Эксперты рассказали об особенностях покупки у города Москвы коммерческой недвижимости

Основные характеристики отдельно стоящих зданий, которые Москва выставляет на продажу, были освещены в ходе состоявшегося на днях роуд-шоу [презентации объектов недвижимости, которые Москва предлагает к продаже. – Ред.] в рамках проекта "Биржа торгов". В основном столичные предприниматели могут купить у города помещения свободного назначения. Об этом рассказал начальник отдела привлечения и сопровождения инвестиций Управления подготовки и проведения земельно-имущественных торгов Департамента города Москвы по конкурентной политике Василий Калинкин.

Цены на объекты варьируются в зависимости от площади помещения, его расположения и состояния. Если брать в расчет объекты, недавно представленные для продажи в столице, наименьшая начальная стоимость составляет 28,5 млн руб. (здание площадью 1,5 тыс кв. м). А самым дорогим можно назвать помещение с начальной ценой 485 млн руб., площадь которого равна 4,5 тыс. кв. м.

К слову, по итогам 2016 года среднее превышение стартовой цены по объектам имущественной казны составило 43,7%, а по нестационарным торговым объектам – 216,4%. Эти сведения представлены на Инвестиционном портале города Москвы.

Бизнесменам следует учитывать, что для участия в торгах им нужно в любом случае заплатить задаток в размере 50% от стоимости объекта. Советник генерального директора ГУП "Московское имущество" Наталья Карпенко подчеркнула, что такие высокие требования продиктованы объективными обстоятельствами. Московские власти признают, что задаток в указанном размере ограничивает круг потенциальных участников торгов, но в то же время это защищает интересы добросовестных предпринимателей. Дело в том, что когда размер задатка был ниже, некоторые участники оплачивали его, но в дальнейшем блокировали конкурсные процедуры, препятствуя другим участникам торгов.

Для участия в торгах предприниматель должен внести задаток на специальный расчетный счет – единым платежом и в безналичной форме. Сумма задатка не облагается НДС. Необходимо обратить внимание на то, что денежные средства вернутся в полном объеме, если участник не выиграл торги.

Стоит учесть и то, что предприниматели после приобретения недвижимости могут понести дополнительные расходы на капитальный ремонт или реставрацию здания, если оно находится в неудовлетворительном состоянии. Наталья Карпенко отметила, что соответствующие затраты оценщик учитывает при определении рыночной стоимости объекта, причем его начальная цена может быть и вполовину ниже, чем после реставрации.

В отдельных случаях реставрация здания может стать обязанностью его нового собственника – если речь идет об объектах культурного наследия. На такие объекты распространяются определенные обременения. К примеру, в течение определенного срока новым собственникам может быть необходимо провести работы по сохранению объекта, причем по определенному плану с установленными видами таких работ. Объект нужно будет сдать по акту приема-передачи. Надзор за состоянием, содержанием, сохранением и использованием подобных объектов осуществляет Департамент культурного наследия города Москвы. Наталья Карпенко добавила, что за неоднократное неисполнение обязательств по сохранению объекта культурного наследия предпринимателя могут лишить права его использования – соответствующий договор будет расторгнут, а здание вернут городу.

В основном, если не учитывать особенности объектов культурного наследия, здания предоставляются для продажи без обременений. В то же время в связи с приобретением конкретных объектов бизнесменам, возможно, придется произвести определенные работы. Например, приспособить недвижимость под современное использование, отремонтировать электропроводку и т. д. – такие обязательства прописаны заранее в специальной документации.

Кроме того, как уточнила Наталья Карпенко, предпринимателям нужно учитывать назначение земельного участка, так как оно определяет разрешенное использование объекта недвижимости, который на нем находится. Так, если предприниматель пожелает создать промышленное предприятие на месте бывшего предприятия общепита – ему для этого придется сначала поменять назначение земельного участка (ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса).

В то же время допускается перевод нежилого помещения в жилое, даже если здание относится к объектам культурного наследия. Но такое действие должно быть согласовано с Департаментом культурного наследия города Москвы.

В ходе мероприятия приглашенные эксперты отметили, что некоторые из выставленных на продажу городом зданий могут быть интересны небольшим компаниям и частным инвесторам, то есть представителям малого и среднего бизнеса. Ведь таким образом они получают возможность приобрести объекты по юридически прозрачной процедуре. В то же время участники роуд-шоу обратили внимание на то, что владельцам небольшого бизнеса может быть трудно вывести из оборота значительную сумму, необходимую для внесения задатка. Кроме того, они указали, что бизнесменам следует заранее просчитать затраты при приобретении объекта культурного наследия.

Также Василий Калинкин рассказал об общих принципах участия в электронных торгах при приобретении недвижимости у города Москвы. Вне зависимости от того, какую электронную площадку выберет предприниматель, ему потребуется электронная подпись, подходящая для участия в электронных процедурах. Как правило, такая подпись выдается на год, в то время как аккредитация непосредственно на электронной площадке, которую тоже необходимо пройти, действует в течение трех лет.