Организация приобрела нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома. Помещение изначально было запланировано в конструкции дома как нежилое (назначение - магазин), из жилых помещений оно не реконструировалось. В момент приобретения у помещения уже имелось крыльцо (открытый вход в магазин (ступеньки)). Управляющая многоквартирным домом компания требует заключения договора аренды земельного участка, занимаемого крыльцом магазина. Правомерно ли требование управляющей компании?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемом случае требование управляющей компании неправомерно.

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Крыльцо, как следует из вопроса, представляет собой конструктивный элемент многоквартирного дома, являющийся его неотъемлемой частью. По сути, оно является элементом вспомогательного назначения по отношению к нежилому помещению в доме (магазину), необходимым для его использования. Это подтверждается Классификатором конструктивных решений зданий и сооружений (приложение 1 к Методическим указаниям по разработке укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры, утвержденным приказом Минрегионразвития России от 16.11.2010 N 497), согласно которому крыльца (классификационный код 062160400000) отнесены к конструктивным элементам строений, объединенным в группу "Конструкции строений" (классификационный код 062000000000). При таком положении, а также учитывая, что крыльцо в рассматриваемой ситуации как конструктивный элемент многоквартирного дома было создано до момента формирования земельного участка и возникновения права общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме, по нашему мнению, земельный участок, занятый крыльцом, является частью земельного участка под многоквартирным домом.
При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации")*(1).
Частью 2 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ГК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В частности, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам при соблюдении двух условий:
- если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц;
- если решение об этом принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, управляющая компания принимать решения о передаче объекта общего имущества в многоквартирном доме (в частности земельного участка) в аренду не вправе.
Необходимо отметить, что понятие "помещения", содержащееся в ст. 36 ЖК РФ, не ограничивается только жилыми помещениями (квартирами). Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит также собственникам нежилых помещений, являющихся частью этого многоквартирном доме (встроенных, встроенно-пристроенных и т.п.). Следовательно, собственникам таких нежилых помещений принадлежит и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
Часть земельного участка может являться объектом договора аренды (пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") при условии соблюдения требования п. 3 ст. 607 ГК РФ об обязательном указании в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В то же время договор аренды предполагает предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование тому лицу, который правом владения и пользования данным имуществом не обладает. Собственник же общего имущества в многоквартирном доме вправе осуществлять владение и пользование им в полном объеме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Кроме того, при предоставлении части земельного участка под многоквартирным домом как объекта общего имущества в аренду одному из собственников помещений (то есть долевому сособственнику в отношении данного объекта) арендодатель и арендатор совпадут в одном лице. Поэтому предлагаемый договор аренды, по нашему мнению, ничтожен как мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
В связи с этим мы полагаем (с учетом информации, представленной в вопросе), что ни у управляющей компании, ни у других собственников помещений дома нет правовых оснований требовать от собственника нежилого помещения заключения договора аренды части земельного участка, занимаемой крыльцом (учитывая также, что понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, п. 1 ст. 421 ГК РФ) или внесения арендных платежей за фактическое пользование этой частью участка.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

12 октября 2012 г.

*(1) Если же земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В такой ситуации собственники помещений в многоквартирном доме вообще не вправе заключать договоры аренды в отношении части данного земельного участка.