Подписание застройщиком одностороннего акта после 31 декабря 2024 года

До 31.12.2024 включительно действует постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380, которым установлены иные (в отличие от Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) сроки составления одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства (ОДС) (1 месяц).
Срок, установленный договором долевого участия в строительстве, для передачи ОДС участнику - не позднее 30.11.2024.
Будет ли законным составление застройщиком одностороннего акта в данном случае 09.01.2025 (правила, установленные постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380, уже не будут действовать)? Не нарушается ли в этом случае норма Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, которая устанавливает к сроку передачи плюс 2 месяца, после чего можно составить односторонний акт?

Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Вместе с тем, в силу п. 6 ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ, Правительство РФ в 2022, 2023 и 2024 годах вправе принимать решения, предусматривающие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Так постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. N 2380 (далее - Постановление N 2380) установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024.

В силу п. 1 Постановления N 2380 в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Из буквального толкования приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что застройщику Постановлением N 2380 предоставлено право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, лишь в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Тогда как в силу ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ право на составление одностороннего акта по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, у застройщика возникает при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.

Таким образом, застройщик в рассматриваемой ситуации вправе составить односторонний акт по истечении месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, так как участник долевого строительства именно уклоняется от осмотра объекта долевого строительства (апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 21 мая 2024 г. по делу N 33-8079/2024, решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 14 ноября 2023 г. по делу N 2-11083/2023, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 1 июля 2024 г. по делу N 33-2649/2024, решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 11 июня 2024 г. по делу N 02-4950/2024).

В рассматриваемой ситуации участник долевого строительства объект осмотрел, однако после осмотра и устранения недостатков отказывается от подписания акта. В такой ситуации застройщик не вправе подписать односторонний акт на основании п. 1 Постановления N 2380. Односторонний акт застройщик вправе подписать только по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Применительно к рассматриваемой ситуации, не ранее 1 февраля 2025 г.

При этом отметим, что, по нашему мнению, даже при отказе участника строительства от осмотра объекта строительства застройщик вправе был бы подписать односторонний акт только в пределах срока действия Постановления N 2380. Так, из преамбулы Постановления N 2380 прямо следует, что оно предусматривает особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу постановления по 31 декабря 2024 г. включительно.

Составление застройщиком одностороннего акта является составной частью процедуры передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Как следствие, застройщик вправе подписать односторонний акт при уклонении участника долевого строительства от осмотра объекта долевого строительства только в пределах срока, установленного Постановлением 2380, а именно до 31 декабря 2024 г.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ложечникова Елена

Ответ прошел контроль качества

24 декабря 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.