Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 декабря 2012 г. N 03-04-05/7-1413 О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при приобретении квартиры в строящемся доме

Вопрос: Я приобрела квартиру на этапе строительства (долевка) в феврале 2012 г. за стоимость 1650 т. р. и продала в ноябре 2012 г. за 1800 т. р. Я знаю, что согласно НК РФ с прибыли 150 т. р. я должна заплатить налог 13% - 19 500 руб. А в ноябре я купила другую квартиру большей площади за 2400 т. р. Т.к. купля-продажа прошла в один отчетный период (2012 г.), я могу получить возврат подоходного налога с 2 млн р., которым я еще не пользовалась, за минусом той суммы, которую должна уплатить, т.е. 19 500 р. Квартиру, которую я купила за 2400 т. р., тоже строится, сдача 4 кв. 2012 г. - 1 кв. 2013 г., и права на нее приобретала по предварительному договору купли-продажи, т.к. это дом малоэтажного строительства, документы на землю и разрешение на строительство получено на физ. лицо, поэтому купить по долевке невозможно. После разрешения ввода дома в эксплуатацию будет заключен договор купли-продажи. В НК РФ нет точной формулировки, какой тип или вид договора принимается при строительстве квартиры.

Смогу ли я при таких документах зачесть НДФЛ? Или только когда будет свидетельство на квартиру?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Сумма дохода, превышающая суммы примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного пунктом 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В то же время, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Согласно абзацу двадцать второму подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Если продажа жилого помещения и покупка нового жилья (с оформлением документов, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, установленными подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

В соответствии с абзацем двадцать вторым подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, является договор на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

В соответствии с вышеизложенным, в случае приобретения квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема-передачи квартиры.

Таким образом, в рассматриваемом случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, начиная с того налогового периода, в котором будет получен акт приема-передачи квартиры.