Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 7 июня 2013 г. N 03-04-05/21222 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры

Вопрос: В 2003 году мною был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома с ООО, по которому мною было передано более 1 млн рублей застройщику. В результате исполнения данного договора я должна была стать собственником отдельной квартиры в многоквартирном доме в 2006 году. Однако ООО не выполнило принявшие на себя обязательства и не только не завершило к указанному сроку строительство, но и было признано банкротом. В 2010 году я и все остальные дольщики в многоквартирном доме обратились в районный суд с иском о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте. 2 марта 2010 года решением районного суда наши исковые требования были удовлетворены в полном объеме. 12.05.2010 года на основании вышеуказанного решения мною было получено свидетельство о государственной регистрации права.

После этого нами (собственниками объекта незавершенного строительства) было продолжено строительство самостоятельно, для чего дополнительно неоднократно собирались различные денежные суммы. В 2012 году строительство было завершено. А 3 октября 2012 года районным судом было вынесено решение по иску о прекращении права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и признании права собственности на квартиры, исковые требования были удовлетворены в полном объеме, в результате чего было признано за мною право собственности на отдельную квартиру. 15.04.2013 мне было выдано свидетельство о государственной регистрации права.

На сегодняшний день с момента вложения мною денежных средств прошло 10 лет. За эти годы мое материальное положение существенно изменилось, и я не имею возможности выполнить ремонт в квартире, для чего считаю необходимым продать ее, чтобы приобрести квартиру меньшего размера с уже выполненным ремонтом. В Инспекции ФНС мне было разъяснено, что в случае продажи вышеобозначенной квартиры мне надлежит уплатить НДФЛ в размере 13%, как при продаже недвижимости, состоящей в собственности менее 3-х лет. Но ведь если следовать разъяснениям Конституционного Суда РФ, то срок надлежит считать с момента государственной регистрации и только на вновь приобретенную недвижимость. Первичная регистрация права на объект произошла 12.05.2010 года, а 15.04.2013 года произошла регистрация преобразованного права, а не вновь возникшего.

Прошу разъяснить, необходимо ли уплачивать в моем случае НДФЛ?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщик в 2003 году заключил договор на участие в долевом строительстве жилого дома. В связи с невыполнением застройщиком своих обязательств дольщики в 2010 году обратились в суд с иском о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте. Судом иски были удовлетворены и 12.05.2010 года налогоплательщиком было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на 3/250 доли в объекте незавершенном строительством. В октябре 2012 года судом было вынесено решение о прекращении права общей долевой собственности на объект незавершенный строительством и признании права собственности налогоплательщика на квартиру.

Поскольку право собственности налогоплательщика на квартиру признано решением суда, моментом возникновения этого права является дата вступления в силу решения суда.

При этом следует учитывать, что с 2010 года налогоплательщик владел одним объектом права собственности - 3/250 доли в праве собственности на объект незавершенный строительством, а с 2012 года на основании решения суда стал собственником нового объекта права собственности - отдельной квартиры.

Таким образом, при ее продаже в 2013 году данная квартира будет находиться в собственности налогоплательщика менее трех лет.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.