Недвижимость в новостройках: как не превратить покупку в "русскую рулетку"

Первичный рынок жилья в последние годы в целом принял цивилизованный вид, и процесс приобретения квартиры в новостройке с каждым годом все меньше походит на азартную игру. Однако несмотря на то, что контролирующие органы и рынок установили довольно строгие и прозрачные правила игры, ряды обманутых инвесторов продолжают пополняться. Например, по данным Министерства строительного комплекса Московской области, на начало 2015 года в Подмосковье насчитывалось 34 проблемных объекта и около 6 тыс. обманутых дольщиков. В то же время это число почти в три раза меньше показателей 2012 года, когда количество обманутых инвесторов составляло приблизительно 18 тыс. человек.

Самый большой минус новостроек по сравнению с жильем, приобретаемым на вторичном рынке, – это риски нарушения сроков строительства и сдачи объекта, отсутствия у застройщика всех необходимых разрешений, банального жульничества с метражом готового жилья и, наконец, банкротства застройщика. Все эти и другие опасности бывает сложно предусмотреть, и сохраняются они вплоть до передачи собственнику прав на недвижимость. Однако ощутимая разница в цене в пользу новостроек, особенно если вступать в строительство на этапе котлована, поддерживает неизменно высокий спрос на инвестиционное жилье. Тем не менее, вероятность возникновения разного рода неприятных неожиданностей можно значительно снизить, если подходить к выбору девелопера и заключению договора с ним взвешенно и ответственно.

Большая часть опасностей для покупателей кроется в формулировках договоров, заключаемых с застройщиками. Как рассказала редакции портала ГАРАНТ.РУ директор юридического департамента риэлторской и консалтинговой компании Kalinka Group Ольга Славкина, на сегодняшний день на практике встречается несколько видов договоров, по которым реализуются помещения в новостройках. Это договоры участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), предварительные договоры участия в долевом строительстве или купли-продажи недвижимости (далее – предварительные договоры), договоры об участии в жилищно-строительных (далее – ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативах (далее – ЖНК) и т. д. По словам эксперта, договоры соинвестирования уже практически не встречаются, а договоры купли-продажи будущей недвижимости – вообще из разряда НЛО: все о них слышали, но никто не видел. Кроме того, добавляет юрист, реализация незавершенных строительством новостроек возможна путем уступки прав по договору лицом, которое ранее приобрело права у застройщика.

Рассмотрим основные виды договоров, заключаемых между инвесторами и застройщиками.

Договор участия в долевом строительстве

Наиболее часто используемым в силу своей привлекательности для покупателей является ДДУ. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон об участии в долевом строительстве) установлена обязательная письменная форма ДДУ, а заключенным он считается с момента его государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве). В том числе из-за этого многие граждане отдают предпочтение именно ДДУ – ведь регистрация означает определенные гарантии против перепродажи квартиры другому дольщику.

ДДУ должен содержать ряд закрепленных в законе обязательных условий, без которых такой договор не считается заключенным и зарегистрировать его не удастся. Так, в договор включается определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (п. 1 ч. 4 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве). Причем предмет договора должен быть прописан, опираясь на положения проектной документации и таким образом, чтобы это позволяло выделить, например, квартиру в составе многоквартирного дома. Важно отметить, что если у застройщика на момент заключения договора проектная документация отсутствует, суды в любом случае не признают описание объекта надлежащим. Более того, сам заключенный договор в таком случае не будет признаваться ДДУ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 октября 2010 г. по делу № А46-14722/2009). Поэтому перед подписанием ДДУ следует тщательно проверить, оформлена ли у застройщика проектная документация, – напомним, ее застройщик обязан предъявить для ознакомления по требованию гражданина (п. 4 ч. 2 ст. 21 закона об участии в долевом строительстве).

Кроме этого, в ДДУ обязательно должны быть прописаны сроки передачи жилья в собственность участника долевого строительства и условия о цене договора, сроках и порядке ее уплаты, а также гарантийный срок на приобретаемую недвижимость, который не может составлять менее пяти лет (ч. 4 ст. 4, ч. 5 ст. 7 закона об участии в долевом строительстве). Не следует забывать, что уплата доли в строительстве дома является одной из основных обязанностей покупателя и нередко суд становится на сторону дольщика только благодаря факту ее исполнения (Определение ВАС РФ от 26 октября 2011 г. № ВАС-13447/11).

