Между двумя юридическими лицами заключен договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа на шесть месяцев. Оплата по договору произведена в полном объеме покупателем. Однако документы об оплате не сохранились. Продавец не подтверждает оплату и отказывает в снятии обременения, так как на стороне продавца выступал филиал, который уже ликвидирован, соответственно, документы не сохранились. Сделка купли-продажи зарегистрирована органами БТИ в 1998 году. В документах покупателя на собственность при подтверждении права в ЕГРН указано: ипотека в силу закона. Как снять обременение в данной ситуации? Как можно подтвердить факт оплаты по договору?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данной ситуации для снятия обременения покупателю необходимо обратиться в суд с иском о прекращении залога (признании залога отсутствующим) к продавцу (к головной организации). На основании решения суда запись о залоге подлежит погашению.

Обоснование вывода:
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 348 ГК РФ).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).
Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником (определения ВС РФ от 21.07.2020 N 32-КГ20-6-К1, от 17.03.2020 N 36-КГ19-10, от 23.10.2018 N 18-КГ18-177).
В рассматриваемой ситуации залогом обеспечивалось исполнение обязательства по оплате. Срок оплаты давно прошел. Покупатель произвел оплату, однако подтвердить ее не может. Вместе с тем требование продавца к покупателю не может быть удовлетворено судом, если покупатель заявит об истечении срока исковой давности (ст. 196, п. 2 ст. 199, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). Истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности. Истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности (определения ВС РФ от 17.11.2020 N 5-КГ20-82-К2, от 01.11.2016 N 84-КГ16-7).
Представительства и филиалы не являются юридическими лицами (п. 3 ст. 55 ГК РФ). Права и обязанности по сделкам, заключенным руководителем филиала, возникают у самого юридического лица, создавшего филиал, на практике иногда именуемого головной организацией.
В рассматриваемой ситуации покупатель может обратиться с иском к головной организации о прекращении залога (признании залога отсутствующим) (смотрите также определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.05.2022 по делу N 8Г-6114/2022[88-7638/2022], постановление АС Дальневосточного округа от 04.05.2022 N Ф03-1542/22, а также п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N 6267/10).
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается в том числе по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном указанной статьей. Таким образом, на основании полученного решения суда залогодатель-покупатель сможет обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи о залоге.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга

Ответ прошел контроль качества

16 июня 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.