Муниципальное унитарное предприятие (МУП, арендодатель торговых мест) заключило договор на охрану объекта предприятия, на которой находится торговое оборудование арендатора (прилавки, киоски, павильоны и проч) на арендованных торговых местах (арендодателя). Договорами аренды предусмотрено возмещение арендаторами соответствующих расходов арендодателя. Далее арендодателем заключаются допсоглашения на возмещение услуг охраны с арендаторами торговых мест. Насколько это соответствует нормам законодательства РФ? Какими документами необходимо оформить данное соглашение?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Возмещение арендаторами расходов арендодателя на охрану не противоречит закону. Порядок такого возмещения, на наш взгляд, следует урегулировать путем подписания дополнительных соглашений к договорам аренды.

Обоснование вывода:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, в силу требования закона арендатор обязан вносить арендодателю арендную плату, а также по общему правилу нести затраты на текущий ремонт арендованного имущества и на его содержание.
Законодательство не конкретизирует, какие именно расходы относятся к расходам на содержание арендованного имущества. На практике к расходам на содержание объекта аренды могут относиться расходы на приобретение коммунальных услуг (электроснабжение, теплоснабжение и т.д.) в связи с использованием этого помещения (части помещения) арендатором (смотрите также постановление Восемнадцатого ААС от 02.09.2013 N 18АП-8249/13). В ряде случаев к ним относят и расходы на охрану (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2008 г. N 13АП-1578/2008, постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 декабря 2002 г. N Ф03-А51/02-1/2822, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 марта 2000 г. N А35-2714/99-С13). Порядок возмещения арендодателю таких расходов стороны вправе урегулировать договором аренды или отдельным соглашением.
Исходя из закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора, стороны гражданско-правового договора вправе предусмотреть в нем любые условия, не противоречащие императивным нормам законодательства (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ). Запрета возлагать на арендатора договорную обязанность по возмещению иных расходов арендодателя (таких, как, например, расходы на уборку и охрану имущества, часть которого является объектом аренды) гражданское законодательство не содержит. Суды во многих случаях также не рассматривают как неправомерное возложение на арендатора обязанности возмещать подобные расходы в соответствии с условиями договоров аренды в том числе государственного и муниципального имущества (смотрите, например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 17.09.2015 N Ф04-22975/15, ФАС Центрального округа от 20.08.2013 N Ф10-2342/13).
Кроме того, гражданское законодательство не ограничивает перечень форм арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Поэтому принципиально стороны вправе предусмотреть в договоре переменную часть арендной платы в виде суммы возмещения арендатором тех или иных расходов арендодателя (смотрите, например, постановление АС Дальневосточного округа от 17.07.2017 N Ф03-2186/17), причем такая выплата, имеющая компенсационный характер, не обязательно должна быть связана с расходами на содержание непосредственно арендуемого имущества. Экономически такое возмещение расходов для арендатора можно рассматривать как аналогичное переменной части арендной платы, даже если условиями договора сумма возмещаемых затрат прямо не отнесена к оплате аренды. Законодательство не запрещает устанавливать в договоре аренды государственного или муниципального имущества условие об арендной плате, в том числе в переменном размере.
Поэтому, на наш взгляд, как условие договора аренды об обязанности арендатора возмещать упомянутые в вопросе расходы, так и сама такая компенсация законодательству не противоречат. Вопрос же о порядке возмещения указанных расходов, в том числе о порядке определения доли расходов, подлежащих возмещению конкретным арендатором, на наш взгляд, следует урегулировать путем заключения дополнительных соглашений к договорам аренды. На наш взгляд, размер возмещения должен определяться пропорционально площади охраняемого объекта, занимаемой каждым из арендаторов. Однако в отсутствие соглашения о порядке определения размера компенсации вопрос о конкретных суммах, подлежащих возмещению арендатором, в случае возникновения спора может быть разрешен лишь судом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

30 декабря 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.