В ДДУ обязательно должна быть определена его цена (ч. 1 ст. 5 закона об участии в долевом строительстве). Причем, если в договоре не прописаны условия и порядок изменения цены после его подписания сторонами, то цена ДДУ считается твердой и не подлежит изменению вплоть до передачи права собственности покупателю (ч. 2 ст. 5 закона об участии в долевом строительстве). На этот факт, в частности, указывают суды (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2008 г. № 03АП-3307/2008). Обычно условие об изменении окончательной цены построенной недвижимости связывается с возможным изменением фактической площади квартиры по сравнению с проектной, оговоренной в ДДУ. О такой ситуации надо позаботиться заранее, закрепив в договоре правила пересчета окончательной стоимости жилья в зависимости от его конечной площади. Так, на случай, если площадь вдруг окажется меньше, необходимо предусмотреть обязанность застройщика вернуть соответствующую часть денег. Важно: необходимо удостовериться, что доплата по условиям ДДУ будет производиться на основании цены за квадратный метр, существовавшей на момент подписания договора, а не на момент сдачи дома. А лучше всего указать максимальный размер такой доплаты.

Требования к ДДУ, как видно, предъявляются довольно серьезные – но это компенсируется гарантиями прав, которые получает дольщик. Так, если покупатель перечислил денежные средства, однако территориальный орган Росреестра в государственной регистрации ДДУ отказал, например, по причине того, что застройщик не получил всех необходимых для строительства документов и разрешений, то гражданин может потребовать от строительной компании немедленного возврата переданных денег, а также уплаты процентов в двойной сумме внесенных средств и возмещения причиненных убытков (ч. 3 ст. 3 закона об участии в долевом строительстве). Размер подлежащих уплате процентов соответствует средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц в месте нахождения застройщика. Значения ставок публикуются Банком России (ст. 395 ГК РФ). Например, средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц в Дальневосточном федеральном округе на 15 сентября текущего года составила 9,71% годовых, а в Крымском федеральном округе – 8,53% годовых.

Также следует обратить внимание на тот факт, что застройщик по ДДУ единолично несет риски случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства – подписания сторонами передаточного акта (ч. 6 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве).

Дополнительной гарантией для дольщика служит и тот факт, что к отношениям между застройщиком и гражданами применяются нормы законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (при условии, если граждане участвуют в строительстве недвижимости для личных нужд) (ч. 9 ст. 4, ч. 1 ст. 8 закона об участии в долевом строительстве).

Закон предусматривает обеспечение застройщиком исполнения своих обязательств по ДДУ. Обязанность застройщика вернуть внесенные дольщиками денежные средства и уплатить им различные виды компенсаций, если что-то пойдет не так, обеспечивается залогом предназначенного для строительства земельного участка (прав аренды этого участка) или объекта незавершенного строительства) (п. 1-2 ч. 1 ст. 12.1 закона об участии в долевом строительстве). А банковским поручительством или страхованием гражданской ответственности обеспечивается исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участникам долевого строительства. Причем застройщик обязан использовать и залог, и страхование ответственности или банковскую гарантию (п. 1-2 ч. 2 ст. 12.1 закона об участии в долевом строительстве).

МНЕНИЕ

Екатерина Мотыван, старший юрист Юридической фирмы "ЮСТ":

"Схема с использованием ДДУ в последнее время становится все менее выгодной для застройщиков. Они пытаются уйти от нее к иным формам взаимодействия с инвесторами по разным причинам. В первую очередь, это связано с тем, что только для получения разрешения привлекать денежные средства дольщиков по ДДУ застройщикам необходимо выполнить ряд дорогостоящих предварительных мероприятий. Так, разработка проектной документации, необходимой для получения такого разрешения, и согласование строительной документации уже являются достаточно затратными процедурами. Другая причина неудобства схемы ДДУ для застройщика состоит в том, что земельный участок и возводимый на нем объект после заключения ДДУ в силу закона сами по себе уже являются предметом залога и поэтому их сложно перезаложить банку для привлечения кредитных средств. Одновременно с этим требования законодательства о страховании гражданской ответственности застройщика или поручительстве банка также ведут к сопутствующим расходам строительных компаний. И, наконец, застройщики, работая с ДДУ, ограничены в праве распоряжаться средствами, поступающими от дольщиков: эти деньги могут быть потрачены только на определенные в законе цели [приобретение и оформление прав на земельные участки, подготовку проектной документации, выполнение строительных работ и т. д. – Ред.] (ч. 1 ст. 18 закона об участии в долевом строительстве). А следовательно, компании вынуждены разделять расходы на две группы, и отчитываться перед контролирующими органами о своих расходах, что требует дополнительных трудозатрат. Таким образом, застройщикам это невыгодно. Те же компании, которые не работают по ДДУ, ведут отчетность и отчитываются на общих основаниях".

---

Предварительный договор

Немалое число застройщиков ДДУ не применяют, лишая инвесторов многих гарантий, но при этом стоимость объектов становится существенно ниже, чем при застройке по ДДУ. Так, наибольшее распространение получили предварительные договоры.

