Предприниматель, который относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, обратился в администрацию с ходатайством о выкупе недвижимого имущества (арендуемое здание) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Данное недвижимое имущество находится на земельном участке, который ограничен в обороте. Вправе ли администрация продать данное нежилое здание?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если ограничение оборотоспособности касается только земельного участка, но не расположенной на нем недвижимости (здания), это обстоятельство не является основанием для отказа субъекту малого или среднего предпринимательства в осуществлении преимущественного права на приобретение здания.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства (далее также - субъекты МСП), за исключением отдельных категорий таких субъектов, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении условий, которые указаны в упомянутой статье.
Ни ст. 3 Закона N 159-ФЗ, ни иные положения этого федерального закона не связывают возможность осуществления субъектом МСП преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с оборотоспособностью земельного участка, на котором такое имущество (например, здание) расположено.
Отметим, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 159-ФЗ действие этого федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.
Однако по смыслу этой нормы речь идет о недвижимом имуществе, которое находится в аренде и относительно которого арендатор представил заявление о его приобретении в порядке реализации преимущественного права.
Как указано в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Нельзя не заметить, что земельное законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в этой норме случаев. При этом тот же пункт предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Также п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Таким образом, законодательство не исключает возможности отчуждения здания (иного недвижимого имущества), находящегося в государственной или муниципальной собственности, без передачи приобретателю в собственность земельного участка, на котором расположена такая недвижимость, если земельный участок ограничен в обороте.
Поэтому отказ арендатору - субъекту МСП в приобретении недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, по мотиву ограничения оборотоспособности имущества допустим в ситуации, когда ограничена в обороте недвижимость, находящаяся на земельном участке, а не только сам этот участок (постановления АС Северо-Западного округа от 13.12.2016 N Ф07-10835/16, ФАС Северо-Западного округа от 01.04.2011 N Ф07-1820/11).
Ограничение в обороте одного лишь земельного участка не является основанием для отказа субъекту МСП в приобретении здания или иной недвижимости, находящейся на таком участке, а только служит препятствием для передачи приобретателю в собственность земельного участка, занятого выкупаемой недвижимостью (постановления АС Северо-Западного округа от 08.12.2016 N Ф07-11149/16, Двенадцатого ААС от 19.12.2013 N 12АП-9983/13).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

9 декабря 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.