ограничена стоимостью наследственного имущества, которое в результате торгов может быть продано как по более высокой, так и по более низкой цене, суд в резолютивной части решения должен указать на выплату долга публичным наследником не более суммы, полученной от реализации выморочного имущества (смотрите: решение Ленинского районного суда г. Иваново Ивановской области от 11 ноября 2020 г. по делу N 2-1883/2020, решение Канашского районного суда Чувашской Республики - Чувашии от 11 февраля 2020 г. по делу N 2-12/2020, решение Ленинского районного суда г. Челябинска Челябинской области от 18 сентября 2018 г. по делу N 2-1951/2018).
Таким образом, наследник выморочного имущества несет ответственность в пределах стоимости перешедшего к нему имущества, а при недостаточности суммы, полученной от его реализации в результате снижения его стоимости при проведении торгов, обязательства наследника в недостающей части прекращаются на основании п. 1 ст. 416 ГК РФ невозможностью исполнения. Поэтому по требованиям кредиторов, обеспеченных выморочным имуществом, взыскание не может быть больше суммы, полученной от реализации выморочного имущества (смотрите: решение Промышленного районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 5 апреля 2022 г. по делу N 2-676/2022, решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 29 января 2021 г. по делу N 2-565/2021, решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 мая 2019 г. по делу N 2-1692/2019).
Таким образом, после продажи квартиры на торгах кредитор получает удовлетворение из стоимости имущества, в остальной части обязательства по кредитному договору прекращаются невозможностью исполнения. К покупателю долг в оставшейся части не переходит.
Договор купли-продажи, заключенный на торгах по реализации заложенного имущества, является основанием прекращения залога, а не основанием перехода долга на покупателя. Такой договор заключается в соответствии с правилами главы 30 ГК РФ, предусматривает обязанность покупателя оплатить покупную цену и не возлагает на приобретателя имущества на торгах каких-либо дополнительных обязанностей по возврату всего долга.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

7 октября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.