Физическое лицо арендует земельный участок и планирует на нем строительство. К участку проезда нет. Для проезда к данному земельному участку нужно пересекать территорию, прилегающую к муниципальному бюджетному учреждению культуры (кинотеатр). Данная территория в собственности поселения и передана на праве постоянного бессрочного пользования муниципальному бюджетному учреждению культуры (кинотеатр) (МБУК Кинотеатр). В данном случае нужно заключить соглашение об установлении сервитута с физическим лицом. Кто это делает: собственник участка или подведомственное учреждение МБУК Кинотеатр? Можно ли установить плату за сервитут и как ее рассчитать? Какова примерная форма соглашения?

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества*(1) (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.
В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение.
Таким образом, учреждение вправе заключить соглашение об установлении сервитута лишь при наличии письменного согласия органа исполнительной власти, в ведении которого находится учреждение (в рассматриваемом случае - учредителя), вне зависимости от целей установления сервитута. В этой связи смотрите: решение Арбитражного суда Магаданской области от 20 мая 2016 г. по делу N А37-406/2016.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 39.25 ЗК РФ и ст. 51, 57, 62 БК РФ, в случае, если соглашение об установлении сервитута заключено с государственным или муниципальным учреждением, плата по такому соглашению вносится, поступает и зачисляется в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ. Обязанность по начислению доходов возлагается на уполномоченный орган, наделенный полномочиями администратора доходов соответствующего бюджета от такого вида поступлений (смотрите письмо Минфина России от 27.11.2020 N 02-04-10/104872).
Обязательные условия соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, перечислены в п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ.
Принимая во внимание положения п. 1 ст. 432 ГК РФ, а также нормы п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ в соглашение об установлении сервитута, помимо предмета (право ограниченного пользования), целесообразно включить:
1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;
2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением случая установления сервитута в отношении всего земельного участка;
3) сведения о сторонах соглашения;
4) цели и основания установления сервитута;
5) срок действия сервитута;
6) размер платы*(2);
7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;
8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению;
9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.
Подписанное соглашение об установлении сервитута направляется правообладателю земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут. После этого сервитут подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 274 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 52, ч. 4 ст. 44, чч. 1, 2 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута.
При этом государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (ч. 4 ст. 44 Закона N 218-ФЗ).
Таким образом, если право ограниченного пользования устанавливается на часть земельного участка, то заявителем должен быть представлен межевой план, содержащий сведения об образовании соответствующей части земельного участка.
Отметим, что межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках. В межевом плане указываются:
1) сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;
2) сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;
3) новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков.
Таким образом, для регистрации сервитута в ЕГРН потребуются:
1) заявление установленной формы (ч. 1 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ) (заполняется сотрудником МФЦ);
2) соглашение об установлении сервитута (смотрите примерную форму соглашения об установлении сервитута части земельного участка, подготовленную экспертами компании ГАРАНТ);
3) межевой план (в случае установления сервитута не на весь, а на часть земельного участка).
Отмечаем, что если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка и срок его действия не превышает трех лет, то соглашение о сервитуте может быть заключено без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением сервитута (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ). В данном случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Примерная форма соглашения об установлении сервитута части земельного участка (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);
- Энциклопедия решений. Учет земельных участков, полученных на праве постоянного (бессрочного) пользования (для бюджетной сферы);
- Энциклопедия решений. Отчет об оценке;
- Вопрос: Порядок отражения в бухгалтерском учете автономного учреждения передачи части земельного участка на основании соглашения об установлении сервитута с акционерным обществом (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2021 г.);
- Вопрос: Чем необходимо руководствоваться при установлении сервитута и определении его площади (размера)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2020 г.);
- Вопрос: На земельном участке, принадлежащем организации на праве собственности, находится имущество (трансформаторная подстанция), принадлежащее на праве собственности сторонней организации. Как оформить сервитут? Какие действия пошагово надо предпринять? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2020 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

22 апреля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Сразу отметим, что поскольку арендатор земельного участка не является обладателем вещного права, то в случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута не лишен возможности разрешения вопроса об установлении сервитута через арендодателя. В этой связи смотрите определение Верховного Суда РФ от 15 января 2015 г. N 308-ЭС14-7676; постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 апреля 2019 г. N Ф01-1149/19 по делу N А29-10746/2017; Обзор судебной практики по делам, связанным с установлением сервитута на земельные участки (2014-2016 гг.) (утвержден Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 октября 2016 г.) (пункт 5); Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 8 ноября 2019 г. по делу N 33-18513/2019.
Таким образом, со стороны арендатора по соглашению об установлении сервитута, по нашему мнению, должен выступать публичный собственник земельного участка.
*(2) Согласно подп. 6 п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ в числе прочего соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать размер платы, определяемой в соответствии с п. 2 настоящей статьи.
В силу п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется:
1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Отметим, что в ходе подготовки ответа нами не обнаружены правила определения платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Крыловского сельского поселения Крыловского района". В этой связи произвести расчет платы за сервитут не представляется возможным.
В случае если такие правила (порядок) не утверждены, полагаем, что их необходимо принять. В этой связи смотрите решение Крыловского районного суда Краснодарского края от 13 февраля 2018 г. по делу N 2а-134/2018; решение Крымского районного суда Краснодарского края от 29 ноября 2021 г. по делу N 2а-2820/2021.
В качестве примера смотрите:
- постановление Администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области от 20 августа 2015 г. N 1064 "Об утверждении Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Усть-Катавского городского округа";
- решение Совета муниципального образования "Енотаевский район" Астраханской области от 29 июля 2020 г. N 51 "О Порядке определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования "Енотаевский район";
- решение Алуштинского городского совета Республики Крым от 21 февраля 2020 г. N 7/20 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков муниципальной собственности, размера платы за увеличение площади земельных участков, образованных путем перераспределения, и платы за установление сервитута, в том числе публичного, в отношении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым" (7 сессия 2 созыва).