В какой форме проводятся торги по продаже земельных участков (предоставления их в аренду) и каков порядок их проведения?

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.
Постановлением Правительства РФ от 22 октября 2014 г. N 1090 данное постановление признано утратившим силу с 1 марта 2015 г.
В ходе подготовки ответа нами не найдены специальные нормы федерального законодательства, заменяющие вышеприведенное постановление.
Вместе с тем сообщаем, что порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.
Из содержания п. 1, п. 2 ст. 448 ГК РФ и п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ следует, что организатор аукциона самостоятельно определяет форму торгов и порядок их проведения.
Таким образом, действующим законодательством не устанавливается запрет на проведение аукционов, открытых по составу участников, но закрытых по форме подачи предложений о цене имущества. Поскольку проведение аукционов на таких условиях, на наш взгляд, не приводят к ограничению конкуренции.
Так, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2015 г. по делу N А32-19487/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 декабря 2015 г. N Ф08-9100/15 по делу N А32-19487/2015, суд приходит к выводу о том, что действующим законодательством не запрещено проводить аукцион, открытый по составу участников и закрытый по форме подачи предложений о цене имущества. При организации аукциона в такой форме шаг аукциона не предусмотрен, поэтому организатором торгов указано: Шаг аукциона "0".
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2015 г. по делу N А32-19487/2015: Извещение N 170315/1813508/02, опубликованное на сайте www.torgi.gov.ru и представленное в материалы дела, содержит все требуемые реквизиты согласно требованиям статьи 39.11. ЗК РФ. Действующим законодательством не запрещено проводить аукцион, открытый по составу участников и закрытый по форме подачи предложений о цене имущества. При организации аукциона в такой форме шаг аукциона не предусмотрен, поэтому организатором торгов указано: Шаг аукциона - "0".
Аналогичная позиция также содержится в решении Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Адыгея от 1 декабря 2020 г. N 001/01/18.1-637/2020, где сказано: при таких обстоятельствах, по мнению Комиссии, действия Организатора торгов в части установления закрытой формы подачи предложений о цене при проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка не противоречат действующему законодательству и не могли привести к ограничению конкуренции..., а также в решении Управления Федеральной антимонопольной службы по Волгоградской области от 27 апреля 2015 г. N 15-01-18.1-03/313.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17 апреля 2018 г. по делу N А63-13315/2017 (смотрите Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2018 г. N 16АП-2289/18; Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2018 г. N 16АП-2289/18): Извещение о проведении 14 июля 2017 года аукциона, закрытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:35:000000:5436; 26:35:100501:198 опубликовано в газете "Голос времени" от 10.06.2017, на официальном сайте Российской Федерации для размещения торгов www.torgi.gov.ru 08.06.2017 (срок приема заявок с 13.06.2017 по 07.07.2017), а также 08.06.2017 на официальном интернет-портале администрации Кировского муниципального района Ставропольского края (www.akmrsk-portal.ru).
Также считаем заслуживающими внимания следующие акты органов местного самоуправления.
Постановление администрации Верхнесеребряковского сельского поселения от 22 февраля 2022 г. N 50 "О создании комиссии по проведению торгов (аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков" (Текст документа опубликован на сайте verhneserebrsp.ru, приведен по состоянию на 23.03.2022): 1.3. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
Постановление администрации Рагозинского сельского поселения от 27 декабря 2021 г. N 79 "Об утверждении Порядка организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков": принимая решение об участии в аукционе (конкурсе), открытом по составу участников и открытом (закрытом) по форме подачи предложений, по продаже земельного участка (права аренды земельного участка).
Постановление администрации Унарского сельского поселения от 20 декабря 2021 г. N 91 "Об утверждении Порядка организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков": принимая решение об участии в аукционе (конкурсе), открытом по составу участников и открытом (закрытом) по форме подачи предложений, по продаже земельного участка (права аренды земельного участка).
Постановление администрации Верхнесеребряковского сельского поселения от 24 февраля 2022 г. N 51 "О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности" (Текст документа опубликован на сайте verhneserebrsp.ru, приведен по состоянию на 23.03.2022): В соответствии со ст. 39.11.-39.12. Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3.3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", ПОСТАНОВЛЯЮ: 1. Объявить "04" апреля 2022 года в 10 часов 00 минут, по адресу: Зимовниковский район, сл. Верхнесеребряковка, ул. Мира 1а, проведение аукциона, открытого по составу участников, закрытого по форме подачи предложений о цене за земельный участок, по продаже права аренды земельного участка: Лот N 1 - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ростовская область, р-н Зимовниковский, вблизи х. Нижнежировский. Кадастровый номер 61:13:0600001:151 площадь 1400000 кв.м. Стартовая цена рыночной стоимости годовой арендной платы 82712,61 (восемьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей 61 коп. Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (Приложение 1).
Постановление администрации Верхнесеребряковского сельского поселения от 24 февраля 2022 г. N 51 "О проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка" о продаже права на заключение договоров аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности: Лот N 1 - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ростовская область, р-н Зимовниковский, вблизи х. Нижнежировский. Кадастровый номер 61:13:0600001:151 площадь 1400000 кв.м. Стартовая цена рыночной стоимости годовой арендной платы 230000 (двести тридцать тысяч) рублей. Размер задатка-20% от начального". Текст документа опубликован на сайте verhneserebrsp.ru, приведен по состоянию на 23.03.2022: 1. Сведения о дате, времени и порядке проведения торгов - "04" апреля 2022 года в 10-00 в здании Администрации Верхнесеребряковского сельского поселения по адресу: 347469, кабинет N 1, ул. Мира д. 1а, сл. Верхнесеребряковка, Зимовниковского района, Ростовской области, т.8(86376) 3-94-43. Торги проводятся в соответствии со ст. 39.11.-39.12. Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ. 2. Форма проведения торгов - аукцион, открытый по составу участников, закрытый по форме подачи предложений о цене земельных участков. Шаг аукциона 0.
Постановление администрации Киришского муниципального района от 10 февраля 2022 г. N 301 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме" (Текст документа опубликован на сайте www.admkir.ru, приведен по состоянию на 22.2.2022): В соответствии со ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 года N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса", администрация Киришского муниципального района, действующая от имени Киришского городского поселения, ПОСТАНОВЛЯЕТ: 1. Провести аукцион, закрытый по составу участников и открытый по форме подачи предложений на право заключения договора аренды в электронной форме, на следующий объект недвижимости: - Земельный участок, кадастровый номер 47:27:0702024:19, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Обслуживание жилой застройки, адрес объекта: Ленинградская область. Киришский муниципальный район, Киришское ГП, г. Кириши, микрорайон Березки-2, общая площадь 960 кв. м.
Вместе с тем в правоприменительной практике, существует и иное мнение по данному вопросу.
Так, Управление Федеральной антимонопольной службы по Волгоградской области в решении N 034/01/18.1-810/2019 от 29 августа 2019 г. приходит к выводу о том, что императивные нормы подп. 6 п. 21 и п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ, обязывающие организатора аукциона установить в извещении "шаг аукциона", не предполагают организовать аукцион в виде закрытой формы подачи предложений по цене.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- Вопрос: Допускает ли Земельный кодекс Российской Федерации проведение открытого аукциона с закрытой формой подачи предложения о цене? Можно ли в таком случае в соответствии с п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ установить шаг аукциона в размере 0 руб.? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2021 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

9 апреля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.