(1).jpg)
7 случаев признания права собственности на землю отсутствующим
Председатель коллегии арбитров Сибирского отделения Арбитражного центра при РСПП, ст. преподаватель Новосибирского государственного университета
специально для ГАРАНТ.РУ
Нарушения в области земельного законодательства могут иметь различные последствия. Долгое время регистрация права собственности на землю давала гарантию, что владению землей ничего не угрожает. И до 2010 года это положение сохранялось. Однако Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 52, 58 совместного Постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество путем предъявления иска о признании этого права отсутствующим. Это стало отправной точкой для формирования достаточно обширной практики в этой малоизученной категории дел.
Основное условие предъявления такого иска – он может быть заявлен фактически владеющим собственником в отношении лица, не владеющего имуществом, но право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно. Особенностью данной категории исков является то, что истцом, как правило, выступает публичное образование, органы местного самоуправления и Росимущество.
Часто в роли процессуального истца выступает прокуратура в интересах истца – муниципального образования, субъекта РФ или РФ. Правда в этой роли прокуратура выступает в суде общей юрисдикции, поскольку в арбитражном процессе полномочия предъявлять иск о признании права отсутствующим у прокуратуры отсутствуют. Граждане и предприниматели между собой по этой категории дел судятся редко. Ответчиком по этим делам выступает собственник, который получил свое право в нарушение закона.
 |
| © onirb / Фотобанк 123RF.com |
Поначалу данный способ защиты рассматривался как исключительный, применяемый только владеющим собственником в отсутствии у него возможности защиты прав посредством предъявления специальных исков (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2012 г. № 12576/11, Определение Верховного Суда РФ от 16 июня 2015 г. № 5-КГ15-36). Например, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 июля 2018 г.). Из этого же исходит и Конституционный Суд РФ (Определение от 25 августа 2024 г. № 1035-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бесчастной Натальи Петровны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 11 и статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 Постановления от 29 сентября 2015 г. № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" квалифицировал требование о признании права отсутствующим как разновидность негаторного иска, на который исковая давность не распространяется. Такое обстоятельство дало толчок развитию этой категории дел и послужило основой, чтобы данный способ защиты стал использоваться в "деприватизации". Отказ в иске по причине пропуска срока исковой давности перестал представлять угрозу, а потому государство или муниципалитет восприняли это как шанс вернуть права на недвижимость, которая выбыла из их собственности незаконно.
По этой категории дел неизбежно возникает вопрос не только о конкуренции исков, но и способов защиты права, сопутствующих иску требований. Часто иск о признании права отсутствующим сопровождается требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения, исправления записей кадастрового учета, уточнения границ земельных участков, признание права собственности за собой. Стоит признать, что одновременное предъявление большей части требований противоречит смыслу тех прав, которые защищаются этими способами. С учетом того, что иск о признании права отсутствующим – исключительное средство защиты, то все способы защиты должны восстанавливать право и быть тем дополнением, которое не может защитить право самостоятельно.
Признание права отсутствующим предполагает констатацию отсутствия права у невладеющего собственника в пользу владеющего собственника. Истребование имущества из чужого незаконного владения предполагает защиту невладеющего собственника, у которого незаконно выбыло имущество. Таким образом, наличие или отсутствие владения у истца и является тем критерием, который позволяет исключить конкуренцию данных исков. С учетом позиции высших судов о том, что признание права отсутствующим возможно, если нельзя использовать виндикацию, означает одно: данные иски являются взаимоисключающими. Соответственно, такие требования не могут содержаться в одном иске.
Когда может быть предъявлен иск о признании права собственности отсутствующим
Зарегистрированный объект по своей природе не является объектом недвижимости, но значится таковым в ЕГРН. На это указано в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 25), что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Самым оспариваемым случаем регистрации в качестве недвижимости является такой объект, как бетонная площадка, асфальтовое покрытие или в терминологии Верховного Суда РФ "замощение земельного участка". Как разъяснил ВС РФ, замощение не является объектом недвижимости, поскольку выступает в качестве улучшения земельного участка и не имеет самостоятельной ценности вне данного участка. Если бетонная площадка хотя бы имеет связь с землей, то такие объекты как козловой кран или эстакада для ремонта авто лишены и этого свойства. Формальным основанием для регистрации таких объектов в качестве недвижимости выступали кадастровые или технические паспорта на объект, где они указаны в качестве недвижимости. Это приводило к регистрации их в качестве недвижимости в нарушение Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В отношении таких объектов судебная практика достаточно устойчивая – объекты лишают статуса недвижимости с исключением их из ЕГРН (Определение Верховного Суда РФ от 8 июля 2021 г. № 305-ЭС21-10121 по делу № А40-94009/2018). Как следствие, происходит лишение прав и на земельный участок.
Однако, помимо зданий, к недвижимому имуществу относится и сооружение. Замощение земельного участка может быть признано недвижимым имуществом, если оно имеет признаки сооружения. Сооружение должно изначально создаваться как объект недвижимости, оформляться в этом качестве при его строительстве, иметь разрешительную документацию. Назначение сооружения должно предполагать возможность его самостоятельного использования и иметь самостоятельную ценность или же данный объект должен быть непосредственно предназначен для эксплуатации какого-либо имущественного комплекса. Таким образом, просто асфальтирование участка не формирует его самостоятельное значение как объекта капитального строительства. Взлетные полосы аэродрома, при поверхностном взгляде, всего лишь бетонные дорожки. Тем не менее они являются достаточно сложными инженерными сооружениями, непосредственно предназначенными для организации авиасообщения.
