Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 января 2009 г. N А14-6848/2007/263/32 Поскольку истцу принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой, судебные инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования в части обязания ответчика освободить земельный участок. В части признания договоров купли-продажи недействительными (ничтожными) иск также удовлетворен, так как спорные договоры не соответствуют Гражданскому кодексу РФ (извлечение)

Справка

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца ООО "М": Ц.О.П. - адвокат (дов. б/н от 20.10.2008, ордер N 1035 от 16.12.2008); от ответчиков: Л.К.В. - адвокат (дов. б/н от 14.01.2009, уд. N 1143 от 15.01.2003); от ООО "К": от иных ответчиков - не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы УФРС РФ по Воронежской области, ООО "З" и ООО "К" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2008 по делу N А14-6848/2007/263/32, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "М" (далее - ООО "М"), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Коммандитному товариществу "С" (далее - КТ "С"), г. Москва, и Обществу с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К"), г. Воронеж, о признании недействительным договора купли-продажи от 25.05.2006 незавершенного строительством объекта (фундамента) литер А, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, о признании недействительной государственной регистрации в ЕГРПН права собственности КТ "С" на указанный объект (запись о регистрации права N 36-36-01/135/2006-109 от 23.05.2006), а также о признании недействительной государственной регистрации в ЕГРПН права собственности ООО "К" на указанный объект (запись о регистрации права N 36-36-01/135/2006-178 от 30.05.2006).

Определением суда от 13.08.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УФРС по Воронежской области и ООО "З".

Определением суда от 10.12.2007 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено УФРС по Воронежской области.

Определением суда от 05.02.2008 в порядке ч. 2 ст. 130 АПК РФ судом объединены дела N А14-6848/2007/263/32 и N А14-6846/07/264/32 по иску ООО "М" к ООО "З", ООО "К" и УФРС по Воронежской области о признании недействительным договора купли-продажи от 31.05.2006 незавершенного строительством объекта (фундамента) литер А, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, заключенного между ООО "З" и ООО "К", признании недействительной государственной регистрации в ЕГРПН права собственности ООО "З" на вышеуказанный объект (запись о регистрации права N 36-36-01/135/2006-230 от 06.06.2006), обязании ООО "З" освободить земельный участок площадью 7353 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, снести и вывезти незавершенный строительством фундамент, находящийся на указанном земельном участке.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ изменил предмет иска и просил суд признать недействительным договор купли-продажи от 25.05.2006 незавершенного строительством объекта (фундамента) литер А, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б; признать недействительным зарегистрированное в ЕГРПН право собственности КТ "С" на указанный объект (запись о регистрации права N 36-36-01/135/2006-109 от 23.05.2006), признать недействительным зарегистрированное в ЕГРПН право собственности ООО "К" на указанный объект (запись о регистрации права N 36-36-01/135/2006-178 от 30.05.2006 г.), признать недействительным договор купли-продажи от 31.05.2006 вышеназванного незавершенного строительством объекта; признать недействительной государственную регистрацию в ЕГРПН права собственности ООО "З" на вышеуказанный объект (запись о регистрации права N 36-36-01/135/2006-230 от 06.06.2006), обязать ООО "З" освободить земельный участок площадью 7353 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, снести и вывезти незавершенный строительством фундамент, находящийся на указанном земельном участке.

Определением суда от 21.05.2008 произведена замена ненадлежащего ответчика по требованию об обязании освободить земельный участок площадью 7353 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, снести и вывезти незавершенный строительством фундамент, находящийся на указанном земельном участке, на надлежащего - КТ "С".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2008 исковые требования были удовлетворены частично. Договоры купли-продажи от 25.05.2006 и от 31.05.2006 признаны недействительными, Признана недействительной государственная регистрация в ЕГРПН права собственности ООО "З" на незавершенный строительством объект (фундамент) литер А, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б (запись о регистрации права N 36-36-01/ 135/2006-230 от 06.06.2006г.). Кроме того, суд обязал КТ "С" освободить земельный участок площадью 7353 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж. ул. А., 33б, снести и вывезти незавершенный строительством фундамент, находящийся на указанном земельном участке. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2008 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, УФРС по Воронежской области, ООО "З", ООО "К" обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят решение от 30.06.2008 и постановление апелляционной инстанции от 30.09.2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом заявители кассационных жалоб ссылаются на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель ООО "К" поддержал доводы кассационной жалобы общества, представитель истца просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и отзыва на них, выслушав явившихся представителей, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, постановлением администрации с. Подгорное Рамонского района Воронежской области N 157 от 10.01.1992 ТОО предприятию "М" (в настоящее время ООО "М") для строительства производственной базы в постоянное (бессрочное) пользование из земель поселений предоставлен земельный участок площадью 2,5 га. юго-восточнее с. Подгорное в районе газовой котельной.

