На каких именно арендаторов распространяется действие ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ? Подпадают ли под ее действие организации, не прекращавшие деятельность в условиях ограничительных мер, связанных с распространением коронавируса? Правомерно ли с учетом этой нормы взимание с арендаторов платы за односторонний отказ от договора, если право на такой отказ и плата за него предусмотрены непосредственно договором?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Взимание с арендатора платы за односторонний отказ от договора неправомерно, если арендатор отказывается от договора в порядке и на условиях, предусмотренных ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

Обоснование вывода:
Часть 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее - Закон N 98-ФЗ)*(1) предоставляет возможность - при указанных в ней обстоятельствах - отказаться от договора аренды арендаторам, являющимся субъектами малого или среднего предпринимательства (далее - СМП) и осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, определяемых Правительством РФ*(2). Речь при этом идет лишь о тех договорах, которые заключены на определенный срок до введения на соответствующей территории режима повышенной готовности в отношении объектов (зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей), используемых арендатором в целях осуществления указанной деятельности.
Как видно из норм ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, предоставленное в ней право на отказ от договора не обусловлено для арендатора невозможностью продолжать деятельность или пользоваться арендованным имуществом по назначению. Иными словами, арендатор вправе воспользоваться данным правом и в том случае, если он и вовсе не приостанавливал деятельность с начала введения упомянутого режима.
Напомним, что схожее разъяснение было дано Верховным судом РФ применительно к диспозиции ч. 1 той же статьи*(3).
Обращаем внимание, что право на отказ от договора на основании ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ возникает у арендаторов не автоматически, а при определенных условиях. По смыслу ее норм арендатор должен предварительно обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы. Арендодатель, в свою очередь, может предложить альтернативные варианты изменения условий договора (например, полное освобождение от арендной платы на некоторый срок (арендные каникулы), по истечении которого арендатор продолжит оплачивать аренду в прежнем объеме).
В случае же недостижения соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с упомянутым требованием арендатор вправе (не позднее 1 октября 2020 года) отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.
Опять же, как следует из приведенных норм, право на отказ от договора для арендатора сохраняется и в том случае, если арендодатель готов идти на уступки, но арендатора они не удовлетворяют. Иными словами, если исходить из буквального прочтения рассматриваемых норм, фактически арендаторам, подпадающим под диспозицию ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, предоставлено право безмотивно отказаться от договора во внесудебном порядке.
Тем не менее напомним, что участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст. 10 ГК РФ).
Данные общие принципы применимы и к поведению арендатора при осуществлении им права на отказ от договора.
В этой связи следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ относительно поведения арендатора при реализации права, предоставленного ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ. Согласно разъяснениям, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25)*(4).
Нельзя исключать, что данная правовая позиция может быть реализована судами на практике и применительно к случаям злоупотреблений со стороны арендаторов при реализации права на отказ от договора по ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ.
Как определено законодателем, при реализации арендаторами права на отказ от договора по правилам ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ убытки в виде упущенной выгоды, убытки, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются.
Из приведенных норм следует, что арендатор освобождается от уплаты определенной договором денежной суммы за безмотивный отказ от договора (независимо от того, поименована ли она в договоре как штраф, компенсация, плата или как-то иначе) только в том случае, если он реализует право на отказ в порядке, установленном ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ.
То есть арендатор должен предварительно обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы, а уведомление об отказе от договора направить не ранее, чем по истечении 14 рабочих дней с момента указанного обращения к арендодателю и не позднее 1 октября 2020 года.
Сказанное, на наш взгляд, также означает, что если арендатор к такому механизму отказа не прибегнул (к примеру, уведомил арендодателя об отказе от договора, не потребовав уменьшения арендной платы и не дождавшись ответного предложения со стороны последнего), то арендодатель вправе требовать от арендатора предусмотренной договором компенсации.
Также условие договора о компенсации за отказ от договора будет применимо на прежних условиях после 1 октября 2020 года, если арендатор к указанной дате не направит уведомление об отказе от договора по правилам ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ.
В заключение подчеркнем, что некоторые из изложенных выше выводов отражают лишь наше экспертное мнение. Подтвердить или опровергнуть их примерами из судебной практики мы не можем, поскольку ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ действует с 8 июня 2020 года*(5) и практике ее применения еще только предстоит сформироваться. Официальные разъяснения по рассмотренным вопросам также отсутствуют.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

16 июня 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Наименование: "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
*(2) Перечень таких отраслей утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.
*(3) Смотрите абзац шестой ответа на вопрос 4 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
*(4) Смотрите абзац седьмой там же.
*(5) Статья 19 Закона N 98-ФЗ дополнена частью 4 Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, вступившим в силу с указанной даты.