Cпособы защиты участников долевого строительства

Долевое участие в строительстве многоэтажных домов пользуется популярностью среди россиян по понятным причинам (относительно недорогая стоимость квадратного метра жилья, возможность поэтапной оплаты и т. д.), однако таит в себе определенные риски, связанные с недобросовестностью застройщика. Так, по данным Минрегиона России, на 30 июня 2013 года насчитывалось более 800 "проблемных" объектов, а количество обманутых дольщиков — более 80 тыс. человек.

Правоохранительные органы объективно не в состоянии охватить все случаи нарушения законодательства в сфере долевого строительства. К примеру, за первое полугодие текущего года в результате прокурорских проверок было выявлено около 1800 нарушений законодательства о долевом строительстве жилья, а к ответственности привлечено около 730 виновных должностных лиц.

Это вынуждает граждан быть предельно внимательными при участии в долевом строительстве, а государство — постоянно совершенствовать законодательство, чтобы максимально обезопасить "дольщиков".

Практика долевого строительства многоэтажных жилых домов существует довольно давно, однако упорядочена была только в 2004 году с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"). Он закрепил важные гарантии прав участников долевого строительства: запрет привлекать средства "дольщиков" до получения разрешения на строительство, госрегистрации прав на землю и обнародования проектной декларации; обязательность государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (далее — ДДУ); неустойки в случаях задержки платежа "дольщиком" или передачи квартиры застройщиком и т. д.

Кстати, помимо ДДУ закон предусматривает еще две формы участия в долевом строительстве, появившиеся в 2006 году¹ — участие в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах, а также покупка жилищного сертификата от застройщика. Однако традиционно считается, что именно ДДУ максимально гарантирует права "дольщика" на квартиру — к примеру, номинальная стоимость жилищного сертификата может серьезно изменяться в зависимости от ситуации на рынке и не всегда в сторону увеличения, а излишне сложная схема взносов в кооператив может привести к фактической переплате за жилье. 

Работа по упорядочению отношений в сфере долевого строительства ведется и сегодня — до недавнего времени нормативным регулированием в этой области занимались три органа — Минфин России, ФСФР России и Минрегион России. Теперь такие полномочия возложены исключительно на Минрегион России, который к тому же будет заниматься координацией нормотворчества других федеральных органов, занимающихся вопросами долевого строительства (постановление Правительства РФ от 30 апреля 2013 г. № 392 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 10 марта 2007 г. № 152").

Однако некоторые ситуации, способные негативно повлиять на возведение дома или передачу квартир, все же могут возникнуть — так, даже заключенный по всем правилам ДДУ не гарантирует своевременность возведения дома или передачу квартиры в нем, отсутствие строительного брака или наличие всех предусмотренных проектной декларацией объектов социальной инфраструктуры. От так называемых "двойных" продаж, когда одна и та же квартира продается нескольким "дольщикам" в определенной степени спасает обязательная государственная регистрация ДДУ, однако в случае невнимательности или халатности государственного регистратора и она не гарантирует защиту от мошенничества.

Во многом обезопасить граждан от недобросовестных застройщиков способно своевременное информирование о финансовом состоянии и предыдущем опыте работы строительной компании.

Реестр недобросовестных застройщиков. Именно цель информирования "дольщиков" о надежности того или иного застройщика преследовало дополнение Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее — Федеральный закон о жилищном строительстве) главой 6.2 "Реестр недобросовестных застройщиков" в декабре 2012 года². А в конце сентября текущего года был определен ответственный за ведение такого реестра госорган — им стал Минрегион России (постановление Правительства РФ от 26 сентября 2013 г. № 850 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на ведение реестра недобросовестных застройщиков, предусмотренного Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства").

В соответствии с ч. 1 ст. 16.8 Федерального закона о жилищном строительстве в реестр включаются сведения о тех застройщиках, которые:

• уклонились от заключения по итогам аукционов договоров купли-продажи, аренды либо безвозмездного срочного пользования в отношении земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд);
• допустили существенное нарушение условий таких договоров, что повлекло их расторжение.

