Индивидуальным предпринимателем было куплено здание на торгах (как лот), была получена справка о стоимости имущества. По какой цене приходовать данный объект: по оценочной, кадастровой или рыночной? Каков порядок бухгалтерского учета в данной ситуации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данном случае следует оприходовать объект недвижимого имущества по цене его приобретения в размере фактически понесенных затрат, произведенных в соответствии с платежными документами.

Обоснование вывода:

Гражданско-правовые аспекты

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Купля-продажа недвижимости регулируется специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость.

Бухгалтерский учет

В соответствии с п. 2 ст. 5, ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" к объектам бухгалтерского учета относятся в том числе активы индивидуального предпринимателя (далее - ИП), под которыми следует понимать и основные средства (п.п. 1, 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств").
Общие критерии признания активов перечислены в п. 8 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997) (далее - Концепция). Для признания, то есть включения в бухгалтерский баланс, активы должны соответствовать двум критериям (п.п. 8.1-8.1.2 Концепции), одним из которых является следующий критерий: объект может быть измерен с достаточной степенью надежности. Если он не может быть измерен с достаточной степенью надежности, то он не должен включаться в формы бухгалтерской отчетности, а должен быть отражен и объяснен в пояснениях к отчетности.
В свою очередь, пунктом 23 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее - Положение), установлено, что имущество (а также обязательства и иные факты хозяйственной деятельности) для отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности подлежит оценке в денежном выражении.
При этом оценка имущества, приобретенного за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных затрат на его покупку (абзац второй п. 23 Положения).
В состав фактически произведенных затрат включаются, в частности (абзац третий п. 23 Положения):
- затраты на приобретение самого объекта имущества,
- уплачиваемые проценты по предоставленному при приобретении коммерческому кредиту, наценки (надбавки),
- комиссионные вознаграждения (стоимость услуг), уплачиваемые снабженческим, внешнеэкономическим и иным организациям,
- таможенные пошлины и иные платежи,
- затраты на транспортировку, хранение и доставку, осуществляемые силами сторонних организаций.
Применение других методов оценки, в том числе путем резервирования, допускается в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также нормативными актами Министерства финансов Российской Федерации и органов, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета (абзац шестой п. 23 Положения).
В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации*(1) на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ). При этом фактическими затратами, в частности, являются суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.
В Плане счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению (утверждены приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) предусмотрено, что фактические затраты, связанные с приобретением за плату основных средств, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов, отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции со счетами учета расчетов. При принятии основных средств к бухгалтерскому учету на основании надлежаще оформленных документов фактические затраты, связанные с приобретением ОС, списываются с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета 01 "Основные средства".
Оприходование нового объекта ОС как факт хозяйственной жизни следует осуществлять на основании первичного документа, фиксирующего данный факт*(2), а также на основании первичных документов, подтверждающих фактически понесенные ИП затраты (часть 1 ст. 9 Закона N 402-ФЗ).
Полагаем, что сумма, уплаченная за приобретенный объект недвижимости, и будет определять фактические затраты на приобретение (имущество приобретено за плату).
После того, как сформирована первоначальная стоимость объекта недвижимого имущества, оформлены первичные документы по приему-передаче объекта, объект передан и готов к эксплуатации, ИП вправе включить его в состав ОС (второе предложение п. 52 Методических указаний в редакции приказа Минфина России от 24.12.2010 N 186н).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации оприходование объекта недвижимого имущества будет производиться по цене приобретения имущества, равной фактически понесенным затратам, произведенным в соответствии с платежными документами. При этом для целей постановки на учет имущества, приобретенного за плату, оценочная, кадастровая или рыночная стоимость не применяется.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Учет приобретения основных средств за плату;
- Энциклопедия решений. Приобретение недвижимости.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

19 марта 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) В общем случае ИП освобождены от обязанности ведения бухгалтерского учета (п. 1 ч. 2 ст. 6 Закона N 402-ФЗ, письмо Минфина России от 28.07.2014 N 03-11-10/36931). Соответственно, и порядка ведения бухгалтерского учета, в том числе основных средств, непосредственно для индивидуальных предпринимателей не установлено.
Однако запрета на ведение ИП бухгалтерского учета законодательство тоже не содержит. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 402-ФЗ в случае ведения бухгалтерского учета в соответствии с положениями Закона N 402-ФЗ ИП сам организует ведение бухгалтерского учета и хранение документов бухгалтерского учета, а также несет иные обязанности, установленные Законом N 402-ФЗ для руководителя экономического субъекта. На наш взгляд, в таком случае ИП вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, предусмотренные для отдельных субъектов ч. 4 ст. 6 Закона N 402-ФЗ. Учитывая позицию контролирующих органов, индивидуальному предпринимателю, имеющему основные средства, целесообразно вести их бухгалтерский учет, придерживаясь действующих правил (в том числе ПБУ), формально распространяющихся на организации (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 8, ч.ч. 1, 2 ст. 21, ч. 1 ст. 30 Закона N 402-ФЗ). Иное означало бы, что ИП ведет не бухгалтерский учет, а свой внутренний учет.
*(2) Таким документом выступает Акт приемки-передачи основных средств.
В свою очередь, на основании п. 38, 39 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания), п. 6 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", принятие основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи основных средств, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект. В вашем случае это может быть распорядительный документ индивидуального предпринимателя (приказ и пр.).
При этом указанный документ вместе с технической документацией передается в бухгалтерскую службу, которая на основании этого документа открывает инвентарную карточку (абзац второй п. 38 Методических указаний). Согласно абзацу четвертому п. 38 Методических указаний техническая документация, относящаяся к конкретному инвентарному объекту, может передаваться по месту эксплуатации объекта с соответствующей отметкой в инвентарной карточке.