Согласно условиям договора аренды нежилых помещений от 01.08.2022 постоянная часть стоимости арендной платы составляла 250 руб. за 1 кв. м (в том числе НДС). Договором предусмотрено условие перехода арендодателя с ОСНО на УСН в течение действия договора: "На момент заключения Договора настоящим пунктом Арендатор уведомлен о предстоящей смене Арендодателем системы налогообложения с общей на специальную (упрощенную систему налогообложения). Смена Арендодателем системы налогообложения не является основанием для изменения условий и расторжения Договора". Кроме того, предусмотрено условие о повышении ставки арендной платы: "Размер постоянной части арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще 1 (Одного) раза в год и не более 20% от действующей ставки арендной платы". Ставка аренды после перехода арендодателя на УСН осталась в прежнем размере - 250 руб. за 1 кв.м. (НДС не облагается). Арендатор применяет ОСНО. Влияет ли переход арендодателя к применению УСН на размер арендной платы (повышение)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В настоящее время в правоприменительной практике отсутствует однозначный ответ на вопрос. На наш взгляд, если иное не следует из условий договора аренды, переход арендодателя к применению УСН не должен влиять на размер арендной платы. Вместе с тем с учетом значительного количества судебных актов в пользу арендатора есть вероятность, что в спорной ситуации суд может поддержать позицию арендатора о том, что переход арендодателя на УСН влечет за собой увеличение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что в силу ст. 2 НК РФ, пп. 1, 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство по общему правилу не применяется, а гражданские правоотношения, в свою очередь, не регулируются налоговым законодательством. Уплата тех или иных налогов, в том числе НДС, осуществляется в соответствии с правилами, установленными налоговым законодательством, тогда как отношения между сторонами гражданско-правового договора (включая договор аренды) определяются в соответствии с гражданским законодательством.
Действующее гражданское законодательство не содержит положений, из которых бы следовало, что изменение налоговых обязанностей арендодателя является основанием для изменения цены гражданско-правового договора в отсутствие на это воли обеих сторон. Если цена договора определена сторонами в твердой сумме с учетом НДС и не поставлена в зависимость от того, является ли (будет ли являться) арендодатель плательщиком НДС, изменение режима налогообложения стороны по договору изменяет только ее налоговый статус и не является основанием для изменения условий гражданско-правового договора о цене. Более того, условия договора аренды в рассматриваемой ситуации напрямую предусматривают, что смена арендодателем системы налогообложения не является основанием для изменения условий и расторжения Договора.
Аналогичный подход встречается и в судебной практике (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 .10.2021 N Ф10-4690/21 по делу N А14-8641/2020, в котором суд указал, что переход арендодателя на упрощенную систему налогообложения, последовавший после заключения договора, являясь обстоятельством, значимым для налоговых правоотношений, ни гражданским законодательством, ни соглашением сторон не относится к числу оснований изменения арендного обязательства. А поскольку цена договора была выражена сторонами в твердой сумме, которая не была поставлена в зависимость от последующих изменений в статусе налогоплательщика одной из сторон, переход арендодателя к применению УСН не влечет изменения размера арендной платы)*(1).
Вместе с тем чаще в судебных решениях встречается противоположная позиция, согласно которой арендатор может требовать уменьшения размера арендной платы на сумму, соответствующую включенной в цену договора сумме НДС, поскольку получение этой части цены лицом, не являющимся плательщиком НДС, приведет к неосновательному обогащению последнего (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2019 г. N 03АП-7601/18, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2017 г. N 16АП-57/17, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2018 г. N 20АП-952/18, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2018 г. N 09АП-59923/17).
Таким образом отметим, что единообразный подход к решению рассматриваемого вопроса в правоприменительной практике на сегодняшний день не выработан. На наш взгляд, если иное не следует из условий договора аренды, переход арендодателя к применению УСН не должен влиять на размер арендной платы. Однако, учитывая приведенную практику, мы полагаем, что суд может поддержать позицию арендатора о том, что переход арендодателя на УСН влечет за собой увеличение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лукиянова Ксения

Ответ прошел контроль качества

14 июня 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите также постановление Семнадцатого ААС от 14.03.2022 N 17АП-782/22, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 N 13АП-24574/16.