На территории городского поселения имеется полуразрушенный двухквартирный дом. У одной части дома (квартира N 1) имеется собственник, который в нем не проживает и просит признать непригодным для проживания, в то время как собственник и не предпринимал никаких мер по его содержанию и сохранению более 15 лет. А у второй части (квартира N 2) собственник не установлен. Квартира N 2 полностью разрушена (один фундамент остался), изготовление техпаспорта не представляется возможным. Может ли муниципалитет признать квартиру N 2 бесхозной и нужно ли это делать?

В соответствии со ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности.
Смотрите: Энциклопедия судебной практики. Бесхозяйные вещи (Ст. 225 ГК).
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
Порядок принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей регламентируется Приказом Министерства экономического развития РФ от 10 декабря 2015 г. N 931 "Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей" (далее - Порядок принятия на учет).
Согласно п. 3-6, 9 Порядка принятия на учет, на учет принимаются здания, сооружения, помещения (далее - объекты недвижимого имущества), которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности на которые собственники отказались.
В случае если сведения об объекте недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, принятие на учет такого объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного осуществляется одновременно с его постановкой на государственный кадастровый учет в порядке, установленном Законом.
Принятие на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества осуществляется в следующем порядке:
- прием в порядке межведомственного информационного взаимодействия заявления о постановке на учет и документов, предусмотренных в пункте 6 настоящего Порядка;
- проверка документов на соответствие требованиям, предъявляемым Законом к документам, поступающим в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
- внесение записей в Единый государственный реестр недвижимости о принятии на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании заявления о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей (далее - заявление) (приложение N 1 к настоящему Порядку):
- органа местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов, а на межселенных территориях - органа местного самоуправления муниципальных районов в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих муниципальных образований;
- исполнительного органа государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих городов.
В заявлении указываются: вид объекта недвижимости, его кадастровый номер, адрес (при наличии), сведения о заявителе, а также сведения о собственнике в случае, если принятие объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного осуществляется в связи с отказом лица (лиц) от права собственности на объект недвижимости.
Обязательным приложением к заявлению являются документы, предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным в соответствии с частью 7 статьи 7 Закона.
Важно отметить, что в силу п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).
В системном понимании вышеизложенного государственный кадастровый учет объектов недвижимости, в т.ч. бесхозяйных объектов, осуществляется только в отношении реально существующих объектов недвижимости.
Прекращение существования объекта недвижимости является основанием для снятия его с государственного кадастрового учета в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу п. 3 ст. 225 ГК РФ по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
В связи с изложенным, право собственности может быть признано судом и зарегистрировано в ЕГРН только при наличии реально существующего объекта недвижимости, поставленного на государственный кадастровый учет.
Как следует из содержания вопроса, квартира 2 как объект недвижимости в действительности не существует.
В этой связи полагаем, что обязанность постановки такого имущества на кадастровый учет как бесхозяйного у органа местного самоуправления отсутствует. Равно как и признание такого имущества (несуществующего) муниципальной собственностью.
Решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики - Чувашии от 26 сентября 2014 г. по делу N 2-3458/2014: "Согласно ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты недвижимости могут существовать без наличия прав на них (бесхозяйная вещь, объект недвижимости, собственник которой не известен или от которой собственник отказался, самовольно возведённый объект недвижимости (ст. 222 ГК РФ), но вещные права на недвижимость не могут существовать без такой недвижимости - поскольку не существует (прекращает своё существование) сам объект недвижимости, и, - соответственно - объект прав и сделок (ст. 128, 130, 131, 549, 551, 554 ГК РФ)".
Решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 8 декабря 2020 г. по делу N 2-898/2020: Принимая во внимание данные обстоятельства и доказательства, суд приходит к выводу, что по состоянию на дату рассмотрения настоящего гражданского дела спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N физически не существуют (снесены). Поскольку право собственности на несуществующий объект недвижимости существовать не может, то исковые требования о прекращении права собственности и о признании права собственности в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N удовлетворены быть не могут, в том числе и в силу того, что эти объекты не существуют на момент рассмотрения настоящего дела.
Решение Ононского районного суда Забайкальского края от 29 мая 2019 г. по делу N 2-133/2019: Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому Давыдова А.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, направила суду ходатайство, к котором просила рассмотреть дело в их отсутствие, отказать в заявленных требованиях в отношении Управления в полном объеме, а также отказать в удовлетворении требования о признании права собственности на жилое помещение, так как действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на объект недвижимости, прекративший свое существование.
Решение Ленинского районного суда г. Иваново Ивановской области от 24 января 2020 г. по делу N 2-31/2020: Поскольку спорный объект, вследствие снятия его с кадастрового учета, прекратил свое существование, заявляемые истцом требования о признании права собственности на отсутствующий объект не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела.
В случае, если квартира 2 постановлена на государственный кадастровый учет, полагаем возможным рассмотреть вариант снятия ее с кадастрового учета.
Так, в силу подп. 2.2 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости и земельного участка, на котором они были расположены, ликвидирован (в отношении юридического лица), или если правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка, на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такие объекты недвижимости не имели собственника, или если таким зданием является многоквартирный дом.
Дополнительно сообщаем, что выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости осуществляется на основании ст. 69.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно п. 8 ст. 69.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если ранее учтенным объектом недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, прекратившие свое существование, уполномоченный орган обязан обратиться в орган регистрации прав с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости. При этом подготовка и представление в орган регистрации прав акта обследования не требуется, снятие с государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости осуществляется на основании заявления уполномоченного органа с приложением акта осмотра такого объекта недвижимости. Не позднее чем за тридцать дней до подачи указанного заявления уполномоченный орган обязан уведомить об этом лицо, выявленное в качестве правообладателя такого объекта недвижимости, способами, указанными в пункте 2 части 9 настоящей статьи.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

9 мая 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.