Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 5 марта 2012 г. N 03-04-05/9-253 О налогообложении НДФЛ дохода, полученного при продаже квартиры

Вопрос: В 2005 году я оформила Договор долевого участия в строительстве, оплатив полную стоимость квартиры. В эксплуатацию дом сдан в январе 2012 года вместо 2006 года. Еще на этапе строительства я пыталась зарегистрировать право собственности на строящуюся квартиру, однако мне в этом официально было отказано. В настоящее время, фактически спустя семь лет после оплаты строительства квартиры, я оформляю право собственности на построенную квартиру и хочу ее продать. Согласно Налоговому кодексу я обязана буду заплатить налог с продажи, так как только после государственной регистрации недвижимости начинают исчисляться три года, после которых налог с продажи не уплачивается. Считаю, что распространение такой нормы законодательства на участников долевого строительства (с момента регистрации собственности, а не оплаты будущей недвижимости на этапе строительства), несправедливо и незаконно, так как на одну и ту же по сути операцию в отношении продавцов недвижимости применяются разные налоговые последствия.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщик в 2005 г. приобрел право на квартиру в строящемся доме в рамках договора долевого участия, полностью произведя оплату. После оформления права собственности на данную квартиру налогоплательщик планирует ее продать.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного вышеуказанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в единой государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Установление иного порядка определения срока нахождения жилого помещения в собственности в зависимости от различных обстоятельств будет противоречить общему принципу определения срока нахождения в собственности недвижимого имущества - с даты его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что возможно только при наличии готового жилого помещения.

Учитывая изложенное, в случае если квартира до даты ее продажи находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, при продаже данной квартиры налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.