ИП имеет в собственности нежилые здания и помещения, составляющие вместе торговый комплекс. ИП применяет УСН. В настоящее время он хочет продать одно из нежилых помещений в отдельно стоящем здании. Помещение является вспомогательным объектом - котельной и снабжает один из объектов недвижимости газом. Нужно ли при формировании продажной стоимости котельной принимать во внимание положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ?

В ответе мы исходим из предположения, что доход от продажи объекта недвижимости "котельная" будет являться полученным ИП от предпринимательской деятельности и, соответственно, будет облагаться в рамках УСН.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По отношению к недвижимому имуществу, которое использовалось ИП в предпринимательской деятельности, положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ не применяются.

Обоснование вывода:
Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав в соответствии с п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.15 НК РФ и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
При реализации предпринимателем недвижимого имущества учитывается, использовалось ли данное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности ИП или нет. В случае, если данное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Использование объекта недвижимости "котельная" в личных целях ИП, по нашему мнению, затруднительно, вследствие чего доходы от реализации данного объекта освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ.
По данному вопросу Минфин и ФНС России придерживаются следующей точки зрения: если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН (письма Минфина России от 16.05.2017 N 03-11-11/29521, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@).
Однако есть и другое мнение: в случае, если ИП не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к ОС, то указанные доходы ИП подлежат налогообложению НДФЛ (письма Минфина России от 19.12.2017 N 03-11-11/84868, от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, и др., УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@).
В соответствии с п. 6 ст. 210, п. 5 ст. 217.1 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года, меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Вместе с тем требование о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости реализованной недвижимости, определенной по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нее, в случае, если фактическая цена продажи недвижимости меньше указанной величины, установлено в п. 5 ст. 217.1 НК РФ, является актуальным исключительно в отношении НДФЛ.
Также согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ к доходам, не подлежащим налогообложению (освобождаемым от налогообложения) НДФЛ, в частности, относятся доходы, получаемые ФЛ от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, подытоживая все вышесказанное, мы пришли к выводу, что в рассматриваемом случае положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ не применяются по отношению к недвижимому имуществу, которое использовалось ИП в предпринимательской деятельности.

Рекомендуем также ознакомиться со следующим материалом:
- Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Шашкова Елена

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

18 октября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.