 Поскольку основной целью ведения реестра является информирование граждан о недобросовестных застройщиках, Федеральный закон о жилищном строительстве предусматривает его размещение на официальном сайте Минрегиона России в открытом доступе (ч. 1 ст. 16.8).

Отметим, что подобная схема уже реализована в системе закупок для государственных и муниципальных нужд — ФАС России ведет реестр недобросовестных поставщиков (ст. 19 Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"). В него включаются сведения о поставщиках, выигравших торги, но уклонившихся от заключения контракта, а также о поставщиках, с которыми контракты были расторгнуты по причине существенного нарушения их условий. При размещении заказа уполномоченный орган вправе закрепить в качестве обязательного условия отсутствие участника торгов в реестре недобросовестных поставщиков (п. 2 ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"). Сегодня в большинстве случаев это требование к участнику торгов предъявляется, поэтому важно было обеспечить открытость такого рода информации.

Реестр недобросовестных поставщиков размещается на специальном сайте, доступен всем желающим и весьма востребован — к ресурсу обращается более 20 тыс. пользователей в день.

Минрегиону России предстоит определить порядок ведения реестра недобросовестных застройщиков, и в частности, следующее:

• сведения, которые будут включаться в реестр. Федеральный закон о жилищном строительстве определяет основные из них: сведения о застройщике, аукционе и протоколе по его итогам и т. д.;
• максимальный период времени, по истечении которого информация о застройщике должна попасть в реестр
• срок, в течение которого информация о застройщике находится в реестре (для реестра недобросовестных поставщиков такой срок обозначен в два года)
• порядок проверки сведений о недобросовестности застройщика и т. д.

Конечно, ведение такого реестра и обеспечение доступа к нему можно оценить только положительно, однако хочется надеяться, что работа по его усовершенствованию будет вестись и дальше. Так, в реестр подлежат включению сведения о застройщиках, передаваемые Минрегиону России Фондом. Однако определенная часть застройщиков не прибегает к помощи Фонда при поиске земельного участка для жилищного строительства.

Помимо этого, застройщик может оказаться вполне благонадежным на стадии заключения контракта на земельный участок, но впоследствии существенно "затянуть" сроки строительства объекта либо иным образом серьезно нарушить права "дольщиков". Однако, если Минрегион России при разработке правил ведения реестра ограничится только указанными в законе критериями, сведения о таких нарушениях в реестр недобросовестных застройщиков уже не попадут.

Отметим, что и до введения в Федеральный закон о жилищном строительстве норм о реестре недобросовестных застройщиков эта инициатива была реализована некоторыми субъектами федерации на региональном уровне. К примеру, в Московской области Комитет по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью ведет два реестра — реестр недобросовестных застройщиков и реестр "проблемных" объектов на территории региона³. Основания для включения застройщика в перечень проблемных застройщиков довольно широки — нарушение правил привлечения средств граждан, нарушение сроков подачи отчетности, возбуждение в отношении застройщика дела о банкротстве или уголовного дела по определенным условиям и т. д. Оба реестра доступны на официальном сайте Комитета.

17 сентября 2013 года полномочия Комитета были переданы Министерству строительного комплекса, однако работа по ведению этих реестров продолжится.

Аналогичный реестр с 2008 года ведется и в Нижегородской области⁴. Попасть в него рискуют те застройщики, которые не приступили к строительству в течение трех лет после предоставления земельного участка, приостановили строительство более чем на полгода либо неоднократно привлекались к ответственности за нарушение Федерального закона "Об участии в долевом строительстве".

Другие меры по борьбе с недобросовестными застройщиками

Помимо определения правил ведения перечня недобросовестных застройщиков параллельно реализуются и иные инициативы по защите прав участников долевого строительства. К ним можно отнести, например, организацию ведения реестра "обманутых дольщиков".

В июле этого года в законодательство о долевом строительстве были внесены поправки, закрепившие обязательность ведения реестра пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 241-ФЗ "О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Госстрой России по поручению Минрегиона России еще в начале декабря минувшего года предложил к утверждению критерии для включения граждан в реестр "обманутых дольщиков".

