Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 10 сентября 2012 г. N 03-04-05/7-1098 О предоставлении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже одной квартиры и покупке другой

См. также письмо Минфина России от 2 ноября 2012 г. N 03-04-05/7-1250

Вопрос: Я являюсь отцом - законным представителем несовершеннолетнего ребенка, 14.06.2005 года рождения.

17.07.2010 за несовершеннолетним ребенком на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения зарегистрировано право собственности на 1-комнатную квартиру.

В целях улучшения жилищных условий и приобретения жилого помещения большей площади (2-комнатная квартира) в строящемся многоквартирном доме названная квартира с согласия органов опеки и попечительства продана на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 04.08.2011 за 1 млн 800 тыс. рублей.

Полученные средства на основании платежного поручения от 08.08.2011 перечислены в Жилищно-строительный кооператив.

Согласно договору об участии в ЖСК от 20.07.2011 срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию 3 квартал 2012 года.

В силу требований подпункта 5 пункта 1 ст. 208 НК РФ несовершеннолетним получен доход от реализации однокомнатной квартиры, находящейся в собственности менее трех лет в сумме 1 800 000 рублей.

Согласно требованиям подпункта 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ, законным представителем (мной) исчислен налог на доходы физических лиц за 2011 год в сумме 234 000 рублей и сдана декларация о доходах за 2011 год.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 ст. 220 НК РФ несовершеннолетний воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в связи с продажей квартиры в сумме 1 000 000 рублей.

Таким образом, несовершеннолетний, являясь налогоплательщиком, обязан в срок до 16.07.2012 уплатить налог на доходы физических лиц - 104 000 рублей (800 000x13%).

Срок сдачи дома - 3 квартал 2012 года.

24.07.2012 в налоговый орган сдана уточненная декларация, в которой заявлен имущественный налоговый вычет в связи с продажей однокомнатной квартиры (1000000 руб.) и строительством двухкомнатной квартиры (800 000 руб.).

Несовершеннолетний в последующие налоговые периоды - 2012 году в связи с отсутствием дохода не может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета в связи со строительством квартиры. При этом, в случае отказа налоговым органом в предоставлении ему вычета в связи со строительством квартиры, он обязан уплатить налог в сумме 104 000 рублей.

Может ли несовершеннолетний, являясь налогоплательщиком в 2011 году, понесший расходы на строительство квартиры в 2011 году и получивший права собственности на построенную квартиру в 2012 году, воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета в налоговом периоде 2011 года?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщиком в 2011 году была продана квартира, находившаяся в собственности несовершеннолетнего ребенка менее трех лет, и заключен договор с ЖСК о долевом участии в строительстве дома. Предварительный срок сдачи дома - 3 квартал 2012 года.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Сумма дохода, превышающая суммы примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного пунктом 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В то же время, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Если продажа жилого помещения и покупка нового жилья (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на него) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, установленными подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

В соответствии с абзацем двадцать вторым подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, является договор на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

В соответствии с вышеизложенным, в случае приобретения квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема-передачи квартиры.

Таким образом, в рассматриваемом случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, по доходам, начиная с того налогового периода, в котором получен акт приема-передачи квартиры, то есть 2012 года и в последующие налоговые периоды.

При этом следует иметь в виду, что при отсутствии в налоговом периоде доходов право на получение имущественного налогового вычета не теряется и при наличии в последующих налоговых периодах доходов, облагаемых по ставке 13 процентов, налогоплательщик вправе получить данный вычет.