Здание ресторана как часть МКД

Есть здание ресторана, расположенное возле многоквартирного дома (МКД).
Здание имеет свой кадастровый номер, свой земельный участок с целевым назначением - для эксплуатации здания ресторана, в выписке из ЕГРН объект недвижимости зарегистрирован как здание. Все инженерные сети полностью независимы от МКД.
Ранее помещения, расположенные в здании ресторана, и само здание имели почтовый адрес такой же, как у МКД. В настоящее время местным муниципалитетом присвоен адрес, отличный от МКД, помещения в здании сняты с кадастрового учета.
Согласно выписке из ЕГРН ни помещения ресторана, ни здание в общедолевой собственности МКД никогда не находились и не находятся.
Управляющая компания МКД обратилась в суд с целью признания здания помещением МКД на основании того, что ранее в выписках почтовый адрес здания и его помещений совпадал с почтовым адресом МКД.
Правомерна ли позиция управляющей компании МКД?

В соответствии с п. 2-7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно п. 1-4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2-7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено данным Федеральным законом.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), сведения, которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В числе прочего в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости (п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"):

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

3) описание местоположения объекта недвижимости (обращаем внимание, что местоположение объекта недвижимости (земельного участка или здания) определяется координатами характерных точек, не адресом: смотрите п. 8 ст. 22, п. 5 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");

5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости);

6) кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

8) кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости (кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, либо кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, если объектом недвижимости является помещение или машино-место, либо кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната), а также кадастровый номер единого недвижимого комплекса либо предприятия как имущественного комплекса, если объект недвижимости входит в состав единого недвижимого комплекса либо если объект недвижимости и (или) право на него (в том числе право аренды) входят в состав предприятия как имущественного комплекса;

18) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается;

19) сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;

23) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме.

Все вышеперечисленные основные характеристики объекта недвижимости (как было указано выше, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи) указывают, что здание ресторана не является и не могло являться помещением многоквартирного дома.

Во-первых, в соответствии со сведениями ЕГРН здание ресторана является зданием, а не помещением (т.е. это разные виды объектов недвижимости) (смотрите подп. 1 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Здание не может входить в состав здания. В состав здания могут входить только помещения и сооружения.

Во-вторых, в соответствии со сведениями ЕГРН здание ресторана не имеет связи со зданием МКД или земельным участком под МКД. Здание МКД не содержит сведения о помещении ресторана; земельный участок под МКД не содержит сведения о здании ресторана (смотрите подп. 2, 6, 8 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Можем предположить, что годы ввода в эксплуатацию зданий ресторана и МКД также отличаются.

Все это указывает на то, что здание ресторана не может входить в состав МКД (смотрите п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Обращаем особое внимание, что в силу подп. 21 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" адрес (при его наличии) является лишь дополнительной характеристикой объекта недвижимости.

Как было указано выше, в силу п. 2, 3 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" только основные характеристики объекта позволяют выделить объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, не дополнительные.

Тем более что адрес был исправлен. Что еще раз указывает, что данные объекты недвижимости не связаны между собой (смотрите Постановление Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов").

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов. 

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

• Решение Арбитражного суда Приморского края от 25 января 2023 г. по делу N А51-16404/2022;
• Апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 13 июля 2022 г. по делу N 33-1536/2022. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван 

Ответ прошел контроль качества 

28 ноября 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.