Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24 октября 2012 г. N 03-11-06/2/135 Об определении налогоплательщиком-арендодателем доходов в целях применения УСН

См. дополнительно в Энциклопедии хозяйственных ситуаций: "Учет доходов при ЕСХН"

Вопрос: ООО, применяющее УСН с объектом налогообложения "Доходы", заключило предварительный договор на сдачу в аренду собственного нежилого помещения. По условиям этого договора, а также заключаемого в будущем основного договора аренды, арендатор перечислил арендодателю предварительный (обеспечительный) платеж, который обеспечивает:

- обязательство арендатора по целевому использованию арендованного имущества в течение двух лет с даты заключения договора аренды;

- обязательство арендодателя по неизменности арендной ставки в течение двух лет с даты заключения договора аренды.

По договору аренды арендодатель вправе удержать указанный предварительный (обеспечительный) платеж в случае нарушения арендатором обязанности по целевому использованию арендованного имущества.

После истечения срока, в течение которого арендованное имущество должно использоваться по целевому назначению, при условии отсутствия нарушения его использования арендатором, предварительный (обеспечительный) платеж на основании соглашения сторон либо возвращается арендатору, либо зачитывается в счет предстоящих арендных платежей по договору аренды.

Учитывая изложенное, просим разъяснить, когда полученный предварительный (обеспечительный) платеж будет признаваться доходом для целей налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, - на дату получения предварительного (обеспечительного) платежа или на дату проведения соответствующего удержания или зачета, осуществленных ООО согласно договору аренды?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и по вопросу определения налогоплательщиком-арендодателем доходов в целях применения упрощенной системы налогообложения сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. При этом задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, перешедшие на применение упрощенной системы налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса (подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 Кодекса).

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

Таким образом, при получении арендодателем от арендатора платежа для обеспечения исполнения обязательств при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды у налогоплательщика-арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

В том случае если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения.

Согласно пункту 1 статьи 346.17 Кодекса датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Учитывая изложенное, в случае если за оказанные налогоплательщиком услуги по предоставлению имущества в аренду оплата удерживается им из задатка (обеспечительного платежа), то в составе доходов выручка, полученная от предоставления данных услуг, учитывается на дату проведения зачета (удержания) указанных средств в счет погашения задолженности за оказанные услуги.