Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 марта 2025 г. № 6415-ОГ/07

Отдел реализации государственной политики в области долевого строительства Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в соответствии с письмом Аппарата Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2025 г. N П48-32878-1 в пределах компетенции рассмотрел обращение Хаустова А.В. и сообщает.

Согласно Положению о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России осуществляет функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и не наделен полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, практики применения приказов Минстроя России, а также толкованию норм, терминов и понятий по обращениям, за исключением случаев, если на него возложена соответствующая обязанность или это необходимо для обоснования решения, принятого по обращению. Кроме того, Минстроем России не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертиз договоров, учредительных или иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, возникновением у граждан права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также определены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Часть 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ определяет правило, согласно которому у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к общему имуществу в многоквартирном доме отнесен земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации для определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется подготовка проекта межевания территории.

Таким образом, приведенные положения ЖК РФ, Федерального закона N 214-ФЗ предусматривают возникновение у участников долевого строительства права собственности на земельный участок, на котором велось строительство многоквартирного дома с элементами благоустройства и иными проектными решениями жилого комплекса при условии определения проектом межевания территории границ такого земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании пункта 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.