Защита прав "дольщиков" в регионах

В некоторых субъектах федерации уже ведутся реестры "обманутых дольщиков". Например, в Тверской области перечень таких граждан является составной частью перечня "проблемных" объектов строительства (постановление Правительства Тверской области от 3 сентября 2012 г. № 515-пп "О ведении реестра проблемных объектов на территории Тверской области"). А во Владимирской области ведется самостоятельный список пострадавших "дольщиков", причем учитываются как заключившие ДДУ граждане, так и иные, оказавшиеся вовлеченными в "серые" схемы долевого участия в строительстве (постановление Губернатора Владимирской области от 24 апреля 2009 г. № 324 "О мерах по защите прав граждан, пострадавших в результате действий недобросовестных застройщиков").

Кстати, регионы оказались достаточно активными в вопросах восстановления нарушенных прав "дольщиков" и обеспечения окончания строительства "проблемного" дома. По данным официального сайта Минрегиона России, власти на местах используют следующие меры:

• завершение строительства «проблемных» объектов и выделение денежных компенсаций «обманутым дольщикам» за счет регионального бюджета (Амурская, Ярославская, Ульяновская, Новосибирская области, Ставропольский, Алтайский, Краснодарский края и т.д.);
• поиск соинвесторов для завершения строительства «проблемных» объектов (Белгородская, Владимирская, Оренбургская, Свердловская области, Республики Башкортостан, Карелия и т.д.);
• привлечение средств "дольщиков" с целью окончания строительства дома в случае высокой степени его строительной готовности (Белгородская, Курганская, Рязанская области, Республика Чувашия);
• выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в качестве компенсации «обманутым дольщикам» (Брянская, Ярославская, Челябинская области, Алтайский и Ставропольский края);
• предоставление во временное пользование (на срок окончания строительства «проблемного» объекта) жилья из резервного жилого фонда (Тверская, Вологодская область, Республика Чувашия, Алтайский край);
• увеличение инвестиционной привлекательности «проблемного» объекта - снижение или полное исключение затрат на подключение к инженерной инфраструктуре, отказ от доли квартир, если они предполагались к передаче в муниципальную или региональную собственность и т. д. (Белгородская, Брянская, Тульская области, Пермский и Алтайский край и т.д.);

Кроме того, иногда регионами учреждаются специализированные некоммерческие организации, на которые возлагается задача по завершению строительства "проблемного" дома (Рязанская и Ростовская области, Республика Татарстан, Ханты-Мансийский АО).

Недавно появилась одна мера по обеспечению прав "дольщиков" — в конце декабря 2012 года Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Этот закон установил, что обязательство застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства должно быть обеспечено страхованием гражданской ответственности либо поручительством банка (изменения вносятся в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"). Сегодня застройщик может добровольно гарантировать возврат внесенных "дольщиком" средств и уплату неустойки путем заключения договора поручительства с банком (ст. 15.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве"). Поправки закрепили обязательность обеспечения передачи квартиры "дольщику", а также определили требования к банку либо страховой организации. Помимо страховой организации застройщик по своему выбору может обратиться и в общество взаимного страхования. Изменения вступят в силу с 1 января 2014 года.

Нововведение действительно способно предоставить дополнительную гарантию прав дольщика, однако имеет и обратную сторону. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, стоимость квартир в этом случае будет расти. Динамика их роста будет зависеть от того, какие процентные ставки будут предложены по страхованию строительства, и какие процентные ставки будут платиться застройщикам по банковским депозитам. "Необходимо понимать, что все эти расходы лягут в смету строительства и, соответственно, в стоимость квартир для конечных приобретателей. Конечно, соответствующий рост цен будет скорее всего пропорциональным, но вряд ли это увеличит энтузиазм потенциальных покупателей", — резюмирует Софья Лебедева.

Что делать, если...

1. Вы сомневаетесь в благонадежности выбранного застройщика. Прежде всего, надо знать о документах, которые застройщик в соответствии с ч. 2 ст. 20 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" обязан предоставить любому обратившемуся лицу. К ним относятся учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет, годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год.

