Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 августа 2018 г. N 22-КГПР18-3 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными и применении последствий их недействительности на новое апелляционное рассмотрение, поскольку возведение на земельном участке вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечёт возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством РФ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску прокурора Затеречного района г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания к Управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа, администрации местного самоуправления г. Владикавказа, Дударову Ахмеду Гамидовичу, Цагараеву Алану Хазбиевичу о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными (ничтожными) и применении последствий их недействительности по кассационному представлению заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Коржинека Леонида Геннадьевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 10 октября 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации Агафонова И.Е., поддержавшего представление, Кушнира С.В., представителя Цагараева А.Х., возражавшего против удовлетворения представления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

прокурор Затеречного района г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания (далее - прокурор) обратился в суд с иском к Управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа, Дударову А.Г., Цагараеву А.Х. о признании недействительными (ничтожными) договора купли-продажи земельного участка от 21 октября 2014 г. N 786/14 и договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 ноября 2014 г., применении последствий их недействительности в виде возложения на Дударова А.Г. обязанности возвратить муниципальному образованию "город Владикавказ" земельный участок площадью 7,3825 га с кадастровым номером, расположенный по адресу: ... Республика ..., ...", на Управление обязанности возвратить Дударову А.Г. денежные средства в размере 893 386 руб. и на Дударова А.Г. обязанности возвратить Цагараеву А.Х. денежные средства в размере 900 000 руб.

В обоснование заявленных требований прокурор ссылался на то, что земельный участок предоставлялся Дударову А.Г. для строительства конноспортивных сооружений и конюшни, однако после возведения на нём строения вспомогательного назначения площадью 11 м2, участок передан ему в собственность по договору купли-продажи. Вместе с тем, возведение только объекта вспомогательного назначения не могло повлечь возникновения у Дударова А.Г. исключительного права на предоставление земельного участка в собственность по правилам ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находится вспомогательный объект, введённый в эксплуатацию, без возведения основного объекта, в целях строительства которого участок формировался, земельным законодательством не предусмотрена. Таким образом, Дударов А.Г. не имел права на выкуп земельного участка по льготной цене, установленной для случаев продажи земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами недвижимости.

Передача земельного участка в собственность без достижения цели его использования нарушает публичные интересы и интересы муниципального образования. При таких обстоятельствах оспариваемые договоры купли-продажи являются недействительными (ничтожными) сделками.

Кроме того, в ходе административного обследования спорного участка, проведённого 14 ноября 2016 г., установлено, что участок не огорожен, на нём имеется старый фундамент, часть участка отсыпана гравием в виде дорожек, на части произрастают дикорастущие деревья.

Определением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания от 20 марта 2016 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее - администрация).

Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания от 17 мая 2017 г. требования прокурора удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 10 октября 2017 г. решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение, которым в удовлетворении требований прокурора отказано.

Заместителем Генерального прокурора Российской Федерации Коржинеком Л.Г. подано представление, в котором поставлен вопрос о его передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 10 октября 2017 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 25 июня 2018 г. кассационное представление с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационном представлении, возражения на него, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 10 октября 2017 г. в кассационном порядке.

Судом при рассмотрении дела судом установлено, что на основании постановления администрации от 11 июля 2013 г. N 1606 между Дударовым А.Г. и администрацией 15 июля 2013 г. заключён договор аренды земельного участка N 4894 (т. 1, л.д. 8-15).

По условиям указанного договора Дударову А.Г. в аренду сроком с 15 июля 2013 г. по 11 июля 2016 г. предоставлен земельный участок площадью 7,3825 га с кадастровым номером, из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: ... Республика ..." для использования в целях строительства конноспортивных сооружений и конюшни.

Дударову А.Г. 20 августа 2014 г. администрацией выдано разрешение на строительство N Ru ... конноспортивных сооружений и конюшни. Первая очередь - строительство КПП и комнаты охраны площадью 11,01 м2, вторая - строительство конюшни площадью 116,59 м2 (т. 1, л.д. 26).

