Письмо Федеральной налоговой службы от 22 сентября 2017 г. № СД-4-3/19111@ “О налоге на добавленную стоимость и налоге на прибыль организаций”

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение ООО по вопросу применения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и налога на прибыль организаций по операциям передачи объекта недвижимости (квартир) в 2015 году по договору купли-продажи имущественных прав в счет предоплаты, полученной до марта 2014 года, и сообщает следующее.

Как следует из обращения, ООО в 2012-2013 гг. в соответствии с Гражданским кодексом Украины заключил договоры купли-продажи имущественных прав с физическими лицами. В указанные периоды от физических лиц получена предоплата в счет предстоящей передачи имущественных прав, с которой был исчислен НДС и уплачен в бюджет Украины в соответствии с законодательством Украины.

Согласно представленным материалам (пункту 5.2.5 договора купли-продажи имущественных прав от 03.09.2012 (далее-договор), акту готовности объекта к эксплуатации от 15.09.2014, Сертификату Архитектурно-строительной инспекции Республики Крым, ООО осуществляет деятельность по строительству объекта недвижимости (жилого комплекса с реконструкцией и расширением читального павильона в культурный центр с административными помещениями), являясь заказчиком-застройщиком (далее - заказчик-застройщик).

Из анализа условий договора следует, что предметом договора является передача имущественных прав на объект недвижимости в собственность покупателя (пункт 2.1). После введения в эксплуатацию объекта недвижимости покупатель осуществляет оформление права собственности на объект недвижимости самостоятельно (пункты 3.1, 3.2 и 3.5). Договор содержит планировку этажа, на котором расположен объект недвижимости в виде помещений (квартиры), а также перечень систем инженерного обеспечения (Приложения № 1 и № 2 к договору).

Кроме того, пунктом 1 дополнительного соглашения № 1 к договору установлено, что все положения договора купли-продажи имущественных прав интерпретируются и исполняются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе, но не ограничиваясь Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, анализ представленных документов позволяет сделать вывод от том, что условия представленного договора соответствуют требованиям договора долевого участия, установленным статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», одним из квалифицирующих признаков которого является возникновение у покупателя (дольщика) права собственности на объекты недвижимости.

В этой связи необходимо учитывать следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также имущественных прав.

При этом на основании пункта 1 статьи 39 Кодекса в целях исчисления НДС реализацией товаров признается передача права собственности на товары.

Поскольку при передаче покупателю (дольщику) объекта недвижимости в виде квартиры право собственности возникает у покупателя (то есть передачи права собственности на квартиру продавцом покупателю не происходит), то в отношении указанных операций обязанности по исчислению и уплате НДС у заказчика-застройщика не возникает. При этом суммы НДС, предъявленные заказчику-застройщику подрядными организациями, а также поставщиками товаров (работ, услуг) при строительстве объекта недвижимости вычету у заказчика-застройщика не подлежат.

Что касается услуг по организации строительства объекта недвижимости, оказываемых заказчиком-застройщиком покупателю, то согласно подпункту 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

При этом к объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Учитывая изложенное, от налогообложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу заказчиком-застройщиком участнику долевого строительства жилых помещений в многоквартирном доме. Кроме того, не подлежат налогообложению НДС услуги заказчика-застройщика, оказываемые физическим лицам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком машино-мест в подземной автостоянке, приобретаемых физическими лицами для личных, семейных нужд.

В отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу заказчиком-застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от налогообложения НДС, установленное подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса, не применяется.

Что касается налога на прибыль организаций, то в целях главы 25 «Налог на прибыль организаций» Кодекса налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 Кодекса). Расходами на основании пункта 1 статьи 252 Кодекса признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, - убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 264 Кодекса к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся, в частности, суммы налогов и сборов, начисленные в установленном порядке, за исключением перечисленных в статье 270 Кодекса. При этом перечень прочих расходов, связанных с производством и реализацией, является открытым.

Так, согласно подпункту 49 пункта 1 статьи 264 Кодекса к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией.

Таким образом, в целях налогообложения прибыли организаций, расходы в виде сумм НДС, уплаченного по законодательству иностранного государства, могут быть учтены в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией при условии, что такие расходы соответствуют требованиям статьи 252 Кодекса.

Также следует учитывать, что если застройщик оказывает только услуги по организации строительства, то средства, полученные им от дольщиков и (или) инвесторов, учитываются для целей налогообложения прибыли в качестве средств целевого финансирования в соответствии с абзацем тринадцатым подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса. В данном случае, налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Учитывая изложенное, если законодательством иностранного государства предусмотрена уплата налогов при получении средств дольщиков, то уплата таких налогов должна рассматриваться как расходы, осуществленные за счет средств целевого финансирования.

Вышеуказанная позиция согласована с Минфином России.