Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 декабря 2014 г. N Ф07-9875/14 по делу N А44-178/2014 (ключевые темы: переустройство - нежилые помещения - перепланировка - аналогия закона - субаренда)

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" Морозовой Н.А. (доверенность от 23.12.2013), от индивидуального предпринимателя Тян М.А. - Морозовой Н.А. (доверенность от 15.10.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 28.04.2014 (судья Деменцова И.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А44-178/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агроторг", место нахождения: 191025, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 90/92, ОГРН 1027809237796, ИНН 7825706086 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к администрации Великого Новгорода, место нахождения: 173007, Великий Новгород, Большая Власьевская ул., д. 4, ОГРН 1035300275372, ИНН 5321035692 (далее - Администрация), о сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии нежилого помещения с условным номером 53:23:8100500:0006:11864:0082, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Великий Новгород, ул. Попова, д. 4 корп. 1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен собственник спорного помещения - индивидуальный предприниматель Тян Маргарита Алексеевна, ОГРНИП 304532120900042.

Решением от 28.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.09.2014, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 28.04.2014 и постановление от 19.09.2014 и удовлетворить иск.

Податель жалобы указывает на следующее: суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что только собственник спорного помещения вправе предъявить иск о его сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии; суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, неправильно посчитал, что статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) применяется только к переустройству и перепланировке жилых помещений и не может быть применена по аналогии к нежилым помещениям.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества и Тян М.А. поддержал доводы жалобы.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Тян М.А. на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение общей площадью 476 кв.м с условным номером 53:23:8100500:0006:11864:0082, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Великий Новгород, ул. Попова, д. 4, корп. 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2011 серии 53-АА N 064730).

Тян М.А. на основании договора аренды от 01.08.2011 N 985 передала указанное помещение в аренду закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ЗАО "ИКС 5 Недвижимость") на срок до 31.12.2018.

Согласно пункту 2.4.6 названного договора арендатор вправе самостоятельно (без дополнительного согласия арендодателя) сдавать в субаренду указанное помещение.

Пунктом 2.4.8 договора предусмотрено следующее: арендатор вправе производить за свой счет перепланировку помещения без согласования с арендодателем; арендатор и субарендаторы не вправе производить капитальные (затрагивающие несущие конструкции здания) перепланировки помещения без предварительного письменного согласования с арендодателем, а в случаях, определенных законом, также без письменного согласования с соответствующими государственными контролирующими органами; после перепланировки необходимо получить новый технический паспорт помещения.

ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (арендатор) и Общество (субарендатор) 01.08.2011 заключили договор N 985/2 субаренды указанного нежилого помещения на 84 месяца для использования под торговлю.

В связи с производственной необходимостью Общество по согласованию с Тян М.А. осуществило переустройство и перепланировку названного нежилого помещения для использования под продовольственный магазин на основании проекта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Новпроект" (далее - ООО "Новпроект").

При перепланировке были частично демонтированы ненесущие перегородки, в связи с чем площадь помещения изменилась с 476 кв.м на 480,2 кв.м. Общество получило новый технический паспорт переустроенного помещения.

Истец получил заключение ООО "Новпроект" от 26.06.2012 по обследованию технического состояния несущих строительных конструкций в спорном помещении магазина. В данном заключении указано, что после проведенной перепланировки помещение соответствует требованиям действующего законодательства.

Общество 04.02.2013 получило от Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Центр экспертно-технического сопровождения" положительную экспертную оценку рабочей документации на предмет соответствия помещения противопожарным требованиям в части внутренней перепланировки помещений.

Общество 13.05.2013 обратилось в Администрацию с заявлением N 1830 о выдаче разрешительного письма на разработку проекта по перепланировке и переустройству спорного нежилого помещения.

Комитет архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов Администрации (далее - Комитет) в письме от 03.06.2013 N 4009 отказал Обществу в выдаче разрешения, указав на следующее: по результатам выездной проверки, проведенной 13.03.2013 Комитетом и прокуратурой Великого Новгорода на предмет определения правомерности выполнения ремонтно-строительных работ в указанном помещении, Обществу выдано предписание о необходимости устранить выявленное нарушение; в предписании отсутствует такой вариант устранения нарушения, как получение разрешительных документов.

