Письмо Федеральной налоговой службы от 5 декабря 2012 г. № ЕД-2-3/769@ “О направлении информации”

Федеральная налоговая служба в связи с письмом о представлении информационной справки по вопросам, содержащимся в обращении, с учетом заключения, представленного Управлением ФНС России по Красноярскому краю (далее -Управление), сообщает следующее.

Из заключения Управления следует, что налогоплательщиками с одной стороны и администрацией города Красноярска с другой стороны в 2011 году был произведен обмен квартир, осуществленный на основании распоряжения администрации города Красноярска от 14.01.2011 № 17-арх «О заключении договора мены жилых помещений». Обмен квартир произведен во исполнение распоряжения администрации города Красноярска, согласно которому осуществлялось изъятие земельных участков при сносе многоквартирных домов, признанных в установленных порядке аварийными.

Обмениваемая квартира принадлежала указанным лицам на праве обшей долевой собственности менее трех лет. В последующем (в этом же налоговом периоде) полученная квартира была продана (договор купли-продажи жилого помещения от 18.10.2011).

При определении порядка налогообложения дохода, полученного физическими лицами в результате мены ветхого жилья и последующей продажи полученного жилого помещения, по мнению ФНС России, следует руководствоваться следующем.

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изъятия жилого помещения и земельного участка, на котором находится такое жилое помещение, для государственных и муниципальных нужд. При этом выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Отчуждение любого имущества (в том числе квартир) на возмездной основе производится на основании соответствующих договоров (договора купли-продажи, договора мены и т.д.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.

Размер дохода, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

При этом если мена жилых помещений была осуществлена в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Так, в соответствии с указанным подпунктом Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Доход, полученный налогоплательщиками - физическими лицами, в результате продажи квартиры, принадлежащей им на праве собственности менее трех лет, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 208 и пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным выше подпунктом Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При этом в случае последующей продажи квартиры, приобретенной по договору мены, налогоплательщик вправе включить в сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов стоимость переданной квартиры, указанную в договоре мены.

Одновременно ФНС России сообщает, что необходимым условием предоставления налогоплательщику указанных имущественных налоговых вычетов (либо вычета в сумме документально подтвержденных расходов) является представление им в налоговый орган заполненной надлежащим образом налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц, в том числе уточненной, в которой заявлены такие вычеты.