Правовая форма взаимоотношений между застройщиком и покупателем путем заключения предварительного договора закреплена в ст. 429 ГК РФ. Схема с использованием предварительного договора заключается в том, что застройщик обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи в будущем, когда он достроит дом, получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и всю необходимую документацию.

Приобретая квартиру или иной объект по предварительному договору следует иметь в виду, что до момента передачи объекта клиенту возводимая недвижимость, числится не за дольщиком, а за девелопером. То есть застройщик заключает с участниками строительства предварительный договор, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их клиентам. Однако деньги в уплату жилья застройщик получает по предварительному договору сразу, до фактической постройки объекта. Предварительный договор купли-продажи жилья не подлежит государственной регистрации, в связи с чем риски многократной продажи одной и той же квартиры разным покупателям и иные риски значительно возрастают, на что указывают эксперты.

МНЕНИЕ

Игорь Чумаченко, руководитель практики "Недвижимость.Земля.Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX:

"К другим возможным рискам я бы отнес риски признания объекта самовольной постройкой. Это может иметь место, когда строительство дома осуществляется на участке, не предназначенном для этих целей, или с нарушением градостроительных требований. Например, многоквартирный дом возводится на участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства. Такие объекты подлежат сносу. А взыскать убытки с застройщика при этом не просто сложно, а часто невозможно, поскольку он может быть к тому моменту ликвидирован. В такой ситуации дело может перейти из гражданско-правовой в уголовную плоскость, но, к сожалению, это не гарантирует возмещения потерь".

---

В то же время ГК РФ предусматривает форму предварительного договора, соблюдение которой дает покупателям определенные гарантии. Закон требует указывать в предварительном договоре признаки, позволяющие установить объект продажи, его цену и порядок внесения платы. Также должны быть определены условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 2-3 ст. 429 ГК РФ). Обязательно должно быть включено условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При этом на практике в предварительном договоре этот срок может определяться периодом времени после оформления права собственности застройщика на помещение, что не является заранее известной датой. Этот факт играет не в пользу покупателя, так как регистрация права собственности застройщика на помещение в строящемся доме во многом зависит от воли застройщика, который самостоятельно решает, когда подавать документы в регистрирующий орган.

Важно знать, что если в оговоренный срок основной договор не был заключен и ни одна из сторон до его истечения не направила другой стороне предложение его заключить, действие предварительного договора прекращается (Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 16 января 2006 г. по делу № 33-412).

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора в оговоренные в предварительном договоре сроки, другая сторона имеет право обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Сделать это необходимо в шестимесячный срок с того момента, как стороны должны были заключить основной договор (п. 5 ст. 429 ГК РФ). При успешном разрешении дела основной договор считается заключенным на условиях, которые определил суд, с момента вступления в законную силу соответствующего судебного решения (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

МНЕНИЕ

Ольга Славкина, директор юридического департамента риэлторской и консалтинговой компании Kalinka Group:

"Реализация по предварительным договорам объектов, не находящихся в последней стадии готовности (то есть когда право собственности совсем близко), обычно означает, что каких-то документов у застройщика нет и не будет. Нередко это связано с отсутствием оформленного договора аренды земельного участка или проблемами у застройщика с выделением долей муниципального образования в объекте. Покупателю это грозит в лучшем случае задержкой с заключением основного договора купли-продажи в связи с затягиванием срока оформления права собственности застройщика на объект. А наложение на предварительный договор еще и вексельной схемы (если застройщик предлагает дольщику приобрести у него ценную бумагу, дающую право обменять ее в будущем на построенную квартиру), может повлечь за собой для покупателя невозможность признать право собственности на объект даже через суд и сложности с возвратом внесенных денежных средств".

---

Суд может признать предварительный договор в качестве ДДУ и возложить на застройщика обязанность по предоставлению документов на государственную регистрацию. Это возможно при соблюдении двух условий:

• в предварительном договоре содержатся все условия, необходимые для заключения ДДУ (ч. 4 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве);
• застройщик соответствует требованиям закона, предъявляемым к застройщикам об участии в долевом строительстве (п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

При этом, подчеркивает Екатерина Мотыван, суды общей юрисдикции рассматривают споры о праве дольщиков на построенное жилье в основном в их пользу, особенно, если в составленных документах соблюдены все предусмотренные законом требования, и покупатели выполнили все условия по договору. Такой договор регистрируется в том же порядке, как и обычный ДДУ (п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

В отличие от ДДУ, претензии гражданина по предварительному договору в случае возникновения спора, ничем не гарантированы – ни залогом, ни страхованием или поручительством. Поэтому в случае ликвидации застройщика велика вероятность того, что покупатель вовсе останется ни с чем.

