Физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя, но сдает в аренду нежилое здание как физическое лицо. Земельный участок под зданием был предоставлен физическому лицу в 1999 году на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 года. Распространяется ли на указанное физическое лицо обязанность по переоформлению прав на земельный участок?

К сожалению, однозначно ответить на заданный Вами вопрос не представляется возможным. Поясним подробнее.
Право сдачи имущества (в том числе недвижимого) в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может сдавать имущество в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее - ИП), так как законом требование регистрации физического лица в качестве ИП для возможности заключения договоров аренды не установлено.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.
Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.
Самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно. УФНС России по г. Москве в своем письме от 25 января 2008 г. N 18-12/3/005988 разъясняет, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
• хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
• взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков передача физическим лицом принадлежащего ему недвижимого имущества (в том числе нежилого здания) в аренду не свидетельствует об осуществлении им предпринимательской деятельности.
С даты введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) земельные участки могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования только ограниченному кругу субъектов, перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Физические лица, независимо от того, зарегистрированы ли они в качестве ИП, к таким субъектам не относятся.
При этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (п. 3 ст. 20 ЗК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
В то же время в силу п. 3 ст. 3 Закона N 137-ФЗ оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование в установленных земельным законодательством случаях, сроком не ограничивается.
По нашему мнению, п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ обязывает переоформить до 1 января 2012 г. право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками только юридических лиц, на индивидуальных предпринимателей названная норма не распространяется. Этот вывод основан на следующих обстоятельствах.
Гражданин, независимо от того, зарегистрирован ли он в качестве ИП, приобретает, осуществляет права и обязанности под своим именем (п. 1 ст. 19 ГК РФ) и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст. 24 ГК РФ).
ГК РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как предпринимателю. Регистрация физического лица в качестве ИП не влечет обособления части имущества этого лица, поскольку факт государственной регистрации в качестве ИП не означает возникновения нового субъекта с обособленным имуществом (таким субъектом остается одно и то же физическое лицо), а предпринимательская деятельность гражданина одновременно является деятельностью самого гражданина. Статус индивидуального предпринимателя не ограничивает правоспособность и дееспособность гражданина (ст. 18, ст. 21, ст. 22 ГК РФ). Поэтому зарегистрированное за гражданином право на земельный участок (в том числе право постоянного (бессрочного) пользования) сохраняется за ним независимо от его регистрации в качестве ИП. Гражданин может приобретать и утрачивать предпринимательский статус неограниченное количество раз на протяжении всего времени использования земельного участка. Распространяя же правило, предусмотренное п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ для юридических лиц, и на индивидуальных предпринимателей, следовало бы признать, что регистрация гражданина, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, в качестве ИП и регистрация прекращения им предпринимательской деятельности всякий раз автоматически влекут, соответственно, возникновение и прекращение обязанности переоформить это право до 1 января 2012 г.
Кроме того, положения Закона N 137-ФЗ не позволяют утверждать, что в целях его применения индивидуальные предприниматели приравниваются к юридическим лицам (смотрите, в частности, п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, где использованы оба указанных понятия). Подтверждение такому подходу можно найти и в судебной практике (смотрите, например, постановление ФАС Центрального округа от 7 сентября 2010 г. по делу N А35-11976/2009).
Однако отметим, что существуют решения арбитражных судов, которые косвенно свидетельствуют о том, что в целях применения п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ индивидуальные предприниматели могут рассматриваться как юридические лица (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18 августа 2010 г. по делу N А27-22656/2009, ФАС Центрального округа от 9 августа 2010 г. по делу N А35-12317/2009).
Кроме того, следует учитывать, что вступающей в силу с 1 января 2013 г. статьей 7.34 КоАП РФ административная ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками устанавливается в том числе и для индивидуальных предпринимателей. Учитывая это обстоятельство, индивидуальному предпринимателю, обладающему земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, на наш взгляд, целесообразно переоформить это право в срок, указанный в п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Штукатурова Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

27 сентября 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.