ИП передал ООО в аренду земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома. ООО построило на данном земельном участке многоквартирный жилой дом. На данный момент ИП имеет намерение разделить земельный участок, поскольку его площадь слишком велика для одного многоквартирного жилого дома и позволяет построить еще несколько многоквартирных жилых домов. При этом права собственности на объекты долевого строительства (квартиры) уже зарегистрированы частично за физическими лицами (бывшими дольщиками), частично за ООО (застройщиком). Часть объектов долевого строительства была приобретена по договору долевого участия с использованием кредитных средств, что повлекло залог как квартир, так и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в пользу банков. Согласие залогодержателей на раздел земельного участка имеется. Имеется также протокол общего собрания собственников жилого дома об одобрении раздела земельного участка ("за" проголосовало 51% собственников). В настоящий момент государственный орган отказывает в разделе земельного участка, ссылаясь на то, что с момента регистрации права собственности первого дольщика на квартиру (когда был подписан передаточный акт, внесены в кадастр характеристики объекта долевого строительства - квартиры) земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а право собственности ИП как арендодателя прекратилось. Каким образом в настоящее время возможно осуществить раздел земельного участка?

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на это помещение (ч.ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ).
В силу ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Частью 1 ст. 252 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. То есть такой способ образования земельного участка как раздел возможен, если имущество, находящееся в общей долевой собственности, делится между всеми участками общей долевой собственности, при этом долевая собственность на объект недвижимости прекращается.
С учетом изложенного в рассматриваемой ситуации земельный участок, относящийся к общему имуществу построенного многоквартирного дома и принадлежащий собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности, не может быть разделен ввиду совместного использования его всеми собственниками многоквартирного дома. Аналогичной позиции придерживается Министерство экономического развития РФ (письмо от 18 мая 2016 г. N ОГ-Д23-6115) и обнаруженная нами судебная практика (апелляционное определение СК по административным делам Томского областного суда от 14 февраля 2014 г. по делу N 33-439/2014, решение Топкинского городского суда Кемеровской области от 25 октября 2016 г. по делу N 2-798/2016, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 11 мая 2016 г. по делу N 2-567/2016, решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 26 июня 2017 г. по делу N 2-4673/2017, с которым можно ознакомиться на сайте http://sudact.ru, перейдя по ссылке: http://sudact.ru/regular/doc/BX6LpjZ7MTW4/, апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда N 33-1680/2017 от 16 мая 2017 г. по делу N 33-1680/2017).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

7 июля 2017 г.