Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2018 г. N 301-КГ18-753 Суд отменил принятые ранее судебные акты, признав законными решения уполномоченного органа об отказе в государственной регистрации, поскольку сделка по отчуждению объектов культурного наследия в порядке приватизации, которая не содержит установленных законодательством охранных условий, является ничтожной

Резолютивная часть определения объявлена 6 сентября 2018 г.

Полный текст определения изготовлен 12 сентября 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Золотовой Е.Н. и Хатыповой Р.А.,

при участии представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области Шалабай И.А. (доверенность от 29.12.2017), руководителя Управления муниципальным имуществом города Владимира Алексеевой И.Н. (распоряжение от 01.12.2017 N 131-К), представителя общества с ограниченной ответственностью "Спортпит" Таранюка М.А. (доверенность от 03.09.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.04.2017, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2017 по делу N А11-10976/2016, установила:

Управление муниципальным имуществом города Владимира (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра, государственный регистратор, регистрирующий орган) от 21.11.2016 N 33/001/069/2016-772 об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности и от 21.11.2016 N 33/001/069/2016-776 об отказе в государственной регистрации ипотеки в силу закона на помещение общей площадью 245,9 квадратного метра, кадастровый номер 33:22:032001:137, расположенное по адресу: город Владимир, ул. Девическая, д. 7, а также о возложении на Управление Росреестра обязанности в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу провести государственную регистрацию перехода права и права собственности, ипотеки в силу закона на указанное помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Спортпит" (далее - Общество).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 12.04.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2017, заявленные требования удовлетворил.

Управление Росреестра, ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре указанных судебных актов в кассационном порядке.

Определением от 18.07.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Управления Росреестра вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве и дополнении к нему Управление просит отказать в удовлетворении жалобы государственного регистратора, полагая правильным вывод судов о наличии оснований для удовлетворения требований.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы жалобы, просил отменить судебные акты трех инстанций и в удовлетворении требований отказать; представитель Общества поддержал доводы, приведенные Управлением в отзыве на жалобу и дополнении к нему, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, нежилое помещение IV общей площадью 245,9 квадратного метра, кадастровый номер 33:22:032001:137, расположенное на первом этаже здания по адресу: город Владимир, ул. Девическая, д. 7, является собственностью муниципального образования "Город Владимир". Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.07.2011 на основании решения малого Совета Владимирского областного Совета народных депутатов от 16.07.1992 N 187.

Законом Владимирской области от 08.10.1998 N 44-ОЗ "Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения" здание дома N 7 по ул. Девической в городе Владимире отнесено к памятникам истории и культуры регионального значения "Дом купца Никитина", XIX век.

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 13.11.2015 объект культурного наследия "Дом купца Никитина", XIX век, зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и ему присвоен регистрационный номер 331410151360005.

Из объяснений представителя Управления, данных им в судебном заседании судебной коллегии, следует, что помещения в здании объекта культурного наследия находятся в частной собственности у нескольких частных лиц и муниципального образования "Город Владимир".

Спорное помещение IV общей площадью 245,9 квадратного метра было передано Управлением в аренду Обществу на условиях договора от 25.08.2011 N 5094, заключенного на срок до 01.09.2016.

Управление (продавец) и Общество (покупатель) 31.08.2016 подписали договор купли-продажи арендуемого помещения на основании заявления Общества от 16.08.2016 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), результатов проведенной оценки рыночной стоимости недвижимого имущества (отчет об оценке от 19.08.2016 N 136/2016) и постановления администрации города Владимира от 31.08.2016 N 2544 "Об условиях приватизации нежилого помещения по адресу: г. Владимир, ул. Девическая, д. 7".

Стороны договора купли-продажи обратились в Управление Росреестра с заявлением от 13.10.2016 о государственной регистрации перехода права, права собственности и ипотеки в силу закона на спорное помещение.

Управление Росреестра 21.10.2016 приостановило государственную регистрацию в связи с отсутствием документа, подтверждающего уплату государственной пошлины в полном размере, и протокола об итогах торгов, удостоверяющего право Общества на заключение договора купли-продажи от 31.08.2016, или иного правоустанавливающего документа, предусмотренного статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в полном размере, переданы Управлением и Обществом 03.11.2016 государственному регистратору, который решениями от 21.11.2016 N 33/001/069/2016-772, 33/001/069/2016-776 отказал в государственной регистрации перехода права, права собственности и ипотеки в силу закона со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. При этом регистрирующий орган мотивировал отказ тем, что реализация преимущественного права выкупа, предоставленного Законом N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) и при соблюдении предусмотренных им ограничений, в связи с чем продажа объекта культурного наследия может осуществляться только способами, указанными в статье 29 Закона о приватизации.

Не согласившись с указанными решениями, Управление обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности определены Законом N 159-ФЗ, согласно положениям статьи 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суды отметили, что в рассматриваемом случае был приватизирован объект культурного наследия, признав, что к спорным правоотношениям подлежат применению как нормы Закона о приватизации, так и нормы Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

Из части 1 статьи 48 и статьи 50 Закона об объектах культурного наследия следует, что спорный объект не ограничен в обороте и может быть передан в частную собственность.

Особенности приватизации объектов культурного наследия урегулированы пунктами 1 и 3 статьи 29 Закона о приватизации и пунктом 7 статьи 48 Закона об объектах культурного наследия, из совокупного толкования которых суды сделали вывод, что Закон о приватизации допускает продажу объектов культурного наследия в частную собственность субъектов малого и среднего предпринимательства по правилам Закона N 159-ФЗ при условии их обременения обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства либо иного охранного документа.

Учитывая, что в данном случае на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от 31.08.2016, в пункте 1.5 которого предусмотрена обязанность собственника выполнять требования охранного обязательства, утвержденного приказом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области от 31.08.2016 N 455-01-05, копия которого является приложением N 3 к договору (пункт 1.5), а покупатель обязался выполнять требования, предусмотренные Законом об объектах культурного наследия и охранным обязательством, суды посчитали, что у регистрирующего органа не было оснований для отказа в государственной регистрации.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении заявления Управления неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

В ходе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственным регистратором осуществляется правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Закона о приватизации, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Суды правильно признали, что, поскольку в данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона N 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Оснований для применения пункта 2 статьи 43 Закона о приватизации к спорным правоотношениям не установлено.

Принимая во внимание изложенное, оспариваемые заявителем решения Управления Росреестра от 21.11.2016 N 33/001/069/2016-772 и от 21.11.2016 N 33/001/069/2016-776 являются законными и обоснованными, поэтому обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований Управления.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, определила:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.04.2017, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2017 по делу N А11-10976/2016 отменить.

В удовлетворении заявленных требований Управления муниципальным имуществом города Владимира отказать.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.