Администрация уведомлением от 25.02.2013 N 1 сообщила Обществу об отказе в приемке в эксплуатацию нежилого помещения продовольственного магазина после перепланировки и переустройства спорного помещения в связи с отсутствием разрешительного документа на его перепланировку и переустройство.

Общество, ссылаясь на то, что все произведенные работы в спорном нежилом помещении соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, сохранение в переустановленном и перепланированном состоянии нежилого помещения не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказал в иске, посчитав, что Общество не является лицом, имеющим право предъявить к Администрации требование о сохранении спорного помещения в переустроенном и перепланированном состоянии.

Суд апелляционной инстанции, признав неверным вывод суда первой инстанции о том, что Общество является ненадлежащим истцом, не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям: Общество избрало ненадлежащий способ защиты; поскольку спорное помещение является нежилым, к спорным правоотношениям не могут применяться положения пункта 4 статьи 29 ЖК РФ; истец не указал, в каком именно состоянии он просит сохранить помещение; истец не принимал надлежащих мер к получению в установленный срок разрешительных документов на перепланировку помещения для производственных нужд. При этом суды обеих инстанций не исследовали вопрос о том, не нарушены ли выполненными Обществом перепланировкой и переустройством помещения права и законные интересы граждан, не создает ли сохранение этого помещения в переустроенном виде угрозу их жизни и здоровью.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании доводы представителя Общества и Тян М.А., считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.

Апелляционный суд, обоснованно признав, что Общество как субарендатор и лицо, выполнившее перепланировку спорного помещения с согласия собственника, является надлежащим истцом, пришел к неправильным выводам о том, что Общество избрало неверный способ защиты и что к спорным правоотношениям нельзя применить по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок проведения перепланировки и переустройства жилого помещения.

Как видно из материалов дела, Общество осуществило перепланировку и переустройство арендованного помещения, не получив предварительного разрешения уполномоченного органа местного самоуправления, то есть самовольно. В дальнейшем Общество обращалось в Администрацию и Комитет с просьбой выдать разрешительное письмо на переустройство и перепланировку спорного помещения, но получило отказ, мотивированный наличием предписания привести это помещение в прежнее состояние. Обществу было отказано и в приемке в эксплуатацию помещения продовольственного магазина после перепланировки и переустройства в связи с отсутствием разрешительного документа на его перепланировку и переустройство. При этом Администрация и Комитет в переписке с Обществом указали, что в целях устранения допущенного нарушения возможно обратиться в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии или вернуть помещение в прежнее состояние.

Гражданским законодательством не установлены последствия самовольного переустройства и перепланировки нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 того же Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством и соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно пункту 2 названной статьи при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).

Вместе с тем частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Поскольку Общество осуществило перепланировку и переустройство спорного нежилого помещения, встроенного в жилой многоквартирный дом, без получения предварительного согласования с уполномоченным органом местного самоуправления, а в дальнейшем такой орган отказал в выдаче разрешительного письма на разработку проекта и разрешения на ввод помещения в эксплуатацию, указал на необходимость либо привести помещение в прежний вид, либо обратиться в суд с требованием о сохранении помещения в перепланированном виде, неверен вывод апелляционного суда об избрании Обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Противоречит материалам дела вывод апелляционного суда о том, что истец не конкретизировал требования и не указал, в каком виде он просит сохранить спорное помещение. Общество представило в материалы дела проект перепланировки, выполненный ООО "Новпроект", технический паспорт помещения, в котором отражено его фактическое состояние после перепланировки.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; установить, не нарушены ли выполненными Обществом перепланировкой и переустройством помещения права и законные интересы граждан, не создает ли сохранение этого помещения переустроенном виде угрозу их жизни и здоровью; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 28.04.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 по делу N А44-178/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.