Необходимо также изучить проектную декларацию — в случае, если для привлечения средств граждан используется реклама, проектная декларация обязательно должна быть размещена на официальном сайте застройщика либо опубликована в печатном издании. Но даже если проектная декларация не обнародована, застройщик обязан предъявить ее для ознакомления любому заинтересованному лицу (ч. 1 ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").

Также имеет смысл изучить картотеку арбитражных дел на официальном сайте ВАС РФ — так вы сможете узнать о судебных тяжбах, в которые может быть вовлечен застройщик, и их содержании. Пользоваться ею просто — достаточно ввести в поле "Участник дела" название, ИНН или ОГРН застройщика и выбрать функцию "Найти". После этого будет сформирован список дел, в которых фигурирует застройщик, с основными процессуальными документами по каждому из них.

В состав проектной декларации помимо сведений о застройщике должна быть включена информация об объекте строительства, в том числе о правах застройщика на земельный участок с указанием реквизитов правоустанавливающего документа. Рекомендуем обратить особое внимание на целевое назначение земельного участка, на котором планируется возведение дома. Для этого можно обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРП, в которой будет указана нужная информация. Размер пошлины за оказание этой государственной услуги для физических лиц составляет 200 руб. (при получении выписки в бумажной форме) или 150 руб. (если выписка предоставлена в электронном виде). Земельный участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства.

2. Стройка затягивается, и объект явно не будет сдан в срок. Если строительство дома находится на стадии завершения, и просрочка будет незначительной, следует помнить о полагающейся "дольщику" неустойке. Ее размер составляет 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.

Если же участником долевого строительства является гражданин, такая неустойка выплачивается в двойном размере (ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве"). К примеру, если цена договора определена сторонами в 5 млн руб., за каждый день просрочки застройщик обязан выплачивать 2750 руб. гражданину-"дольщику" и 1375 руб. — прочим участникам долевого строительства. Даже если в договоре закреплен меньший размер неустойки, это не будет иметь юридической силы — застройщик в любом случае обязан руководствоваться нормой закона.

Ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" оставляет застройщику возможность обратиться с предложением о продлении срока действия договора, однако стоит помнить, что "дольщик" не обязан отвечать согласием (ст. 450 ГК РФ).

Если же стало очевидно, что строительство не ведется совсем, следует иметь в виду следующее. "Дольщик" имеет право требовать расторжения ДДУ в одностороннем порядке в случаях:

• если срок передачи квартиры затягивается более чем на два месяца по сравнению с установленным договором;
• если строительство дома прекращено или приостановлено, и имеются основания, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный ДДУ срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (ч. 1, ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").

При этом застройщик обязан вернуть уплаченные по ДДУ средства (в первом случае — в течении 10 дней со дня расторжения договора, во втором — в течение 20 дней), а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования на день возврата денег за весь период пользования ими (со дня внесения средств "дольщиком" до дня их возврата). Здесь действует аналогичное правило о выплате процентов в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин (ч. 2 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").

Помимо этого можно требовать возмещения всех прочих причиненных убытков в полном объеме (ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве"), а также компенсации за причиненный моральный ущерб (ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей").

В случае банкротства застройщика применяются правила Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с учетом принятых в июле 2011 года поправок — тогда был введен специальный раздел, посвященный банкротству застройщика. Особенно важно, что под защитой закона оказываются не только заключившие ДДУ "дольщики", но и вовлеченные в "серые" схемы участия в долевом строительстве граждане (предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования, договор простого товарищества и т.д). При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина "обманутым дольщиком" и при наличии иного, не поименованного в законе, договора (ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Гражданин имеет право предъявить денежное требование либо потребовать передачи ему жилого помещения, если строительство дома завершено (ст. 201.4 Закона о банкротстве). В противном случае "дольщикам" может быть передан объект незавершенного строительства при соблюдении требований ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве и с созданием жилищно-строительного кооператива, куда войдут участники долевого строительства.

