Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 февраля 2006 г. N А38-2543-16/176-2005 Суд округа отменил обжалуемые судебные акты, как принятые при неправильном применении норм материального права, и отказал истцу в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества

Справка

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Конкиной И.И., Павлова В.Ю.,

при участии представителя в судебном заседании от 02.02.2006 от ответчика: Бусыгина А.П. (доверенность от 13.07.2005),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Одинцова Николая Михайловича, город Йошкар-Ола, на решение от 21.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 21.11.2005 по делу N А38-2543-16/176-2005 Арбитражного суда Республики Марий Эл, принятые судьями Черных В.А., Казаковой В.Н., Рыбаковым А.А., Куликовой В.Г., по иску индивидуального предпринимателя Владимировой Татьяны Фингизовны, город Йошкар-Ола, к индивидуальному предпринимателю Одинцову Николаю Михайловичу, город Йошкар-Ола,

третьи лица - Комитет по управлению имуществом города Йошкар-Олы, о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества и установил:

индивидуальный предприниматель Владимирова Татьяна Фингизовна (далее - Владимирова Т.Ф.) обратилась в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Одинцову Николаю Михайловичу (далее - Одинцов Н.М.) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 18.12.2002 N 2917, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Йошкар-Олы и ответчиком.

Заявленные требования основаны на статьях 168, 180, 424, 451, 452, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что установленный прежним владельцем недвижимого имущества размер арендной платы с момента заключения договора не изменялся, ответчиком выражен отказ внести изменения в условия поименованного договора, что нарушает права нынешнего собственника данного имущества. Имеющееся несоответствие правилам предоставления в аренду объектов муниципальной собственности пункту договора о сроке его действия влечет признание данного условия недействительным, в связи с чем истец просит изменить срок аренды, установив его с 23.01.2004 по 23.01.2007.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Йошкар-Олы (далее - Комитет).

Решением от 21.09.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.11.2005, исковые требования удовлетворены. При этом суд применил статьи 413, 424, 451, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на отсутствие законных препятствий для увеличения размера арендной платы, подтвержденного актом независимой оценки о рыночной величине подобных платежей. Удовлетворяя требования истца об изменении пункта 5.1 о сроке договора, суд на основании статьей 168, 180, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из факта нарушения Комитетом предела компетенции по целевой передаче объектов в аренду сроком до трех лет, исчисляя период его действия с момента осуществления государственной регистрации.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Одинцов Н.М. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, отсутствие совокупных условий, подтверждающих существенное изменение обстоятельств в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не дает правовых оснований для внесения изменений в спорный договор. Суд при определении срока договора неверно применил статьи 3, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, неверно истолковал подпункт 5 пункта 3 статьи 15 Федерального закона N 154-ФЗ от 28.08.1995 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в связи с чем сделал необоснованный вывод о недействительности части сделки.

Отзывов на кассационную жалобу не поступало.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, однако явку представителей в судебное заседание обеспечил только Одинцов Н.М.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 00 минут 09.02.2006.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Марий Эл проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочного представителя ответчика, кассационная инстанция нашла состоявшиеся судебные акты подлежащими отмене в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, Комитет по управлению государственным имуществом города Йошкар-Олы (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Одинцов Н.М. (арендатор) заключили договор аренды N 2917 от 18.12.2002 нежилого помещения общей площадью 420,4 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Советская, 121, литер А, для использования в целях розничной торговли промышленными товарами.

Срок аренды, согласно пункту 5.1 соглашения, составляет 10 лет с момента его заключения.

В пункте 3.2 договора контрагенты установили ежемесячную арендную плату в размере 17 847 рублей 60 копеек, которая, согласно пункту 3.3, может быть пересмотрена по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Названный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 23.01.2004 сделана запись N 12-01-130/2003-376.

На основании результатов продажи имущества путем публичного предложения Комитет продал объект муниципальной собственности индивидуальному предпринимателю Владимировой Т.В. по договору купли-продажи N 63 от 13.07.2004.

Переход права собственности зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством от 21.07.2004, содержащим сведения об обременении права собственника договором аренды от 18.12.2002.

Соглашением от 17.07.2004, прошедшим государственную регистрацию 25.10.2004, новый собственник и арендатор внесли изменения в преамбулу и пункт 3.1 оспариваемого договора аренды, содержащий банковские реквизиты арендодателя.

Предложение Владимировой Т.Ф. по вопросу изменения размера арендной платы и пересмотра срока аренды Одинцовым Н.М. не принято, в связи с чем арендодатель обратился в арбитражный суд.

Изменения цены после заключения договора допускаются в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии со статьей 617 Кодекса право аренды следует за арендуемым имуществом, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.

Основанием для изменения договора, закрепленным в части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

По требованию заинтересованной стороны судом допускается изменение договора лишь при одновременном наличии следующих четырех условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В рассматриваемом случае условие о причинах изменения обстоятельств отсутствует, так как в момент приобретения имущества истец знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, в том числе и по размеру арендной платы. Продажа имущества, обремененного правами третьих лиц (ответчика), состоялась с согласия покупателя (истца) принять такое имущество, как того требует статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правовых оснований для внесения изменений в поименованный договор в силу статьи 415 Кодекса у суда не имелось.

Необоснован и вывод суда о недействительности условия договора о сроке аренды.

Оценивая условие соглашения, суд пришел к ошибочному мнению о применении к данным правоотношениям пункта 2.6.1 Положения о порядке учета и предоставления в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденного решением VIII сессии Йошкар-Олинского городского Собрания от 10.07.2001 N 105-III.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды заключается на срок, определенный договором; предельные сроки для отдельных видов аренды, а также сроки аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться законом.

Положение о порядке учета и предоставления в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Йошкар-Ола" относится к муниципальным нормативным актам, а действующим законодательством ограничений сроков аренды спорного имущества не установлено, предсмотренный# данным актом запрет на заключение договоров аренды на срок до трех лет при целевой передаче объекта является неправомерным. Кроме того, неверна позиция суда о целевом назначении передачи объекта в аренду.

Реализуя правомочия по распоряжению муниципальным имуществом, установленные статьей 29 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федерального закона N 154-ФЗ от 28.08.1995 Комитет при заключении оспариваемого договора сроком на 10 лет не вышел за рамки предоставленной ему компетенции.

При изложенных обстоятельствах исковые требования истца удовлетворению не подлежали.

Неприменение судом первой и апелляционной инстанций названных норм привело к принятию незаконных судебных актов, что является основанием для их отмены в силу части 1 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 110 и 112 Кодекса государственная пошлина по исковому заявлению, апелляционной и кассационной жалобам относится на Владимирову Т.Ф.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 1 части 2 статьи 288, статьей 289 и частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 21.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 21.11.2005 по делу N А38-2543-16/176-2005 Арбитражного суда Республики Марий Эл отменить.

В удовлетворении иска Владимировой Татьяны Фингизовны о внесении изменений в договор N 2917 от 18.12.2002 аренды недвижимого имущества отказать.

Взыскать с Владимировой Татьяны Фингизовны в пользу Одинцова Николая Михайловича 4 000 рублей государственной пошлины по исковому заявлению, апелляционной и кассационной жалобам. Арбитражному суду Республики Марий Эл выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

В.Ю. Павлов

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 февраля 2006 г. N А38-2543-16/176-2005

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника