Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, решил сдать в аренду помещения индивидуальному предпринимателю под размещение кафе-бара с кальянной. С какими проблемами может столкнуться собственник помещения? Какие условия следует предусмотреть в договоре аренды? Ответственность будет нести арендатор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Передача помещения в аренду не влечет безусловного освобождения собственника от ответственности за нарушение публично-правовых обязанностей, связанных с содержанием и эксплуатацией помещения. В договоре аренды следует четко определить, какая из сторон и в каком объеме отвечает за соблюдение санитарно-эпидемиологических норм, требований пожарной безопасности и других публично-правовых обязанностей.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что размещение кафе-бара с кальянной в нежилом помещении, расположенном на первом этаже многоквартирного дома, само по себе законодательством не запрещено (смотрите дополнительно кассационное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда). Согласно п. 2 ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 23.02.2013 N 15-ФЗ "Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма, последствий потребления табака или потребления никотинсодержащей продукции" на основании решения собственника имущества или иного лица, уполномоченного на то собственником имущества, допускается использование кальянов в изолированных помещениях общего пользования МКД, которые оборудованы системами вентиляции*(1).
Если помещение кафе предназначено для одновременного пребывания 50 и более человек, то оно должно иметь не менее двух эвакуационных выходов (ст. 89 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; п. 4.2.7 Свода правил СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", утвержденного приказом МЧС России от 19.03.2020 N 194)*(2).
Заметим, что отсутствие запасного выхода само по себе не препятствует сдаче помещения в аренду. Поэтому, если договором не предусмотрена обязанность арендодателя по оборудованию помещения вторым эвакуационным выходом, понудить его к оборудованию такого выхода или обязать компенсировать соответствующие расходы арендатора нельзя (смотрите, к примеру, решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 27.04.2015 по делу N А79-9477/2014, оставленное без изменений постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.02.2016 N Ф01-161/16 по делу N А79-9477/2014)*(2).
Кроме того, должны быть соблюдены требования СанПиН 2.3/2.4.3590-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения", утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 27.10.2020 N 32. К примеру, для размещения кафе помещение должно быть оборудовано системой приточно-вытяжной вентиляции отдельно от системы вентиляции жилого дома (п. 2.12 упомянутых СанПиН).
Отсутствие такой системы также не препятствует передаче помещения в аренду. Если ее наличие не оговорено сторонами и арендатор принял помещение без замечаний, то отсутствие подобной системы не свидетельствует о недостатках арендуемого имущества. Административную же ответственность за несоблюдение требования об оборудовании отдельной вентиляции будет нести арендатор (смотрите также решение Каширского городского суда Московской области по делу N 2-971/2019). Безусловно, стороны не лишены возможности урегулировать вопросы оборудования указанной системы (чьими силами, за чей счет, необходимость согласования и т.п.) непосредственно в договоре.
Подчеркнем, что передача помещения в аренду сама по себе не освобождает собственника помещения от ответственности за нарушение публично-правовых обязанностей, связанных с содержанием и эксплуатацией помещения.
Так, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в ответе на вопрос 14 Обзора, утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 27.09.2006, стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность. Если в договоре указанный вопрос не урегулирован, то ответственность может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя, в зависимости от того, кем совершено противоправное, виновное действие. Актуальность этой позиции ВС РФ подтвердил, к примеру, в постановлении от 22.02.2018 N 83-АД18-2.
Некоторые нарушения требований пожарной безопасности (носящие капитальный характер) могут быть устранены только собственником и не могут быть вменены арендатору (смотрите постановления АС Дальневосточного округа от 10.05.2018 N Ф03-1279/18, ФАС Поволжского округа от 08.04.2014 N Ф06-4961/13, ФАС Волго-Вятского округа от 15.04.2014 N Ф01-958/14, решения Свердловского облсуда от 28.07.2017 по делу N 72-763/2017, Мосгорсуда от 14.12.2017 по делу N 7-15671/2017). Кроме того, арендодатель привлекается к ответственности, если по договору он осуществляет контроль за обеспечением арендатором сохранности имущества и его состоянием (постановления Седьмого ААС от 25.07.2014 N 07АП-8453/13, Мосгорсуда от 25.09.2017 по делу N 4а-4617/2017).
Напротив, часть нарушений (например, хранение горючих товаров, отсутствие журнала учета и осмотра огнетушителей, непроведение обучения работников и пр.) вменяется только лицу, которое непосредственно эксплуатирует объект защиты, - арендатору или субарендатору, пользователю по договору безвозмездного пользования*(3).
Как показывает практика, суд может отнести обязанность по соблюдению противопожарного требования на арендатора и в том случае, когда требование носит капитальный характер и находится в сфере компетенции собственника (например, устройство противопожарного водопровода), но тот передал арендатору достаточные полномочия (смотрите, в частности, ранее постановление Девятнадцатого ААС от 26.10.2021 N 19АП-4326/20 по делу N А48-9995/2019).
Что касается ответственности за нарушение санитарных норм и требований, то ответственность возлагается на лицо, допустившее нарушение. Субъектом правонарушения, описанного в ст. 6.6 КоАП РФ, предусматривающего ответственность за нарушения санитарно-эпидемиологических требований к организации питания населения, выступает лицо, осуществляющее деятельность кафе-бара в арендуемом помещении, а не сам арендодатель (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 29.08.2019 по делу N 33-12962/2019)*(4). Также смотрите, к примеру, постановление Свердловского районного суда г. Белгорода Белгородской области от 12.11.2019 по делу N 5-752/2019, решение Норильского городского суда Красноярского края от 03.05.2018 по делу N 2-205/2018.
Таким образом, для снижения рисков собственника в договоре аренды в любом случае следует четко определить, какая из сторон и в каком объеме отвечает за соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной безопасности и т.д.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

5 августа 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Если в кальянной используется никотиносодержащая продукция, то к помещению предъявляются повышенные требования (смотрите приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и Министерства здравоохранения РФ от 30.01.2021 N 32/пр/33).
*(2) Подчеркнем, что составление исчерпывающего перечня требований (проектных, противопожарных и др.) к помещению, предоставляемому в аренду в целях размещения кафе-бара с кальянной, выходит за рамки данной консультации как по объему, так и по затрагиваемым тематикам.
*(3) Смотрите, в частности, постановления Верховного Суда РФ от 22.02.2018 N 83-АД18-2, Восьмого ААС от 08.11.2019 N 08АП-11526/19, решения Мосгорсуда от 14.03.2018 по делу N 7-3246/2018, Тюменского облсуда от 25.04.2018 по делу N 21-221/2018.
*(4) Обратите внимание, что в этом примере нарушения санитарно-эпидемиологических требований имели систематический характер при смене нескольких арендаторов. Учитывая данные обстоятельства, суд удовлетворил требование Роспотребнадзора о запрете собственникам передавать третьим лицам нежилые помещения для организации предприятия общественного питания, равно как и организовывать такие предприятия самим (до устранения выявленных нарушений).