Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 ноября 2011 г. N Ф05-11769/11 по делу N А41-32802/2010 (ключевые темы: управление имуществом - арендная плата - почва - целевое назначение - химические вещества)

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Волкова С. В., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Кузнецов А.П., по доверенности от 26.10.2011 года, Алексашина И.В., по доверенности N 3 от 15.11.2010 года,

от ответчика - Богомолов В.Т., по доверенности от 24.02.2011, Рычагова О.А., по доверенности от 22.12.2010 года,

рассмотрев 10 ноября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрация Ногинского муниципального района Московской области

на постановление от 01 августа 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Виткаловой Е. Н., Бархатовым В. Ю., Кручининой Н. А.,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрация Ногинского муниципального района Московской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Васильковое поле"

о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Ногинского района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Васильковое поле" (далее - ООО "Васильковое поле") о расторжении договора аренды от 27.12.2005 N 91-2005, взыскании 10 815 101,76 руб. задолженности по арендной плате по указанному договору и 1 670 720,27 руб. пени за период с 16.03.2009 по 17.11.2010, всего 12 485 822,03 руб.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды от 27 декабря 2005 года N 91-2005 земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2010 года по делу N А40-99256/10-6-831 исковые требования удовлетворены в полном объеме, а именно суд расторг договор N 91-2005 от 27 декабря 2005 года аренды земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:0095, площадью 29952 кв.м., по адресу Московская область, Ногинский район, г. Старая Купавна, площадка N 6, находящегося в государственной собственности, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Ногинского района и Обществом с ограниченной ответственностью "Васильковое поле" сроком на 49 лет с 01 января 2006 года по 31 декабря 2054 года; а также взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Васильковое поле" в пользу Комитета по управлению имуществом Ногинского района Московской области основной долг в сумме 10 815 101 руб. 76 коп., пени за период с 16.03.2009 по 17.11.2010 в размере 1 670 720 руб. 27 коп.

Суд первой инстанции счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами, поскольку со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора аренды, а именно неисполнение обязательств по уплате арендных платежей за период с первого по четвертый квартал 2009 года и с первого по третий, частично четвертый квартал 2010 г. до 17.11.2010 г., задолженность ответчика перед истцом по арендной плате в размере 10 815 101, 76 руб. за указанный период документально подтверждена.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 01 августа 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 19.11.2010 года по делу N А40-99256/10-6-831 отменил и в удовлетворении исковых требований отказал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что по спорному договору аренды арендатору был предоставлен земельный участок из бывших земель завода Акрихин, в почве спорного земельного участка на дату его передачи истцом ответчику по договору аренды содержались вредные химические вещества в концентрации, не позволявшей его использовать в обусловленных договором целях.

Законность и обоснованность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Комитета по управлению имуществом Ногинского района Московской области, который полагает, что арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта были нарушены нормы материального права, а также, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции отменить вынесенное по делу постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы Комитет по управлению имуществом Ногинского района Московской области ссылается на то, что на момент формирования, отвода и последующего предоставления спорного земельного участка по договору N 91-2005 от 27 декабря 2005 года аренды земельного участка арендатору (ответчику) были получены все необходимые и предусмотренные законом согласования и заключения природоохранных, санитарных, пожарных и строительных служб, свидетельствующих о пригодности использования спорного земельного участка для строительства складского комплекса и осуществление складской деятельности. В связи с этим, как считает заявитель жалобы, вывод апелляционной инстанции о том, что исследование земельного участка проводилось лишь в отношении его радиационного фона, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, как считает заявитель, вывод суда о том, что в почве земельного участка на дату его передачи по договору аренды уже содержались вредные химические вещества, достоверно не подтвержден и основывается на предположениях ответчика и эксперта.

По мнению заявителя, представленное в материалы дела экспертное заключение ООО "Национальная экологическая компания" не может служить достаточным доказательством того, что земельный участок был передан ответчику в состоянии не позволяющим его использовать по целевому назначению, поскольку в экспертном заключении достоверно не определено наличие либо отсутствие фактического содержания тяжелых металлов и органических веществ в земельном участке по состоянию на 27.12.2005 г.