Регистрация права собственности на "псевдонедвижимость", как правило, нужна для получения прав на земельный участок под ней. Поэтому, часто требование о признании права отсутствующим заявляется не только на незаконно зарегистрированный объект недвижимости, но и на земельный участок, выкупленный под таким объектом.
Объект недвижимости уже не существует. Такой объект может существовать лишь в виде записи в ЕГРН, а фактически отсутствовать. Тем не менее его формальное существование позволяет собственнику владеть земельным участком или реализовывать свое право на его выкуп. Обычно именно публичный собственник земельного участка заинтересован в признании таких прав отсутствующими.
Один и тот же объект зарегистрирован на разные лица. Двойная регистрация может возникнуть из-за различий в наименовании одного и того же объекта, неверного определения координат объекта на местности, почтового адреса, реестровых ошибок. Такое "задвоение" приводит к нахождению объекта в ЕГРН за двумя разными записями, в которых правообладателями выступают разные лица. Эти ошибки могут приводить к тому, что один и тот же объект поступает в оборот дважды и объект, проходит через нескольких добросовестных собственников. Добросовестность приобретения права собственности производным образом может сделать невозможным истребование из чужого незаконного владения. Однако для прекращения права собственности это не столь важно. Главным будет решение вопроса, кто из первоначальных собственников первым приобрел право собственности на законных основаниях (Определение Верховного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 304 -ЭС17-7243 по делу № А45-18260/2015).
Регистрация права на земли, собственность на которые не разграничена. Такие споры идут между органами власти различного уровня. Основанием удовлетворения таких исков может служить, например, признание права собственности за субъектом РФ в отсутствие оснований для возникновения у него собственности, предусмотренных законом. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2018 г. по делу № А41-85141/2017), (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2018 г. по делу № А41-99393/2017), (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2018 г. по делу № А41-91875/2017).
Способ разрешения спора о границах земельного участка. Подобная ситуация может возникнуть, если границы были установлены в нарушение закона, например, если спорный участок входит в границы лесного фонда (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 мая 2015 г. по делу № А41-4813/2013).
Нарушение исключительного права на приватизацию земельного участка, если участок был выкуплен лицом с нарушением этого права (Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 310-КГ17-2466 по делу № А08-7941/2015).
Признание права отсутствующим как последствие по недействительной сделке. Такой подход имеет место, хотя, с теоретической точки зрения, он не оправдан. Последствия недействительности сделки установлены с ст. 166 Гражданского кодекса в виде реституции. Иные последствия должны быть прямо предусмотрены законом. Последствия в виде признания права отсутствующим при недействительной сделке законом не предусмотрены. Более того, закон не лишает истца возможности признать недействительными всю цепочку сделок. Таким образом, в этом случае, признание права отсутствующим преждевременно, поскольку не исчерпаны способы защиты, предусмотренные законом.
Анализ судебных актов показывает, что иски удовлетворяются при наличии следующих условий:
- истец фактически владеет недвижимостью и является ее собственником (исключения бывают);
- ответчиком нарушены реальные права истца, установленные законом;
- другие способы защиты прав исчерпаны.
Указанные выше критерии – это теоретическая основа. Практика, зачатую, восполняет отсутствие вышеуказанных условий со ссылкой на публичную значимость, общественный интерес, недопустимость легализации имущества, полученного с нарушением закона. Таким образом, признание права отсутствующим стало рабочим инструментом для лишения права собственности без обоснования исключительности данного способа защиты.
Предсказать появление такого иска в отношении себя достаточно затруднительно. Зная, каковы основные причины удовлетворения исков о признании права отсутствующим, можно принять меры по минимизации рисков.
Прежде всего, следует проверить соответствие объекта признакам недвижимого имущества и его неразрывную связь с землей. Если возникновение права собственности на объект произошло в результате создания, необходимо проверить соответствие объекта разрешительной документации, в том числе его нахождение в пределах границ участка, соблюдение отступов и красных линий, соответствие объекта назначению земли и виду разрешенного использования, санитарных зон, технических параметров объекта. Необходимо удостовериться в чистоте изначального приобретения права собственности, если оно возникло по сделке.
Фактическое владение – необходимое (но не всегда достаточное) условие сохранения собственности. К сожалению, многие собственники годами не владеют недвижимостью, а потому могут не заметить нарушения их прав со стороны других лиц. Если же нарушение прав – не только юридический довод, но и отсутствует фактическое владение, это резко ослабляет позицию такого собственника. Напротив, фактическое владение имуществом делает иск о признании права отсутствующим ненадлежащим способом защиты. Если спорное имущество находится во владении ответчика, то надлежащим способом защиты будет виндикационный иск, а не иск о признании права отсутствующим.
Способы владения могут быть различными, но они должны подтверждать, что ответчик использует недвижимость и ею фактически обладает. Владение может выражаться в установлении ограждения или ухода за участком, прокладке коммуникаций, кадастровых работах, разработке плане рекультивации или ландшафтного дизайна, работ по изменению его назначения.
Полностью быть застрахованным от такого иска не получится, но меры по минимизации риска собственники должны принимать заранее.
