Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2008 г. N 09АП-2269/2008 (ключевые темы: договор аренды - задаток - прекращение договора - арендная плата - невозможность исполнения)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 24 марта 2008 г. N 09АП-2269/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.

судей Тихонова А.П., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сампаевой Е.Г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО

"Завод пластмассовых изделий "СПЕКТР"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2008,

принятое судьей Ишановой Т.Н.

по делу N А40-57138/07-63-416

по иску ООО "Квартал Диванов"

к ОАО "Завод пластмассовых изделий "СПЕКТР"

о признании недействительным пункта 3.3 договора аренды,

применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от истца: Петренко Л.О. по доверенности от 26.02.2008 N 02/2008

от ответчика: Лакиной И.А. по доверенности от 30.11.2007,

Божко С.В. по доверенности от 15.11.2007

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Квартал Диванов" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) "Завод пластмассовых изделий "СПЕКТР" о:

- признании недействительным (ничтожным) пункта 3.3 статьи 3 договора аренды от 18.05.2007 N 6-32-/21-07СТП;

- применении последствий недействительности пункта 3.3 договора в виде обязания ответчика осуществить возврат суммы гарантийного взноса в размере 177 010 руб.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 166-168, 180, 380, 381, 421, 422, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 24.01.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

При этом суд руководствовался статьями 8, 11, 12, 166, 167, 168, 180, 380, 381, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исходил из того, что пункт 3.3 договора аренды от 18.05.2007 N 6-32-/21-07СТП является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением от 24.01.2008, ОАО "Завод пластмассовых изделий "СПЕКТР" подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы. Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, представил отзыв.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке, статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП аренды нежилых помещений общей площадью 57,1 кв.м., расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Б.Семеновская, д. 10, стр. 13, 3 этаж, сроком действия с 18.05.2007 по 30.04.2008. Помещение предоставлено для осуществления коммерческой деятельности.

Стороны включили в условия договора статью 3 "Гарантийный взнос".

Согласно пункту 3.1 договора арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя гарантийный взнос в рублях по внутреннему курсу компании, из расчета 31,0 рубль за одну единицу у.е., в размере эквивалентном 5 710 у.е., в том числе НДС.

Во исполнение данного условия договора истец по платежному поручению от 18.05.2007 N 304 перечислил ответчику гарантийный взнос в сумме 177 010 руб. (л.д.27).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендодатель засчитывает сумму гарантийного взноса в рублях в размере месячной арендной платы в счет оплаты последнего месяца аренды, а по истечении месяца со дня окончания срока действия договора обязуется вернуть арендатору оставшуюся сумму гарантийного взноса в рублях в размере месячной арендной платы, за исключением следующих задолженностей: по арендной плате, оплате расходов на электроэнергию и услуг телефонной связи, пеней, дополнительных услуг, оказанных арендодателем, расходов, связанных с невыполнением арендатором пунктов 6.1.15, 6.1.17.

Пунктом 9.2 договора аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП установлено, что последний может быть расторгнут арендатором досрочно в одностороннем порядке с обязательным письменным предупреждением арендодателя, за три месяца до расторжения.

При этом стороны по договору установили, что в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора (истца), за исключением случая, предусмотренного пунктом 9.5 договора, гарантийный взнос не возвращается (пункт 3.3 - оспариваемый истцом).

Как следует из материалов дела, истец в соответствии с пунктом 9.2 договора направил ответчику письмо от 12.10.2007 N 1/13 о расторжении договора аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП и прекращении его действия по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.

В данном письме истец также указал на то, что пункт 3.3. договора аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП противоречит статьям 380, 381, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании статьи 168 названного Кодекса, является недействительным (л.д.23).

Впоследствии 23.10.2007 истец направил ответчику требование N 23/3, в котором сообщил о том, что гарантийный взнос подлежит зачету в счет предпоследнего и последнего месяца, то есть с 12.11.2007 по 11.11.2008 (л.д. 24).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что гарантийный взнос является способом обеспечения обязательства и подлежит регулированию положениями статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Между тем, из материалов дела следует, что истец и ответчик не заключали соглашение о задатке ни в качестве условий договора аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП, ни в качестве отдельного документа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 названной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если задаток является средством обеспечения обязательства, то аванс применяется исключительно как средство платежа.

Поскольку в данном случае отсутствует письменное соглашение о задатке, то в силу указанной нормы права статью 3 "Гарантийный взнос" договора аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП, в том числе пункт 3.3. нельзя квалифицировать как задаток.

Исполнение обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае истец и ответчик в порядке указанной нормы права предусмотрели способ обеспечения исполнения обязательств, установленный условиями договора аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП, а именно - гарантийный взнос.

При таких обстоятельствах пункт 3.3. договора аренды не должен соответствовать положениям статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации "Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком", так как уплаченная истцом сумма в размере 177 010 руб. не является задатком. Следовательно, оспариваемый пункт договора аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП нельзя признать недействительным и как следствие применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В данном случае отсутствуют обстоятельства, предусмотренные упомянутой нормой права, поскольку договор аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП исполнялся и истец не представил доказательств невозможности исполнения договора аренды. Как следует из Акта приема-передачи от 24.05.2007 (л.д. 22) арендуемое нежилое помещение было передано истцу в отличном состоянии, в помещении произведен ремонт.

Стороны предусмотрели, что гарантийный взнос возвращается истцу в случае, предусмотренном пунктом 9.5 договора, а именно в случае, если помещение в силу каких-либо обстоятельств окажется в непригодном для использования состоянии. В заседании суда апелляционной инстанции стороны подтвердили, что помещения истцом возвращены без повреждений. Факт непригодности спорных помещений к использованию арендатором отсутствует.

При расторжении договора аренды в одностороннем порядке истец в письме от 12.10.2007 N 1/13 также не указал на невозможность исполнения договора аренды.

Предоставляя истцу возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке без объяснения причин, истец и ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации включили в условия договора аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП оспариваемый пункт 3.3 договора.

Как следует из письма ответчика от 25.10.2007 N С-38/55 пункт 3.3 договора аренды от 18.05.2007 N 6-32/21-07СТП, является санкцией за досрочное расторжение договора (л.д.25).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 24.01.2008 подлежит отмене на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания пункта 3.3 статьи 3 договора аренды от 18.05.2007 N 6-32-/21-07СТП недействительным (ничтожным) и как следствие об отказе в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности пункта 3.3 договора в виде обязания ответчика осуществить возврат суммы гарантийного взноса в размере 177 010 руб.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2008 по делу N А40-57138/07-63-416 отменить.

В удовлетворении исковых требований ООО "Квартал Диванов", заявленных к ОАО "Завод пластмассовых изделий "СПЕКТР" о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.3 договора аренды от 18.05.2007 N 6-32-/21-07СТП и применении последствий недействительности пункта 3.3 договора аренды от 18.05.2007 N 6-32-/21-07СТП в виде обязания ответчика осуществить возврат суммы гарантийного взноса в размере 177 010 руб. отказать.

Взыскать с ООО "Квартал Диванов" в пользу ОАО "Завод пластмассовых изделий "СПЕКТР" расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.

Постановление вступило в законную силу и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: