Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 6 сентября 2012 г. N 03-04-05/7-1071 О предоставлении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, и приобретении квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве

Вопрос: 04.08.2011 с согласия органа опеки попечительства продана 1-комнатная квартира моего сына, 2005 г.р. Полученные средства перечислены 08.08.2011 в ЖСК с целью строительства 2-комнатной квартиры, срок сдачи дома 3 квартал 2012 г. Моим сыном получен доход в 1 800 000 руб. от продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет. С учетом имущественного налогового вычета исчислен налог на доходы физических лиц 104 000 руб. (800 000 x 13%). 24.07.2012 сдана уточненная декларация, в которой заявлен имущественный налоговый вычет в связи с продажей 1-комн. квартиры (1 млн. руб.) и строительством 2-комн. квартиры (800 тыс. руб.). Поскольку у ребенка нет в 2012 г. дохода, то возникает неясность в применении ст. 220 НК РФ, а именно в получении имущественного вычета в налоговом периоде 2011 г. С целью предотвращения нарушения прав ребенка прошу разъяснить правоприменение положений НК РФ.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из общения следует, что налогоплательщиком в 2011 году была продана квартира находившаяся в собственности несовершеннолетнего ребенка менее трех лет, и заключен договор с ЖСК о долевом участии в строительстве дома. Предварительный срок сдачи дома - 3 квартал 2012 года.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Сумма дохода, превышающая суммы примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного пунктом 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В то же время, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Если продажа жилого помещения и покупка нового жилья (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на него) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, установленными подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

В соответствии с абзацем двадцать вторым подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, является договор на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

В соответствии с вышеизложенным, в случае приобретения квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема-передачи квартиры.

Таким образом, в рассматриваемом случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, по доходам, начиная с того налогового периода, в котором получен акт приема-передачи квартиры, то есть 2012 года и в последующие налоговые периоды.

При этом следует иметь в виду, что при отсутствии в налоговом периоде доходов право на получение имущественного налогового вычета не теряется и при наличии в последующих налоговых периодах доходов, облагаемых по ставке 13 процентов, налогоплательщик вправе получить данный вычет.