При удовлетворении денежных требований "дольщики" относятся к кредиторам третьей очереди (ст. 201. 9 Закона о банкротстве). Это означает, что их требования будут удовлетворены в приоритетном по отношению к прочим кредиторам порядке после выплат лицам, перед которыми застройщик несет обязательства по возмещению вреди жизни и здоровью, морального вреда, выплате заработной платы и выходных пособий, а также вознаграждений авторам интеллектуальной собственности.

Если строительство дома с высокой степенью вероятности не будет завершено или возник риск банкротства застройщика, участнику долевого строительства имеет смысл обратиться за признанием права собственности на часть незавершенного строительством объекта. Правда, суд может и отказать в удовлетворении такого требования (см., например, апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27 июня 2013 г. по делу № 33-6698/2013), однако и примеры разрешения дела в пользу "дольщика" тоже есть (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 20 мая 2013 г. по делу № 33-4350/13, апелляционное определение Вологодского областного суда от 13 мая 2013 г. по делу № 33-418/2013, апелляционное определение Липецкого областного суда от 12 ноября 2012 г. по делу № 33-2659/2012, апелляционное определение Кировского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу № 33-1380/2012).

Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой. Следует отметить, что обращение к уполномоченным органам нередко оказывает нужный эффект — к примеру, по итогам 2012 года было введено 322 «проблемных» объекта жилищного строительства и обеспечены имущественные интересы более 29 тыс. граждан, чьи права были нарушены недобросовестными застройщиками. Иными словами, усилиями контрольно-надзорных ведомств права "дольщиков" восстанавливаются примерно в трети случаев.

Законодательство о долевом участии в долевом строительстве постоянно совершенствуется с целью установления гарантий для наименее защищенной стороны — "дольщика". К примеру, 10 октября текущего года Госдума приняла в первом чтении законопроект, предлагающий проводить ежегодные проверки застройщика⁵. Напомним, по общему правилу плановые проверки предпринимателя проводятся не чаще одного раза в три года, однако современные многоквартирные дома в среднем возводятся за один-два года, поэтому плановая проверка застройщика по конкретному объекту может вообще не состояться.

Вместе с тем, "дольщики" по-прежнему должны хорошо ориентироваться в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве" и проявлять предельную бдительность при вступлении в долевое строительство.

Новости по теме:

• Генпрокуратура РФ отчиталась о надзоре за соблюдением законодательства о долевом строительстве жилья — ИА "ГАРАНТ", 14 августа 2013 г.
• Определены полномочия госорганов по признанию граждан-участников долевого строительства пострадавшими — ИА "ГАРАНТ", 25 июля 2013 г.
• Признание граждан-участников долевого строительства будут осуществлять субъекты РФ — ИА "ГАРАНТ", 25 июня 2013 г.
• Правительство РФ определило уполномоченный орган в сфере долевого строительства — ИА "ГАРАНТ", 7 мая 2013 г.
• Общества взаимного страхования в сфере долевого строительства будут контролировать на общих основаниях — ИА "ГАРАНТ", 5 февраля 2013 г.
• Президентом подписан закон, усиливающий защиту прав участников долевого строительства — ИА "ГАРАНТ", 11 января 2013 г.
• Президент РФ утвердил перечень поручений по вопросам защиты прав участников долевого строительства — ИА "ГАРАНТ", 19 октября 2012 г.
• Подписан закон об особенностях банкротства застройщиков, привлекавших деньги граждан — ИА "ГАРАНТ", 14 июля 2011 г.

Документы по теме:

• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
• Постановление Правительства РФ от 26 сентября 2013 г. № 850 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на ведение реестра недобросовестных застройщиков, предусмотренного Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства"
• Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 241-ФЗ "О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
• Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
• Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"

  _____________________________

¹ Федеральный закон от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
² Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 290-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
³ Закон Московской области от 1 июля 2010 г. № 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области".
⁴ Постановление Правительства Нижегородской области от 16 сентября 2008 г. № 385 "Об утверждении порядка ведения реестра недобросовестных застройщиков Нижегородской области".
⁵ Текст законопроекта размещен на официальном сайте Госдумы за номером 239309-6.