Согласно акту отвода земельного участка от 10.09.2002 границы земельного участка определены на местности, ТОО предприятие "М" выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ВОО 25.09 N 000082.

15.11.1995 на основании Указа Президента РФ от 27.10.2003 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" ТОО предприятие "М" выдано свидетельство о праве бессрочного пользования вышеназванным земельным участком площадью 2,5 га. серии РФ-XXXI N 0645980.

Согласно справке Комитета по градостроительству и архитектуре от 08.08.2000 N 771/пз базе ООО "М" присвоен почтовый адрес: г. Воронеж, ул. А., 33.

30.01.2004 администрацией г. Воронежа принято постановление N 273, в соответствии с которым утвержден акт выбора и проект границ земельного участка для размещения жилого дома площадью 7353 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б.

Во исполнение данного постановления между администрацией г. Воронежа и КТ "С" были заключены договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 231-ПАЗ-09 от 07.04.2004 г. и договор аренды N 3385-04-09/мз от 20.04.2004 г. земельного участка площадью 7353 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, для строительства жилого дома сроком на пять лет.

06.12.2004 администрацией г. Воронежа вынесено постановление N 1885, по которому КТ "С" разрешено проектирование и строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на арендуемом земельном участке.

23.05.2006 УФРС по Воронежской области произведена государственная регистрация права собственности КТ "С" на незавершенный строительством объект (фундамент) литер А готовностью 1% (запись регистрации 36-36-01/135/2006-109), возведенный на вышеназванном арендуемом земельном участке.

25.05.2006 между КТ "С" (продавец) и ООО "К" (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства.

30.05.2006 за ООО "К" зарегистрировано право собственности на данное имущество, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации N 36-36-01/135/2006-178.

По договору купли-продажи от 31.05.2006 ООО "К" (продавец) передало ООО "З" (покупатель) незавершенный строительством объект (фундамент) литер А, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б.

06.06.2006 за ООО "З" зарегистрировано право собственности на этот объект, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации N 36-36-01/135/2006-230.

Ссылаясь на то, что незавершенный строительством объект (фундамент) литер А, готовностью 1%, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, является самовольной постройкой, поскольку возведен КТ "С" на земельном участке, принадлежащем ООО "М" на праве постоянного (бессрочного) пользования, и считая в связи с эти сделки, совершенные с указанным объектом недействительными, ООО "М" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.07.2007 по делу N А14-2633-2006-107/30 было установлено, что спорный земельный участок площадью 7353 кв. м, переданный в аренду КТ "С" для строительства жилого дома, входит в состав земельного участка площадью 2,5га, предоставленного ООО "М" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления администрации с. Подгорное Рамонского района Воронежской области N 157 от 10.01.1992.

При этом суд пришел к выводу о том, что состоявшееся по существу изъятие земельного участка площадью 7353 кв. м и передача его в аренду КТ "С" свидетельствуют о нарушении прав ООО "М" как надлежащего землепользователя.

Кроме того, решениями Арбитражного суда Воронежской области от 12.07.2005 по делу N А14-1480-2005/17/18 и от 13.07.2007 по делу N А14-2633-2006-107/30 установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования ООО "М" земельным участком площадью 7353 кв. м, расположенным по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, в порядке ст. 45 ЗК РФ не прекращено.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, судебные инстанции обоснованно указали, что права ООО "М" как лица, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, нарушены, а, следовательно, истец вправе оспаривать сделки с объектом недвижимости, возведенным на принадлежащем ему земельном участке.

Из материалов дела следует, что право собственности на незавершенный строительством объект (фундамент) литер А, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, было зарегистрировано за КТ "Социальная инициатива и компания" на основании постановлений администрации г. Воронежа N 273 от 30.01.2004 и N 1885 от 06.12.2004, договора аренды земельного участка N 3385-04-09/мз от 20.04.2004.

