Являются ли сборно-разборные домики объектами недвижимого имущества?

ФГБУ предполагает на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного бессрочного пользования, установить сборно-разборные домики из бруса для временного размещения людей. Предполагается к домикам подвести коммуникации. Домики установить не на фундамент, а на бетонные плиты без углубления в землю. Конструктивной схемой сборки здания предусмотрена возможность сбора и разбора здания без нарушения его целостности и функционального назначения.
Являются ли данные домики объектами движимого имущества?

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В законодательстве отсутствуют более подробные критерии разграничения недвижимого и движимого имущества, однако в судебной практике при рассмотрении конкретных спорных ситуаций сложились определённые подходы к решению данного вопроса.

Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2023 г. N Ф08-10342/23 по делу N А32-39122/2021 летние домики, установленные на бетонные блоки, заглубленные на 30 см, с отсутствующими коммуникациями не признаны недвижимостью, право на которое подлежало бы государственной регистрации по правилам ст. 131 ГК РФ.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 27 октября 2021 г. N 305-ЭС21-20013 по делу N А41-100287/2019 не признаны объектами недвижимости сборно-разборные конструкции, не имеющие прочной связи с землей, принятые в эксплуатацию как временные объекты. Аналогичный вывод сделан и в отношении одноэтажной металлической сборно-разборной конструкции (металлического сооружения) (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2021 г. N Ф05-29114/21 по делу N А40-28159/2021).

В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19 июля 2021 г. N Ф06-5833/21 по делу N А49-4589/2019 указывается, что объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Между тем установка временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости; возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.).

При этом само по себе наличие или отсутствие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве временной постройки или объекта капитального строительства, поскольку нормы п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и ст. 130 ГК РФ не содержат такого признака.

Таким образом, само по себе наличие фундамента, выполняющего поддерживающую функцию, не свидетельствует о возведении объекта недвижимости, поскольку наличие фундамента является лишь одним из признаков объекта недвижимости и может применяться лишь в совокупности с другими признаками, равно как и наличие присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, полагаем, что названные в вопросе сборно-разборные домики не могут считаться объектами недвижимого имущества.

В заключение отметим, что изложенное является нашим экспертным мнением. Окончательное решение по данному вопросу может быть принято только судом с учётом всех обстоятельств конкретного дела.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

Ответ прошел контроль качества

8 февраля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.