Кооперативы

В качестве застройщиков могут выступать ЖСК и ЖНК, которые создаются в порядке, установленном разделом 5 Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". В целом идеология этих форм самоорганизации пайщиков сходна – решение жилищных вопросов за счет средств участников. В обоих случаях имущество кооперативов образуется за счет паевых и иных взносов членов кооперативов, а также доходов, полученных кооперативами от осуществляемой ими предпринимательской деятельности. Добавим, что предпринимательская деятельность кооперативов должна осуществляться исключительно в тех целях, ради которых они создаются, например, возведение дома для ЖСК (п. 1-2 ст. 110 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").

Однако между ЖСК и ЖНК имеется ряд различий. Например, ЖСК – это по сути "кооператив одного дома", тогда как деятельность ЖНК может не ограничиваться строительством одного объекта. ЖНК может сам выступать в качестве застройщика или участника строительства, а также приобретать жилье для пайщиков как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

У кооперативов есть определенные плюсы – в частности, на ЖСК распространяются меры государственного надзора в области долевого строительства, а реализуют их действующие в субъектах федерации контролирующие органы (ч. 1 ст. 123.2 Жилищного кодекса РФ). Государственные органы вправе, в частности, проверять финансовую деятельность кооперативов и требовать устранения выявленных нарушений (п. 1-4, п. 7 ч. 2 ст. 123.2 Жилищного кодекса РФ). А в случае если кооператив не выполняет вынесенное предписание, контролирующие органы имеют право привлекать нарушителей к административной ответственности или даже требовать в суде ликвидации кооператива (п. 8 ч. 2, ч. 3 ст. 123.2 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, дольщики вправе обращаться в надзорные органы с жалобами на деятельность кооперативов, а в случае, если такие жалобы будут признаны обоснованными, контролирующие органы могут подать в суд заявление в защиту прав и законных интересов членов кооперативов (п. 5-6 ч. 2 ст. 123.2 Жилищного кодекса РФ).

Надзор за деятельностью ЖНК осуществляется Банком России в пределах финансовой деятельности таких кооперативов. Так, регулятор контролирует финансовую устойчивость ЖНК и деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств пайщиков (ст. 50, п. 1-8 ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Как и региональные контролирующие органы в области долевого строительства, Банк России вправе проводить проверки деятельности кооперативов, рассматривать жалобы пайщиков и защищать их интересы в суде, требовать устранения выявленных нарушений, привлекать должностных лиц ЖНК к административной ответственности, а также обращаться в суд с иском о ликвидации ЖНК в случае невыполнения кооперативом законных требований Банка России (п. 9-11 ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Кроме этого, ЖНК обязаны ежегодно проходить аудиторскую проверку ведения бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности (или раз в два года, если активы кооператива на конец отчетного года не превышают 6 млн руб.) (ст. 54 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Дополнительный контроль деятельности ЖНК осуществляется в рамках саморегулируемых организаций, членами которых они являются (ст. 56 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").

В то же время, как рассказал редакции ГАРАНТ.РУ партнер, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко, участие в кооперативах несет для участника определенные риски: в соответствии с законодательством устав кооператива должен содержать порядок покрытия пайщиком понесенных кооперативом убытков (п. 1 ст. 113 Жилищного кодекса РФ, п. 12 ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). То есть пайщик личными средствами отвечает за покрытие понесенных кооперативом убытков. Это может быть предусмотрено и договором паенакопления или иным подобным договором. Эксперт добавляет, что решением общего собрания пайщика вовсе могут исключить из кооператива за те или иные нарушения. Например, за просрочку платежа или срока приемки квартиры. Кроме того, в договор с кооперативом на практике крайне сложно включить его ответственность за качество передаваемого объекта по завершении строительства. Это в первую очередь связано с тем, что кандидату в пайщики для подписания обычно предлагают "типовой" договор, в который кооператив просто отказывается вносить изменения. 

В остальном участие в кооперативах несет в себе практически те же риски, что и другие, отличные от ДДУ схемы привлечения средств инвесторов. Так, следует иметь в виду, что договоры, заключенные с застройщиками, работающими по схемам ЖСК или ЖНК, государственной регистрации не подлежат, а значит существует риск "двойной" продажи объекта.

*** 

Вложение средств в новостройки сегодня является одним из самых популярных и относительно безопасных способов как улучшения жилищных условий, так и вложения капиталов. Несмотря на ряд довольно серьезных инвестиционных рисков вновь построенное жилье обладает целым рядом преимуществ, среди которых юридическая "чистота", более выгодная цена по сравнению с предложениями на вторичном рынке недвижимости, современная и часто свободная планировка, новые внутридомовые коммуникации и т. д. Уделяя же повышенное внимание юридически грамотному оформлению взаимоотношений с застройщиком риски утраты средств или неполучения желаемой квартиры можно свести к минимуму.