Однако, решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.07.2005 по делу N А14-1480-2005/17/18 постановление администрации г. Воронежа N 273 от 30.01.2004 признано недействительным, а постановление администрации г. Воронежа N 1885 от 06.12.2004 отменено постановлением главы администрации городского округа город Воронеж N 551 от 28.04.2007.

Более того, решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.07.2007 по делу N А14-2633-2006-107/30 признаны недействительными договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 231-ПАЗ-09 от 07.04.2004 и договор аренды земельного участка N 3385-04-09/мз от 20.04.2004.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что спорный объект недвижимости фактически возведен КТ "С" на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и в отсутствие выданного администрацией г. Воронежа в установленном порядке разрешения на строительство.

В силу п. 1 статьи 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил признается самовольной постройкой.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В то же время пунктом п. 2 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Исходя из названных норм права, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно указали, что КТ "С" не вправе было отчуждать незавершенный строительством объект (фундамент) литер А, готовностью 1%, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б, ООО "К" по договору купли-продажи от 25.05.2006, а следовательно, ООО "К", в свою очередь, не вправе было отчуждать спорный объект ООО "З" по договору купли-продажи от 31.05.2006.

В соответствии силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, учитывая, что договоры купли-продажи от 25.05.2006 и от 31.05.2006 не соответствуют положениям статей 209, 222 ГК РФ, судебные инстанции правомерно признали требования ООО "М" о признании их недействительными (ничтожными) подлежащими удовлетворению.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п. 2 ст. 2 названного Федерального закона государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из выписки из ЕГРПН о переходе прав на объект недвижимого имущества от 10.04.2008 следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержится запись о регистрации за ООО "З" права собственности на объект незавершенного строительства литер А, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. А., 33б.

Записи же о регистрации права собственности КТ "С" и ООО "К" на спорный объект недвижимости погашены в связи с заключением договоров купли-продажи от 25.05.2006 и от 31.05.2006.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что исковое требование о признании недействительной государственной регистрации в ЕГРПН права собственности ООО "З" на вышеуказанный объект недвижимости (запись о регистрации права N 36-36-01/135/2006-230 от 06.06.2006) подлежит удовлетворению, в то время как требования о признании недействительным зарегистрированного в ЕГРПН права собственности КТ "С" и права собственности ООО "К" на указанный объект удовлетворены быть не могут в виду погашения соответствующих записей о регистрации в ЕГРПН.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ это право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание, что ООО "М" принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, являющийся, как указано выше, самовольной постройкой, а также, что в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, судебные инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования в части обязания КТ "С" освободить земельный участок площадью 7353 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж. ул. А., 33б, а именно снести и вывезти незавершенный строительством фундамент, находящийся на указанном земельном участке.

Ссылка ООО "К" и ООО "З" на невозможность исполнения судебных актов в части обязания КТ "С" освободить спорный земельный участок путем сноса и вывоза незавершенного строительством фундамента, находящегося на данном участке, поскольку на данный объект наложен арест, является несостоятельной, так как действующее законодательство не содержит запрета на принятие судами решения о сносе самовольно возведенной постройки, находящейся под арестом.

Довод УФРС по Воронежской области о том, что регистрирующим органом были соблюдены положения действующего законодательства при регистрации права собственности на спорный объект, был известен судам первой и апелляционной инстанциий, исследовался ими и обоснованно отклонен со ссылкой на то обстоятельство, что предметом судебного разбирательства по настоящему делу является недействительность соответствующих договоров, касающихся спорного имущества, а не законность действий регистрирующего органа.

Довод ООО "К" и ООО "З" о том, что производство по настоящему делу подлежит прекращению на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, поскольку имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт, а именно решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.07.2007 по делу N А14-2633-2006-107/30, которым ООО "М" отказано в удовлетворении исковых требований об обязании КТ "С" снести незавершенный строительством объект, не может быть принят во внимание в виду несовпадения оснований исковых требований по настоящему делу (недействительность договоров купли-продажи от 25.05.2006 и от 31.05.2006, в связи с заключением сделок в отношении самовольной постройки) и по делу N А14-2633-2006-107/30 (незаконное изъятие земельного участка у ООО "М" и незаконная передача его в аренду третьему лицу).

На основании изложенного, а также, принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационных жалоб, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2008 по делу N А14-6848/2007/263/32 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 января 2009 г. N А14-6848/2007/263/32

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Центрального округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании