Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2007 г. N КГ-А40/11518-07 Гражданским законодательством не предусмотрено обязание собственника имущества заключать договор на аренду принадлежащего ему помещения против его воли, в то время как собственник не изъявил своего согласия на заключение договора (извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2007 г.

Закрытое акционерное общество "АЛТ-Фото" (г. Москва) (далее по тексту - ЗАО "АЛТ-Фото" или истец) 06 апреля 2007 года обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы в лице его Северо-Восточного территориального агентства (далее - ДИгМ или ответчик) об обязании ответчика заключить с истцом договор на аренду помещений нежилого здания общей площадью 923,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ракетный бульвар, д. 4, на условиях Договора N 3-231 от 15.04.2002 на новый срок.

В обоснование заявленного требования истец указал на то, что постановлением Правительства Москвы от 01.07.2003 N 510-ПП была утверждена Комплексная программа развития и поддержки малого предпринимательства в городе Москве на 2004-2006 годы, а ЗАО "АЛТ-Фото" является субъектом малого предпринимательства города Москвы с 1998 года, при том, что с 2004 года арендная плата организации истца была установлена в особом порядке, с применением понижающего коэффициента 0,5 как субъекту малого предпринимательства, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27.01.2004 N 27-ПП.

При этом, истец считает, что ЗАО "АЛТ-Фото" добросовестно исполняет свои договорные обязательства по аренде нежилого помещения и в соответствии с пунктом 4.2.12. договора аренды N 3-231 от 15.04.2002 (далее - Договор аренды) обратился к ответчику о перезаключении Договора аренды на тех же условиях на новый срок (письмо N 4 от 16.01.2007 года) в порядке пункта 4.2.13. Договора аренды, при том, что отказ ответчика на перезаключение договора истец считает необоснованным и противоречащим пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4.2.13 договора аренды N 3-231 от 15.04.2002 и нарушающим право арендатора на возобновление договора на новый срок.

В судебном заседании первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменно уточнил предмет своего требования и просил обязать Департамент имущества города Москвы заключить с ЗАО "АЛТ-Фото" договор на аренду помещений нежилого здания общей площадью 923,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва. Ракетный бульвар, д. 4. на условиях договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 3-231 от 15.04.2002 года на последующие 5 лет.

При рассмотрении заявленных требований по существу, решением Арбитражного суда города Москвы от 7 июня 2007 года (резолютивная часть решения объявлена 31.05.2007) по делу N А40-15424/07-91-142, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2007 года (резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2007) N 09АП-10221/2007-ГК по тому же делу в удовлетворении исковых требований от обязании ДИгМ заключить с ЗАО "АЛТ-Фото" договор на аренду помещений было отказано. При принятии решения суды обеих инстанций руководствовались статьями 8, 10-12, 209, 421, 445, 606, 610, 621, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 71-72, 135-136).

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции указал, что в соответствии с пунктом 4.2.7 договора аренды N 3-231 от 15.04.2002 арендатор был обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения, связанных с деятельностью арендатора и изменяющих функциональное назначение помещения, без письменного разрешения арендодателя, однако в результате проверки использования помещения по адресу: г. Москва, Ракетный бульвар, д. 4 было установлено, что ЗАО "АЛТ-Фото" в нарушение принятых на себя обязательств произвело переоборудование объекта аренды без наличия согласия арендодателя.

Также суд отметил, что согласно пункту 4.2.10 Договора аренды арендатор обязан в течение месяца с момента поступления письменного уведомления об изменении величины и порядка начисления арендной платы обратиться за переоформлением перерасчета арендной платы. Дополнительное соглашение от 18.01.2005 об изменении условии арендной платы на 2005 год было в установленном порядке направлено истцу для согласования, однако, до настоящего времени указанное соглашение ЗАО "АЛТ-Фото" не подписано, что было установлено Арбитражным судом города Москвы в ходе судебной разбирательства по делу N А40-5620/07-77-63 и отражено в мотивировочной части решения названного суда от 20 марта 2007 года, которое вступило в законную силу (л.д. 44).

Ссылка истца на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации была признана судом первой инстанции несостоятельной, так как согласно нормам данной статьи до обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор лицо должно направить другой стороне оферту (проект договора) на рассмотрение которой есть 30 дней с момента ее получения, однако проект нового договора аренды в Департамент имущества города Москвы не поступал. Таким образом, истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, и истец не обосновал со ссылкой на нормативно-правовые акты наличие у Департамента имущества города Москвы обязанности по заключению договора аренды на спорный объект недвижимости.