Заявитель кассационной жалобы также ссылается на то, что суд апелляционной инстанции применил норму п. 1 ст. 612 ГК РФ без учета п. 2 данной статьи и не исследовал все фактические обстоятельства дела.

В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителя кассационной жалобы поддержали доводы кассационной жалобы и дали по ним соответствующие пояснения.

Представители ООО "Васильковое поле" возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемом судебном акте просили суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятое при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

От ООО "Васильковое поле" отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, ООО "Васильковое поле", изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды на 49 лет от 12.12.2005 N 6 между Комитетом по управлению имуществом Ногинского района (арендодатель) и ООО "Васильковое поле" (арендатор) был заключен договор от 27 декабря 2005 года N 91-2005 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с условиями которого ответчику в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:0095, площадью 29 952 кв. м, по адресу: Ногинский район, г. Старая Купавна, площадка N 6, для пользования под строительство складского комплекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре. Размер арендной платы за земельный участок определяется, в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды N 6 от 23.12.05.

Размер годовой арендной платы, установленный на торгах, составляет 4440100 рублей. Ежегодная индексация размера арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Московской области.

Согласно пункту 3.3 вышеуказанного договора арендная плата за земельный участок перечисляется ежеквартально, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Судами обеих инстанций установлено, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по внесению арендных платежей за период с первого по четвертый квартал 2009 года и с первого по третий, частично четвертый квартал 2010 г. до 17.11.2010 г. по названному договору аренды, в связи с чем за ним перед истцом за указанный период образовалась задолженность по арендной плате в размере 10 815 101,76 руб.

Поскольку в добровольном порядке ООО "Васильковое поле" задолженность не была оплачена, Комитет по управлению имуществом Ногинского района Московской области обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Московской области о взыскании задолженности, пени и расторжении договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что по спорному договору аренды арендатору был предоставлен земельный участок из бывших земель завода Акрихин, в почве спорного земельного участка на дату его передачи истцом ответчику по договору аренды содержались вредные химические вещества в концентрации, не позволявшей его использовать в обусловленных договором целях.

В этой связи суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.2 договора, по передаче арендатору земельного участка для строительства на нем складского комплекса с учетом действующих санитарных и природоохранных норм, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу вышеназванных обстоятельств.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Из представленного в материалы дела землеустроительного дела по выбору спорного земельного участка для его формирования как объекта гражданских правоотношений, постановке на кадастровый учет и передаче в аренду ответчику усматривается, что согласно пояснительной записке кадастрового инженера Шаповалова В.И., испрашиваемый для комитета земельный участок по адресу: Московская область, Ногинский район, п. Ст. Купавна, площадка N 6 находится в составе муниципальных земель и является бывшей территорией завода "Акрихин".

Согласно постановлению Старокупавинской территориальной администрации Ногинского района Московской области N 219 от 08.10.1999 "Об утверждении границ земельных участков ОАО Химфармкомбинат "Акрихин" по фактическому пользованию утверждены границы земельного участка, предоставленного химкомбинату в размере - 41,06 га - под производственную территорию, 2,67 га - под территорию промышленных отходов.

В соответствие с выкопировкой из генерального плана, совмещенного с ПДП пос. Старая Купавна, земельный участок N 6 находится на территории, принадлежавшей химкомбинату "Акрихин". Данное обстоятельство также подтверждено заключением государственной экологической экспертизы по материалам обоснования размещения складского комплекса на площадке N 6 от 29.07.2005 N 02-ЭЭ-90300-05, а именно: земельный участок, планируемый под строительство склада, находится на территории, ранее входившей в состав земель химкомбината "Акрихин".

