Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 Суд отменил судебные акты об отказе в иске по делу о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку, установив невозможность использования заявителем спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), суды не имели оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка

Резолютивная часть определения объявлена 25 февраля 2016 года.

Полный текст определения изготовлен 3 марта 2016 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации:

в составе председательствующего - судьи Чучуновой Н.С.,

судей Киселевой О.В., Поповой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015

по делу N А40-129910/2014.

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр" (правопреемник - общество с ограниченной ответственностью "Новый Импульс-50") - Долайчук Алексей Васильевич (по доверенности от 05.02.2016 N 2016/32);

Департамента городского имущества города Москвы - Шатихин Николай Валерьевич (по доверенности от 30.12.2015 N 33-Д-826/15), Зебелян Сусанна Альбертовна (по доверенности от 30.12.2015 N 33-Д-843/15);

Правительства Москвы - Шатихин Николай Валерьевич (по доверенности от 05.02.2016 N 4-14-75/6), Зебелян Сусанна Альбертовна (по доверенности от 05.02.2016 N 4-14-77/6);

Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы - Котов Сергей Андреевич (по доверенности от 15.09.2015 N МКА-03-3922/5).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С., объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

открытое акционерное общество "Новый Импульс-Центр" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N М-02-027874 и обязании возвратить часть оплаты стоимости права аренды указанного земельного участка, которая приходится на период после расторжения договора, в размере 1 167 017 рублей 17 копеек.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Правительство Москвы (далее - Правительство), Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Выражая несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, общество указывает на неприменение судами положений статей 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и наличие оснований для расторжения договора аренды.

Заявитель жалобы ссылается на то, что после заключения спорного договора был принят Закон города Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", пунктом 2 статьи 44 которого установлена обязанность застройщика или заказчика предоставить градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 44 названного Закона проекты ГПЗУ подлежат рассмотрению и согласованию с представительными органами соответствующих муниципальных образований.

По результатам обращений в уполномоченные органы по вопросу согласования ГПЗУ с видом разрешенного использования, закрепленным договором, общество получило отказ с возможностью согласования иного проекта ГПЗУ с видом разрешенного использования: благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки, либо предоставления компенсационного участка.

Следовательно, в связи с изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, его исполнение стало фактически невозможным.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и в том случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Неприменение к спорным правоотношениям сторон указанных выше норм права привело, как полагает заявитель, к нарушению его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности.

Не имея возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора, общество, оплачивая арендную плату и выполняя иные обязательства по договору аренды, несет убытки.

По мнению заявителя, у него имеются основания для предъявления требования о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за право заключения договора аренды за период, приходящийся после его расторжения.

Общество находит ошибочным вывод судов об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения в виде платы за право заключения договора аренды, в связи с тем, что распоряжение префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, которым установлена данная плата, до настоящего времени не оспорено и не отменено.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. от 13.01.2016 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на жалобу Департамент и Правительство просят оставить судебные акты без изменения, указав, что общество не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п. 4.4), а именно -

до 31.12.2014, в адрес общества были направлены уведомления от 14.08.2015 N ДГИ-И-36816/15, от 19.10.2015 N ДГИ-1-312980/15-1 об одностороннем расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, договор аренды от 29.12.2006 N М-02-027874 прекращен, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2015.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Нормы о неосновательном обогащении, по мнению Департамента и Правительства, неприменимы к рассматриваемым отношениям.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами, 29.12.2006 Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор), на основании распоряжения префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, заключен договор аренды земельного участка N М-02-027874, по условиям которого арендатору во временное владение на 49 лет для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина предоставлен земельный участок площадью 280 кв. м, кадастровый номер 770225009042, расположенный по адресу: Москва, ул. 9-я Северная линия, вл. 15, пос. Северный.

Распоряжением префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523 установлена плата за право заключения договора аренды земли в размере 1 383 480 рублей, которая произведена обществом, что сторонами не оспаривается.

Обратившись за получением ГПЗУ, общество получило отказ, с указанием на возможное согласование иного вида разрешенного использования земельного участка: благоустройство и озеленение без возможного осуществления застройки.

Ссылаясь на нецелесообразность сохранения договора аренды и несения расходов по нему в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, руководствуясь статьями 450, 619, 620 Гражданского кодекса, статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 43 Градостроительного кодекса города Москвы, исходили из того, что общество не обжаловало в порядке и в сроки, установленные законом, действия (бездействие) должностных лиц и распоряжение префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, а также из недоказанности обществом оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных Гражданским кодексом, иным законом или договором, указав, что гражданское законодательство не содержит в качестве основания расторжения договора его нецелесообразность.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса.

Ссылаясь на недоказанность обществом оснований для расторжения договора аренды, суды не проверили обоснованность требований о возврате 1 167 017 рублей 17 копеек стоимости права аренды земельного участка, приходящейся на период после расторжения договора на основании статей 1102, 1109 Гражданского кодекса.

Ссылка Департамента и Правительства на прекращение договора аренды от 29.12.2006 N М-02-027874, в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не принимается, поскольку указанные основания расторжения договора не были предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций.

С учетом изложенного судебные акты, согласно пункту 2 части 1 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 по делу N А40-129910/2014 отменить.

Дело N А40-129910/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.