ООО (УСН 6%) - малое предприятие арендовало в течение десяти лет помещение, принадлежащее городу Москве. Согласно Закону N 159-ФЗ от 22.07.2008 организация получила право на выкуп помещения в рассрочку (срок - пять лет). Согласно договору купли-продажи нежилого помещения и в соответствии со ст. 9 N ФЗ-102 от 16.07.1998 установлен залог (ипотека) недвижимого имущества. Организация планирует продать помещения до момента полного погашения основного долга и процентов по рассрочке. Один из вариантов продажи - ситуация, при которой организация берет кредит в банке или заем у физического лица/юридического лица и выкупает досрочно у Департамента городского имущества помещение и далее продает его Покупателю. В случае отказа банка в выдаче кредита или займа возможны ли следующие варианты. 1) Возможна ли продажа помещения вместе с долгом (для этого требуется согласование с Департаментом городского имущества)? Как это отразится на налоге при УСН? 2) Возможно ли реализовать помещения по стоимости, равной выплаченной части долга по ипотеке (основной долг + проценты), а оставшуюся часть долга и проценты за рассрочку переложить (согласование с Департаментом городского имущества) на нового Покупателя? При списании кредиторской задолженности возникает ли у организации объект по налогу при УСН (6%)?

Прежде всего отметим, что ни специальный Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), ни общие положения гражданского законодательства не содержат прямого запрета на продажу имущества, приобретенного в порядке, установленном указанным законом, до момента полной его оплаты.
Безусловно, как справедливо отмечено в вопросе, распоряжение имуществом, приобретенным в рассрочку и в силу этого находящимся в залоге у продавца (ч. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ), возможно только с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)). Однако при наличии такого согласия препятствия к продаже имущества отсутствуют.
При этом необходимо помнить, что, хотя ипотека обременяет имущество и сохраняется при его продаже другому лицу (ст. 38 Закона N 102-ФЗ), данное лицо не становится одновременно обязанным по договору купли-продажи, заключенному продавцом имущества с субъектом Российской Федерации. В связи с этим обязанность вносить денежные средства по такому договору по-прежнему будет лежать на указанном продавце.
Для замены продавца на покупателя не только в договоре залога, но и в договоре купли-продажи необходимо произвести передачу договора (ст. 392.3 ГК РФ). Поскольку в соответствии с приведенной нормой передача договора предполагает в том числе перевод долга, она может состояться только с согласия кредитора, то есть города Москвы (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Прямого запрета на передачу договора купли-продажи государственного имущества, заключенного в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, также нет.
Вместе с тем следует учитывать, что этот Закон предусматривает специальный льготный порядок приобретения имущества его арендатором, который не требует соблюдения ряда общих норм законодательства о приватизации. В связи с этим передача договора покупателем имущества другому лицу означает, по сути, то, что данное лицо, не имея права на приобретение государственного имущества в специальном порядке в соответствии с законом, все же приобретает его в собственность в обход общих положений о приватизации. На это обращает внимание и судебная практика (смотрите, например, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 N 19АП-988/16).
Таким образом, нельзя исключить того, что сделка по передаче договора может быть признана судом недействительной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

10 февраля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.