Кроме того, нежилое помещение общей площадью 923,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, Ракетный бульвар, д. 4, находится в собственности города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2002 серии 77 АА N 297213 (л.д. 47).

Также суд отметил, что ЗАО "АЛТ-Фото" арендует нежилое помещение по Ракетному бульвару, д. 4 под размещение служб организации (п. 1.1 Договора аренды). При этом, согласно акту проверки использования помещения от 24.10.2006 непосредственная работа по оказанию фото услуг населению ведется только на первом этаже здания. Согласно экспликации БТИ площадь помещений первого этажа - равна 197,8 кв.м., что составляет лишь 22% от общей плошали арендуемого здания. Истец имеет льготную арендную плату, часть арендуемых площадей в течение длительного времени сдавал в субаренду, вследствие чего, городской бюджет недополучает значительные средства.

Таким образом, в целях оптимизации использования нежилого помещения по Ракетному бульвару, д. 4, а также, учитывая мнение Управы Алексеевского района города Москвы, ответчиком было принято решение об отказе в переоформлении договора аренды N 3-231 от 15.04.2002, заключенного с истцом, о чем ЗАО "АЛТ-Фото" было проинформировано в установленном порядке уведомлением от 30.01.2007 (л.д. 48).

Суд первой инстанции в своем решении подчеркнул, что пункт 4.2. приложения N 3 к постановлению Правительства Москвы от 23.05.2006 N 327-ПП предусматривает задачу по закреплению и развитию практики проведения конкурсов и аукционов по сдаче в аренду объектов нежилого фонда, а также обеспечение выставления максимально возможного количества помещений на аукцион по установлению ставки арендной платы, в том числе, проведение целевых торгов для решения городских социальных задач, при том, что передача нежилого помещения в аренду без аукциона или конкурса может быть произведена лишь на основании распоряжения Мэра Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Департамента имущества города Москвы в исключительных случаях, однако до времени рассмотрения спора ни один из указанных правовых актов в отношении ЗАО "АЛТ-Фото" принят не был.

Таким образом, в случае выставления нежилого помещения по Ракетному бульвару, д. 4 на аукцион по определению ставки арендной платы, истец не лишен права на участие в нем в установленном порядке, при том, что отсутствуют основания для обязания ДИГМ заключить с истцом договор аренды, поскольку нормами гражданского законодательства, регулирующего отношения сторон по аренде, не предусмотрено обязание собственника имущества заключить договор на аренду принадлежащего ему помещения против его воли, в то время как собственник не изъявил свое согласия на заключение договора.

Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев заявленные требования, согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы истца и пояснил, что истцом на протяжении всего срока действия Договора аренды допускались нарушения его условий (несогласованное переоборудование, не подписание расчета арендной платы), что делает невозможным применения к нему положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Отклоняя довод ЗАО "АЛТ-Фото" о том, что истцу было передано переоборудованное помещение без соответствующих разрешений, арбитражный апелляционный суд пояснил, что из акта приема-передачи помещения при заключении договора аренды не следует, что ему были переданы нежилые помещения, переоборудованные без соответствующих разрешений.

Арбитражный апелляционный суд отклонил как необоснованный и довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно сослался на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2007 по делу N А40-5620/07-77-63, поскольку в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившем в законную силу решением арбитражного суда, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, то есть неподписание ответчиком соглашения об изменении величины и порядка арендной платы является для настоящего дела установленным и новому доказыванию не подлежит, а ссылка истца на то, что ответчик своими действиями нарушает права и охраняемые интересы истца, арбитражный апелляционный суд не принял во внимание, поскольку ответчик является собственником спорного помещения и в силу прямого действия закона вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции от 07.06.2007 и постановлением апелляционного суда от 10.08.2007 ЗАО "АЛТ-Фото" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить и на стадии кассационного производства принять новое решение об обязании Департамента имущества г. Москвы заключить с ЗАО "АЛТ-Фото" договор на аренду помещений нежилого здания общей площадью 923,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ракетный бульвар, д. 4, на условиях Договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 3-231 от 15.04.2002 на последующие 5 лет.

При этом истец оспаривает выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что он без соответствующего разрешения переоборудовал арендуемые им помещения, а также, что необоснованно уклонялся от подписания дополнительного соглашения к Договору аренды об увеличении размера арендной платы.

