Как в бухгалтерском учете отражать задолженность перед дольщиками по договорам долевого участия в строительных компаниях?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

1. Для учета расчетов с дольщиками возможно использовать счет 62, или 76, закрепив выбранный вариант в учетной политике организации для целей бухгалтерского учета. При любом варианте остатки по указанным счетам подлежат отражению в бухгалтерском балансе в составе кредиторской задолженности - долгосрочной или краткосрочной.

2. Денежные средства, поступающие от дольщиков на счета эскроу, квалифицируются как полученное обеспечение будущего платежа и отражаются за балансом на счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". 

Обоснование позиции:

При рассмотрении вопросов бухгалтерского учета расчетов с дольщиками необходимо учитывать положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (объекта строительства) на основании договоров участия в долевом строительстве, заключаемых с гражданами или юридическими лицами (участниками долевого строительства, дольщиками), привлекая для этих целей денежные средства дольщиков (ст. 2, п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ). Далее, по завершении строительства застройщик передает дольщикам соответствующие объекты долевого строительства.

1. При поступлении денежных средств от дольщиков непосредственно на расчетный счет организации необходимо отразить в бухгалтерском учете кредиторскую задолженность (аванс полученный) (пп. 3, 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации").

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для формирования в бухгалтерском учете информации о всех видах расчетов организации с различными юридическими и физическими лицами предназначены счета раздела VI указанного Плана счетов. Для учета расчетов с дольщиками возможно использовать счет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" или 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", закрепив выбранный вариант в учетной политике организации для целей бухгалтерского учета. При любом варианте остатки по указанным счетам подлежат отражению в бухгалтерском балансе в составе кредиторской задолженности - долгосрочной или краткосрочной. Данную позицию подтверждает письмо Минфина России от 08.05.2014 N 07-01-12/21775.

Таким образом, поступление денежных средств от дольщиков непосредственно на расчетный счет организации отражается проводкой:

Дебет 51 Кредит 62 (76).

2. При поступлении денежных средств от дольщиков на счета эскроу необходимо учитывать положения ст. 15.4, 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ и ст. 860.7-860.10 ГК РФ. Денежные средства, поступающие от дольщиков на счета эскроу, не соответствуют понятию актива и не удовлетворяют критериям признания актива (п. 7.2, п. 8.3 "Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России", смотрите также Энциклопедию решений. Активы для целей бухгалтерского учета). Фактически такие денежные средства квалифицируются как полученное обеспечение будущего платежа.

Для бухгалтерского учета денежных средств дольщиков на счетах эскроу используют забалансовый счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". Данную позицию подтверждают письма Минфина России от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 (Учет застройщиком денежных средств на счетах эскроу), от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786 (ознакомиться можно в сети Интернет). Смотрите также Вопрос: Какой забалансовый счет застройщик должен использовать для отражения денежных средств участников долевого строительства, размещенных в банке на счетах эскроу? На основании каких документов и в какой момент делать записи в забалансовом учете? (журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2020 г.).

Таким образом, поступление денежных средств на счет эскроу отражается проводкой:

Дебет 008.

Согласно п. 6 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

При закрытии счетов эскроу необходимо отразить кредиторскую задолженность перед дольщиком (аванс полученный) на счете 62 (76).

Таким образом, при закрытии счета эскроу необходимо оформить проводки:

Кредит 008

Дебет 51 (66, 67) Кредит 62 (76).

Обращаем внимание, что все вышеизложенное является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения других специалистов.

Напоминаем, что организация вправе обратиться за письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21, подп. 4 п. 1 ст. 32, ст. 34.2 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ. Обратиться в налоговый орган за разъяснениями возможно на сайте ФНС России: https://www.nalog.ru/rn77/service/obr_fts/other/ul/. Также возможно обращение в контакт-центр ФНС России по телефону: 8-800-222-2222. 

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

• Вопрос: Бухгалтерский учет застройщиком реализации квартир по договорам долевого участия с использованием счетов эскроу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2023 г.);
• Строительство: бухгалтерский и налоговый учет (Митюкова Э.С.) (издание пятое, перераб. и доп.) - "Издательство АйСи", 2021 г.;
• Вопрос: Налогообложение застройщика, не выполняющего функции инвестора, заказчика и генподрядчика (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2022 г.);
• Вопрос: Бухгалтерский учет передачи квартир дольщикам организацией-застройщиком, работающей по Закону N 214-ФЗ с использованием счетов эскроу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2022 г.);
• Вопрос: Бухучет и бухотчетность у организации-застройщика (эскроу) за 2020 и 2021 годы, а также с учетом ФСБУ 26/2020 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2022 г.);
• Вопрос: Налог на прибыль у застройщика по средствам на счетах эскроу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2021 г.);
• Вопрос: Учет у организации-застройщика при использовании счетов эскроу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2021 г.);
• Вопрос: Вопросы налогообложения и бухгалтерского учета в связи с переходом на счета эскроу при передаче застройщиком объекта ДДУ дольщикам по завершении строительства (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2020 г.);
• Вопрос: Бухучет и бухотчетность у организации-застройщика (эскроу) за 2020 и 2021 годы, а также с учетом ФСБУ 26/2020 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2022 г.);
• Энциклопедия решений. Пояснения к бухгалтерскому балансу "Обеспечение обязательств".

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Полякова Елизавета 

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации "Содружество" Мельникова Елена 

9 марта 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.