НДС при перевыставлении коммунальных платежей арендодателем арендатору

Арендодатель применяет в 2025 году УНС и НДС по ставке 5%. По договору с арендатором коммунальные услуги оплачиваются сверх основной части аренды помещений. Арендатор возмещает расходы арендодателя на коммунальные услуги, это прямо указано в договоре аренды.
Какие документы должен выставить арендодатель арендатору для возмещения коммунальных расходов? Облагается ли НДС у арендодателя данные суммы коммунальных расходов, выставленных арендатору? Выставляется ли счет-фактура?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемом случае платежи за коммунальные услуги не учитываются арендодателем при определении налоговой базы по НДС. Соответственно, счет-фактуру арендодатель на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

Что касается документального оформления, то арендодатель может выставить арендатору счет на возмещение коммунальных услуг. Также рекомендуется приложить копии счетов от ресурсоснабжающих организаций, подтверждающие фактические расходы на коммунальные услуги.

Обоснование вывода:

НДС

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также по передаче имущественных прав.

Реализацией товаров, работ или услуг для целей исчисления НДС признается передача (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу как на возмездной, так и на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39, абзац второй подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ обязанность выставления счета-фактуры возникает в случае реализации (работ, услуг), передачи имущественных прав.

Если договором аренды предусмотрена постоянная арендная плата, а платежи за коммунальное обслуживание не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются на основании отдельного договора на возмещение затрат или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то платежи за коммунальные услуги не учитываются арендодателем при определении налоговой базы по НДС.

Соответственно, счет-фактуру арендодатель на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет (п. 2 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ со ссылкой на письма ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@, от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, письмо ФНС России от 21.03.2006 N ШТ-6-03/297@ со ссылкой на письмо ФНС России от 29.12.2005 N 03-4-03/2299/28, письма Минфина России от 31.12.2008 N 03-07-11/392, от 06.09.2005 N 07-05-06/234). При таком варианте оформления арендодатель правомочен выставить счет-фактуру только на оказание услуг по предоставлению помещения в аренду.

Так, по мнению официальных органов, арендодатель не может выступать в качестве поставщика коммунальных услуг, так как во взаимоотношениях с коммунальными организациями он является абонентом. Он вправе разрешить арендатору (в качестве субабонента) пользоваться своими инженерными сетями с компенсацией стоимости потребленных ресурсов. В п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указано, что соглашение, заключенное между арендодателем и арендатором и названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, не является договором на энергоснабжение. Такое соглашение, фактически устанавливающее порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемых им помещениях, является частью договора аренды.

См. также письма Минфина России от 28.04.2020 N 03-07-07/34367, от 10.10.2014 N 03-11-06/2/51025, от 07.07.2014 N 03-07-11/32826, от 10.02.2011 N 03-03-06/1/86, от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письма ФНС России от 29.12.2005 N 03-4-03/2299/28@, от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 2).

Так как арендодатель не оказывает коммунальных услуг, не являясь снабжающей организацией, и платежи за эти услуги не являются частью платежей за аренду, суммы НДС, предъявленные коммунальными службами, в части услуг, потребленных арендатором, арендодатель не может принять к вычету, поскольку эта часть коммунальных услуг приобретается для необлагаемых НДС операций, то есть не выполняются условия, предусмотренные пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ. Арендодатель может принять к вычету только часть НДС - с коммунальных услуг, которые использовал непосредственно он сам.

Правда, в рассматриваемом случае упрощенец все равно не вправе принимать к вычету НДС, так как нормами НК РФ это в принципе не предусмотрено для случая исчисления НДС по льготной ставке 5% (или 7%).

Документальное оформление

На возмещаемые арендатором расходы арендодатель может оформить счет на оплату, акт-расчет на возмещение коммунальных услуг, отчет о потребленных ресурсах. Оформленный документ должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете". К счету (акту и т.п. документу) можно приложить копии счетов (счетов-фактур, актов), полученных от ресурсоснабжающих организаций (письма Минфина России от 04.06.2010 N 03-03-06/1/382, от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9, от 15.11.2005 N 03-03-04/1/361, УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 N 19-11/58877, от 26.06.2006 N 20-12/56637, от 06.07.2005 N 20-12/47837).

Сумма НДС, уплаченная поставщикам при приобретении коммунальных услуг, потребленных арендатором, фактически является затратами арендодателя, что, на наш взгляд, позволяет формировать счета на компенсацию расходов с учетом этой суммы (не выделяя ее отдельной строкой, как того требует п. 4 ст. 168 НК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:

- Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?;

- Вопрос: Учет арендодателем на УСН возмещения арендатором коммунальных услуг с 01.01.2025 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2024 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Ответ прошел контроль качества

14 февраля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.