При осуществлении выбора земельного участка и до формирования его границ и заключения договора аренды, учитывая, что земельный участок подлежит предоставлению для строительства складов товаров народного потребления, арендодателем (Комитетом по управлению имуществом Ногинского района Московской области) было получено санитарно-эпидемиологическое заключение от 28.02.03. N 50.31.03.000.Т.080.02.03.

Как следует из санитарно-эпидемиологического заключения от 28.02.03. N 50.31.03.000.Т.080.02.03, материалы по выбору земельного участка под складские нужды комитету в поселке Старая Купавна (бывшая территория ОАО "Акрихин") соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. При этом в заключении указано, что основанием для признания представленных документов соответствующими нормативам является протокол санэпидэкспертизы материалов по выбору земельного участка.

Вместе с тем, исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ вышеуказанные материалы результатов санитарно-эпидемиологической экспертизы, апелляционный суд установил, что предметом исследования экспертов явилось лишь выявления радиационных аномалий, мощности гамма-излучения и удельная активность в грунте естественных радионуклидов.

При этом, как правильно установил суд апелляционной инстанции, на предмет химического состава почвы на испрашиваемом земельном участке, ранее используемом для размещения химического производства, никаких исследований не проводилось ни до, ни после заключения спорного договора аренды с ответчиком.

Переоценка исследованных судом обстоятельств и сделанных на их основе выводов не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с экспертным заключением ООО "Национальная Экологическая Компания" от 30.05.2011 года, полученным в результате проведения судебной экспертизы в целях установления уровня загрязнения почвы спорного земельного участка и возможности его использования в целях, обусловленных договором аренды, в почве спорного земельного участка в соответствие с требованиями СанПиН и Гигиенических нормативов зафиксированы превышения фактического содержания тяжелых металлов и органических веществ над их предельно допустимым уровнем.

Почва характеризуется как "опасная" и "чрезвычайно опасная". Использование земельного участка в настоящее время в соответствие с целевым назначением: под строительство и размещение складского комплекса, с учетом выявленного уровня содержания в почве химических веществ невозможно. Фактическое содержание тяжелых металлов и органических веществ на 27.12.2005 (дата подписания договора) в почве земельного участка могло превышать предельно допустимый уровень, что делало невозможным его использование в соответствие с целевым назначением.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ в совокупности все представленные доказательства о процессе выбора и формирования спорного земельного участка из земель бывшего химкомбината, часть из которых использовалась для размещения химических отходов, в том числе экспертное заключение ООО "Национальная Экологическая Компания" от 30.05.2011 года и сделанные в нем выводы эксперта, приняв во внимание, что до передачи земельного участка в аренду санитарно-эпидемиологическое исследование земельного участка проводилось лишь в отношении его радиационного фона, пришел к правомерному и соответствующему материалам дела выводу о том, что в почве спорного земельного участка на дату его передачи истцом ответчику по договору аренды содержались вредные химические вещества в концентрации, не позволявшей его использовать в обусловленных договором целях.

При таких обстоятельствах ответчик при заключении договора аренды земельного участка не знал о невозможности использования спорного участка для строительства объектов недвижимости, и рассчитывал использовать земельный участок по целевому назначению, как предусмотрено договором.

Таким образом, Комитет по управлению имуществом Ногинского района Московской области (арендодатель) передал в аренду ООО "Васильковое поле" как арендатору имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:0095, площадью 29 952 кв. м, по адресу: Ногинский район, г. Старая Купавна, площадка N 6, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением (для пользования под строительство складского комплекса), то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств в части передачи арендатору земельного участка для строительства на нем складского комплекса с учетом действующих санитарных и природоохранных норм (пункт 1.2 договора) и неисполнения соответствующей обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Васильковое поле" не могло использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Из пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Требование истца о расторжении договора аренды основано на неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 27.12.2005 N 91-2005 по указанным основаниям (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), поскольку в рамках данного спора установлено, что арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и переоценке, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежат в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2011 года по делу N А41-32802/10 Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 ноября 2011 г. N Ф05-11769/11 по делу N А41-32802/2010