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от И сентября 2014 г. N Ru ... в эксплуатацию введена первая очередь - здание КПП и комната охраны, общей площадью 11 м2 (т. 1, л.д. 27).

Постановлением от 17 октября 2014 г. N 2518 администрация приняла решение о расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность для содержания и эксплуатации конноспортивных сооружений и конюшни (т. 1, л.д. 19).

21 октября 2014 г. между Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации и Дударовым А.Г. заключён договор купли-продажи земельного участка N 786/14. Цена земельного участка составила 893 386 руб. (т. 1, л.д. 17).

В дальнейшем земельный участок с находящимся на нём объектом недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 ноября 2014 г. отчуждён Дударовым А.Г. Цагараеву А.Х. за 900 000 руб. (т. 1, л.д. 20).

Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания проведено административное обследование земельного участка, по результатам которого 14 ноября 2016 г. составлен акт N 55, из которого следует, что на обследуемом земельном участке расположен только старый фундамент, участок не огорожен, какое-либо строение на нём отсутствует.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности Дударова А.Г. на него, не повлекло возникновение у Дударова А.Г. права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), в связи с чем признал ничтожными договор купли-продажи земельного участка от 21 октября 2014 г. N 786/14 и последующий договор купли-продажи недвижимого имущества от 10 ноября 2014 г.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований прокурора, суд апелляционной инстанции исходил из того, что у Дударова А.Г., имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в его пользовании на законном праве, возникло право на получение этого участка в собственность. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11 сентября 2014 г. N Ru ... не оспорено и недействительным не признано, а выводы суда первой инстанции о вспомогательном характере нежилого здания носят предположительный характер и не основаны на материалах дела.

Кроме того, без признания незаконным постановления администрации от 17 октября 2014 г. N 2518, являющегося юридическим основанием для отчуждения земельного участка в пользу Дударова А.Г., избранный прокурором способ защиты гражданских прав, является ненадлежащим.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно п. 1.1. договора аренды от 15 июля 2013 г. N 4894 арендатор (Дударов А.Г.) принимает в аренду земельный участок для использования в целях строительства конноспортивных сооружений и конюшни.

На арендатора п. 4.4.2. договора также возложена обязанность использовать участок в соответствии с видом разрешённого использования согласно п. 1.1. договора.

Как установлено судом первой инстанции, Дударов А.Г. на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи являлся собственником сооружения, необходимого для охраны конноспортивных сооружений (объектов строительства второй очереди), то есть объекта недвижимости, имеющего вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нём возведены в соответствии с его целевым назначением.

Строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен Дударову А.Г. в аренду, не начато.

Возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечёт возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких условиях имеются основания для квалификации договора купли-продажи земельного участка как недействительной сделки и применения последствий её недействительности (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данного обстоятельства суд апелляционной инстанции при вынесении апелляционного определения не учёл, что свидетельствует о существенном нарушении им положений действующего законодательства.

Нельзя согласиться и с выводом суда апелляционной инстанции о том, что избранный прокурором способ защиты гражданских прав без признания незаконным постановления АМС г. Владикавказ от 17 октября 2014 г. N 2518, являющегося юридическим основанием для отчуждения земельного участка в пользу Дударова А.Г., преждевременен, как нарушающий системное толкование положений ст. 11, 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом прокурор не лишён права избрания иного, предусмотренного законом, способа восстановления нарушенного права.

Между тем, при обращении в суд прокурором были заявлены требования гражданско-правового характера, основанные на признании недействительной гражданско-правовой сделки. При таких обстоятельствах отсутствие признания незаконным постановления АМС г. Владикавказ от 17 октября 2014 г. N 2518 не является препятствием для рассмотрения настоящего иска федеральным судом общей юрисдикции и принятия решения по существу возникшего спора о праве собственности.

При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 10 октября 2017 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 10 октября 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.