Письмо Федеральной налоговой службы от 9 января 2020 г. N БС-3-11/6@ “О рассмотрении обращения”

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение и по изложенным в нем вопросам сообщает следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 статьей 217.1 Кодекса установлен порядок определения дохода, полученного при продаже недвижимого имущества.

Так, в силу пункта 5 статьи 217.1 Кодекса, в случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 5 статьи 223 Кодекса, при получении доходов в денежной форме дата фактического получения налогоплательщиком дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.

Таким образом, датами фактического получения налогоплательщиком дохода по договору купли-продажи имущества с рассрочкой платежа будут признаваться даты каждого отдельного платежа, произведенного в соответствии с условиями такого договора.

При этом, учитывая положения пункта 5 статьи 217.1 Кодекса, в случае, если общая стоимость продаваемого объекта недвижимого имущества по договору купли-продажи имущества с рассрочкой платежа меньше, чем его кадастровая стоимость, определенная в соответствии с указанным порядком, по мнению ФНС России, в каждом налоговом периоде, соответствующем дате получения платежа, декларированию полежит определенный в соответствии с положениями пункта 5 статьи 217.1 Кодекса доход налогоплательщика, рассчитанный пропорционально части полученного платежа в соответствии с условиями рассрочки (кадастровая стоимость в каждом последующем году получения платежей применяется в размере, определенном на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества).

То есть в рассматриваемой ситуации, исходя из заданных суммовых показателей, при декларировании в 2020 году полученного в 2019 году дохода в размере 480 000 рублей (20 процентов от общей стоимости имущества по договору (2 400 000 рублей)) в целях налогообложения доход принимается равным 20 процентам от кадастровой стоимости, рассчитанной в соответствии с пунктом 5 статьи 217.1 Кодекса (516 282,9 рублей).

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса).

Налоговым законодательством не предусмотрена возможность применения продавцом в нескольких налоговых периодах имущественного налогового вычета в фиксированном размере 1 000 000 рублей или 250 000 рублей относительно одного объекта недвижимого имущества при продаже такого имущества с рассрочкой платежа.

В связи с этим при продаже имущества с рассрочкой платежа имущественный налоговый вычет применяется к таким доходам только один раз, вне зависимости от количества налоговых периодов, в которых налогоплательщику поступают денежные средства в счет рассрочки платежа за проданное имущество.

В отношении возможности применения фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества, сообщается, что Кодекс не содержит особенностей порядка учета налогоплательщиком документально подтвержденных расходов, принимаемых в уменьшение суммы облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества с рассрочкой платежа в разных налоговых периодах.

Поскольку уменьшение суммы облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества (в том числе с рассрочкой платежа), на сумму документально подтвержденных расходов является правом налогоплательщика, налогоплательщик может самостоятельно определять порядок учета таких расходов, принимаемых в уменьшение в разных налоговых периодах.

Аналогичная позиция в части предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц содержится в письме Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-07/29913, доведенном по системе налоговых органов письмом ФНС России от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@.