Между сторонами заключен договор аренды движимого имущества, согласно которому арендатор в любое время вправе выкупить по своему усмотрению любые объекты аренды, а арендодатель обязуется продать ему такие объекты. Продажа объектов производится по результатам проводимой оценки. Должны ли в таком случае стороны сначала вернуть имущество из аренды, а затем передать его по акту (договором данные условия не регулируются)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
У арендатора отсутствует обязанность по возврату арендодателю предмета аренды перед его выкупом.
Соответственно, акт о возврате сторонами не оформляется.

Обоснование позиции:
Бухгалтерское законодательство не содержит специальных норм, предписывающих отражение сторонами договора аренды возврата предмета аренды перед его выкупом и обратную передачу, равно как и необходимость составления какого-либо документа в этом случае.
Поэтому в рассматриваемой ситуации необходимо руководствоваться общими нормами законодательства о бухгалтерском учете.
Так, по общему правилу каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок (ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").
Согласно подп. "а", "г" п. 9 ФСБУ 27/2021 "Документы и документооборот в бухгалтерском учете" (далее - ФСБУ 27/2021) при составлении экономическим субъектом первичных учетных документов допускается:
- оформлять несколько связанных фактов хозяйственной жизни одним первичным учетным документом;
- использовать в качестве первичных учетных документов документы, составленные или полученные в процессе деятельности экономического субъекта, в частности, для оформления его гражданско-правовых отношений с контрагентами, работниками, государственными органами, для управления экономическим субъектом.
В свою очередь, на основании п. 6 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации" в бухгалтерском учете факты хозяйственной деятельности отражаются исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования (требование приоритета содержания перед формой).
Обратимся к нормам ГК РФ.
Как определено в ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В свою очередь, п. 1 ст. 624 ГК РФ указывает, что в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
На основании п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из взаимосвязанных норм ст. 223, 624 ГК РФ, на наш взгляд, следует, что гражданское законодательство не обязывает арендатора имущества возвратить его перед перечислением выкупной цены арендодателю.
Возврат предмета аренды и, соответственно, составление первичного документа на такую передачу производят только в случае прекращения договора аренды и отказа арендатора от выкупа предмета аренды.
Сказанное подтверждается, например, в постановлении АС Центрального округа от 03.10.2022 N Ф10-3355/22 по делу N А35-4903/2021. В нем судьи, учитывая, что заявлений о выкупе арендованного имущества от арендатора не поступало, пришли к выводу о необходимости освобождения помещения и возврата его арендодателю с составлением приема-передачи арендованного имущества.
Подобная логика прослеживается в некоторых других судебных решениях (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 13.10.2016 по делу N 33-3807/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.06.2012 N 11-9543/), а также комментариях экспертов (смотрите, например, материалы:
- Вопрос: Между юридическими лицами был заключен договор аренды транспортных средств без экипажа с ежемесячной арендной платой. Позднее к договору было заключено дополнительное соглашение (по правилам п. 2 ст. 624 ГК РФ), в котором стороны предусмотрели выкуп части имущества при условии выплаты арендатором установленной выкупной стоимости. Одновременно в этом соглашении стороны зачли в выкупную стоимость арендную плату, которую арендатор выплатил за это отчуждаемое имущество за период действия договора аренды. Что является основанием для бухгалтерии для аннулирования кредиторской задолженности арендодателя в учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2017 г.)
- Аренда: правовые вопросы и налогообложение (В.Р. Захарьин, "Экономико-правовой бюллетень", N 7, июль 2010 г.)).
Принимая во внимание, что нормы ГК РФ не обязывают арендатора возвращать имущество арендодателю в случае его выкупа, мы придерживаемся позиции, что в рассматриваемом случае составление акта о возврате имущества необязательно.
Сторонам достаточно составить акт передачи однократно при досрочном выкупе имущества арендатором.
Разъяснений уполномоченных органов применительно к данной ситуации нами не обнаружено.
Приведенная позиция является нашим экспертным мнением и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной выше.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

23 ноября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.