Так, в жалобе истец указывает на то, что обращал внимание судов на то, что переоборудование помещений произведено до их передачи в аренду 15 апреля 2002 года, что, по мнению заявителя, подтверждается поэтажными планами, приложенными к Выписке из техпаспорта БТИ по состоянию на 05.05.1983, являющейся неотъемлемой частью договора, в которых указано, что помещения на указанную дату уже были несанкционированно переоборудованы, что переоборудование помещений до заключения Договора аренды от 15.04.2002 подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права собственности г. Москвы от 05.03.2002, в котором указано, что произведена перепланировка помещений, несогласованная в установленном порядке, а также Дополнением к Акту приемки-передачи основных средств от 01.03.1992 между Московской городской фабрикой фоторабот и МП "Факир".

В отзыве на кассационную жалобу истца ответчик просит арбитражный суд кассационной инстанции обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а жалобу ЗАО "АЛТ-Фото" - без удовлетворения по изложенным в отзыве доводам.

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца поддержали доводы рассматриваемой кассационной жалобы, представители ответчика возражали против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального права и норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба ЗАО "АЛТ-Фото", доводы которой, наряду с отзывом на нее, были рассмотрены кассационной инстанцией, без удовлетворения в связи с нижеследующим.

В соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к изменению или отмене вступивших в законную силу решения или постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций судом кассационной инстанции является то обстоятельство, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам или если нарушены либо неправильно применены судами нормы материального права или нормы процессуального права, что привело к принятию неправильного решения, однако кассационная инстанция не усматривает названных обстоятельств для удовлетворения кассационной жалобы истца.

При рассмотрении заявленных требований по существу суды первой и апелляционной инстанций установили, что истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 15.04.2002 N 3-231 аренды нежилого помещения общей площадью 923,4 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Ракетный бульвар, д. 4, сроком действия с 15.04.2002 по 15.04.2007. Договор прошел государственную регистрацию 13.06.2002. Согласно Акту приема - передачи нежилое помещение общей площадью 923,4 кв.м. было передано арендатору в удовлетворенном состоянии (л.д. 15).

Истец, считая себя добросовестным арендатором, руководствуясь пунктами 4.2.12, 4.2.13 Договора аренды, учитывая окончания срока договора, обратился к ответчику с письмом от 16.01.2007 о перезаключении договора аренды от 15.04.2002 N 3-231 на тех же условиях, на новый срок, однако ответчик, отвечая на указанное письмо истца, уведомлением от 21.02.2007 N 03-455/07 известил истца о том, что он признан недобросовестным арендатором, в связи с чем, договор аренды от 15.04.2002 N 3-231 пролонгирован не будет. Согласно указанному уведомлению истцу надлежало в десятидневный срок после окончания срока действия договора до 25.04.2007 освободить занимаемое помещение, сдав его балансодержателю по акту приема-передачи в установленном порядке.

Согласно пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на положение которого, как на основание удовлетворения заявленного требования ссылается истец, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, то есть названная статья 621 допускает возникновение у арендатора преимущественного права перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока договора при прочих равных условиях.

Однако заявляя требование об обязании ДИгМ заключить Договор аренды на новый пятилетний срок, истец не указал, перед какими именно другими лицами, как предусмотрено в вышеуказанной норме права, и на каких прочих равных условиях с этими лицами, он имеет преимущественное право на заключение такого договора аренды.

В силу положений пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Не подтверждается материалами дела и довод кассационной жалобы истца о том, что он не производил несанкционированное переоборудование спорных нежилых помещений, так как решением Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2005 по делу N А40-68827/04-125-691, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2005 N 09АП-3059/05-АК и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КА-5977-05, было установлено, что на момент проведения проверки 25.11.2004 административным органом был установлен факт переустройства подвального помещения, произведенного после проведения аналогичной проверки в 2003 году, при том, что выявленное переустройство могло быть совершено только ЗАО "АЛТ-Фото" как единственным арендатором фактически занимаемых в соответствии с Договором аренды помещений.

В связи с изложенным доводы кассационной жалобы ЗАО "АЛТ-Фото" подлежат отклонению как необоснованные и направленные на переоценку выводов, как суда первой инстанции, так и апелляционного суда, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в крут полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, а обжалуемые судебные акты в порядке пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения, как принятые в соответствии с действующими нормами права и не противоречащие имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным судом обстоятельствам.

Арбитражный суд кассационной инстанции, вне зависимости от доводов кассационной жалобы проверил и не находит также и безусловных оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, так как не усматривает процессуальных нарушений при принятии названных судебных актов, перечисленных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 7 июня 2007 года по делу N А40-15424/07-91-142 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2007 года N 09АП-10221/2007-ГК по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО "АЛТ-Фото" - без удовлетворения.