Генеральный директор компании как физическое лицо будет сдавать находящееся в его собственности коммерческое помещение для нужд офиса компании. Должен ли он зарегистрироваться в качестве предпринимателя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве предпринимателя и уплачивать налоги с доходов от сдачи имущества в аренду в соответствии с выбранной системой налогообложения. Это позволит исключить возможные негативные последствия, связанные с признанием деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено ГК РФ.
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, когда в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 ГК РФ)*(1). Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований п. 1 ст. 23 ГК РФ, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23 ГК РФ).
В Налоговом кодексе РФ установлено специальное правило о том, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (ст. 11 НК РФ).
Право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя (п. 2 ст. 212 ГК РФ).
При этом вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской должен разрешаться правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2015 N 1770-О, п. 20 письма ФНС России от 24.12.2015 N СА-4-7/22683@) и зависит от совокупности факторов, отличающихся для разных видов деятельности, в частности, от цели использования сдаваемых в аренду нежилых помещений, их функционального назначения, целей и оснований их приобретения и т.д. Данный подход соответствует судебной практике, в частности, определениям ВС РФ от 11.12.2018 N 302-ЭС18-20366, от 31.08.2017 N 307-КГ17-11240, от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502 (письма Минфина России от 01.09.2020 N 03-07-14/76526, от 21.08.2019 N 03-07-14/63870).
При этом получение пассивного дохода от использования и распоряжения имуществом (в том числе в виде дохода от сдачи имущества, приобретенного для личных нужд, в аренду) само по себе не свидетельствует об осуществлении предпринимательской деятельности (письмо ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614@).
Контролирующие органы и суды выделяют ряд признаков, характеризующих деятельность по сдаче в аренду имущества в качестве предпринимательской:
- приобретаемое гражданином имущество имеет предпринимательское назначение (не предназначено для использования в личных целях);
- установлена направленность действий на систематическое получение прибыли (определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17);
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами (письмо ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@).
Так, Минфин России считает, что доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (пп. 1.1 п. 1 письма ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614@, письмо Минфина России от 24.06.2016 N 03-11-11/37017). Суды признают деятельность по предоставлению имущества в аренду юридическим лицам предпринимательской по следующим юридическим фактам: деятельность имеет длительный характер, систематически приносит доход, ряд объектов недвижимости не может использоваться в личных целях собственника, и целью их использования является получение дохода от предоставления третьим лицам за плату, устойчивые связи с арендатором (неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же лицом (смотрите апелляционное определение СК по административным делам Иркутского областного суда от 26.02.2019 по делу N 33а-1459/2019, решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 10.05.2017 по делу N 2а-1697/2017, решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 25.12.2017 по делу N 2а-1423/2017), длительное оказание услуг краткосрочного проживания в гостевом доме с меблированными комнатами (постановление МС СУ N 1 г. Анапы Краснодарского края от 15.11.2017 N 5-1633/17).
В судебной практике также есть примеры, когда суд пришел к выводу о неправомерном привлечении физического лица к административной ответственности за незаконное предпринимательство по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, при предоставлении в аренду нежилых помещений. К такому выводу, в частности, пришел суд в постановлении МС СУ N 64 Октябрьского района г. Омска Омской области от 11.01.2018 N 5-9/18. Однако в этом случае договор аренды, приобретенного ранее для личных нужд подвального помещения был заключен с физическим лицом на срок менее года.
Таким образом, считаем, что физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве предпринимателя и уплачивать налоги с доходов от сдачи имущества в аренду в соответствии с выбранной системой налогообложения. Это позволит исключить возможные негативные последствия связанные с признанием деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Организация применяет общую систему налогообложения. Единственный учредитель ООО (он же директор организации) является физическим лицом. Он передал обществу по договору аренды нежилое производственное помещение, принадлежащее ему как физическому лицу на праве собственности. Учредитель сдает в аренду единственное нежилое помещение, предназначенное для производственной деятельности. Помещение приобретено в период до создания организации. Аренда долгосрочная. Других случаев сдачи в аренду нет. Должен ли этот единственный учредитель быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2019 г.)
- Вопрос: В Санкт-Петербурге приобретен объект (менее 200 м2) коммерческой недвижимости с действующим арендатором и официально зарегистрированным договором аренды. Объект зарегистрирован на близкого родственника. Продажа в ближайшие пять лет не планируется. Как оформить договор аренды не на собственника? Возможные варианты. 1. Оформить на уже действующее ИП третьего лица на УСН, задействованное в другом бизнесе (удобно тем, что не нужно открывать новое юрлицо). Какие тут возможны проблемы? 2. Открыть новое ИП на меня (близкого родственника). Есть ли тут преимущества как для близкого родственника? Каков оптимальный способ оформления договора, по которому можно получать арендные платежи? (Правовед.RU, март 2020 г.)
- Энциклопедия решений. Плательщики НДС;
- Энциклопедия решений. Сдача имущества в аренду физическим лицом;
- Вопрос: Физическое лицо в 2018 году сдает недвижимость (находящуюся в собственности) в аренду под офис юридическому лицу. Юридическое лицо производит оплату по расчетному счету на лицевой счет физическому лицу. Физическое лицо ИП не является. Спор с ним возник по поводу необходимости удержания НДФЛ. ООО на УСН. Какую отчетность в 2018 году организации необходимо представлять в связи с арендой недвижимости у физического лица? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.)
- Вопрос: Необходимо ли физическому лицу зарегистрироваться в качестве ИП для осуществления деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2013 г.)
- Если "физик" сдает в аренду нежилое помещение... (Н.Н. Луговая, журнал "НДС: проблемы и решения", N 11, ноябрь 2018 г.);
- Вопрос: Организация (арендатор) заключила договор аренды нежилого помещения с физическим лицом (арендодателем). По договору уплачивается стоимость арендной платы и коммунальные услуги. Физическое лицо не является ИП и не является плательщиком налога на профессиональный доход (НПД). Признаются ли арендная плата и суммы оплаты за коммунальные услуги объектом обложения НДФЛ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.)
- Вопрос: Организация арендует у физического лица (не ИП) нежилое помещение. Организация оплачивает как арендную плату, так и коммунальные услуги. Каков порядок налогообложения НДФЛ и страховыми взносами в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2017 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Коренева Ольга

Ответ прошел контроль качества

30 ноября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" (далее - Федеральный закон) применять специальный налоговый режим НПД вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент и указанных в ч. 1 ст. 1 Закона N 422-ФЗ.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 422-ФЗ объектом налогообложения НПД признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). При этом согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ не признаются объектом налогообложения НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) (письмо Минфина России от 16.10.2020 N 03-11-11/90433).