Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 апреля 2014 г. N Ф07-2044/14 по делу N А21-5256/2013 (ключевые темы: объект незавершенного строительства - множественность лиц - договор аренды земельного участка - долгосрочная аренда - застройка)

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Зеленоградский район" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.08.2013 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2013 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А21-5256/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Зеленоградский кооператор", место нахождения: 236000, Калининградская обл., Калининград, Комсомольская ул., д. 41, ОГРН 1023900587809 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования "Зеленоградский район", место нахождения: 238530, Калининградская обл., г. Зеленоградск, Крымская ул., д. 5а, ОГРН 1023902057134 (далее - Администрация), выразившихся в отказе заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 39:05:010203:7; обязании Администрации заключить такой договор сроком на 49 лет, в месячный срок подготовить и направить проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Эникс Интернет Сервис", место нахождения: 109017, Москва, Большой Толмачевский пер., д. 3, корп. 6, ОГРН 1027739407563 (далее - ООО "Эникс Интернет Сервис").

Решением от 26.08.2013 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2013 данное решение оставлено без изменения.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права. По мнению подателя жалобы, у Общества отсутствует предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение права долгосрочной аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства; Общество не лишено возможности обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, а после ввода здания в эксплуатацию - потребовать предоставления земельного участка в собственность или долгосрочную аренду.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 11.05.2001 обществу с ограниченной ответственностью "Консерврыбпром" предоставлен в аренду земельный участок площадью 17 257 кв. м, расположенный по адресу: г. Зеленоградск, ул. Тургенева, д. 18, под строительство консервного завода на бывшей территории райпо сроком на пять лет.

На основании соглашения от 02.12.2003 права и обязанности арендатора по названному договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Балтийский Анклав Плюс", которое, в свою очередь, по соглашению от 13.02.2004 передало права и обязанности арендатора ООО "Эникс Интернет Сервис".

Соглашением от 12.02.2007 Администрация и ООО "Эникс Интернет Сервис" внесли изменения в договор от 11.05.2001 и соглашение от 13.02.2004, в соответствии с которыми назначение участка изменено на "для реконструкции не оконченного строительством склада готовой продукции под цех розлива минеральной воды"; срок завершения строительства установлен до 01.01.2009; срок аренды продлен до 01.01.2009.

На основании договора купли-продажи от 30.11.2011 за Обществом 13.01.2012 зарегистрировано право собственности на четыре не оконченных строительством объекта, расположенные на названном земельном участке, в том числе здание котельной общей площадью застройки 400,6 кв. м с процентом готовности 45%, здание склада хранения тары общей площадью застройки 792 кв. м с процентом готовности 50%, производственный комплекс общей площадью застройки 252 кв. м с процентом готовности 40%, здание овощехранилища общей площадью застройки 638,2 кв. м с процентом готовности 95%, о чем выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права.

20.05.2013 Общество обратилось к Администрации с заявлением о предоставлении для завершения строительства в аренду на срок более двух лет земельного участка площадью 17 257 кв. м с кадастровым номером 39:05:010203:7 со множественностью лиц на стороне арендатора (принимая во внимание права ООО "Эникс Интернет Сервис").

В ответ Администрация письмом от 10.06.2013 сообщила, что названный земельный участок не является неделимым и не подлежит предоставлению в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора; рекомендовала заявителю размежевать земельный участок под каждым из объектов незавершенного строительства с учетом подъездных путей к каждому из них.

Общество, считая, что в силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации вправе приобрести земельный участок, занятый принадлежащими нескольким лицам объектами незавершенного строительства, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем отказ Администрации является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды, удовлетворяя требования Общества в полном объеме, указали, что земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства, может быть предоставлен собственнику такого объекта в аренду в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации; применив пункт 3 названной статьи, возложили на Администрацию обязанность заключить с Обществом договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на 49 лет.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Объект незавершенного строительства до введения в эксплуатацию не может использоваться как здание, сооружение, а земельный участок под таким объектом необходим не для эксплуатации здания, сооружения, а для завершения строительства. При этом площадь и местоположение границ земельного участка, необходимого для использования находящегося на нем здания, сооружения, определяются исходя из пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Земельный участок, сформированный для целей строительства, может не совпадать по площади и местоположению границ с земельным участком, необходимым для использования введенного в эксплуатацию объекта.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право собственников зданий, сооружений на приобретение земельных участков в собственность или в долгосрочную аренду не распространяется на земельные участки под объектами незавершенного строительства, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Однако в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу положений статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности и с учетом правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросу о правах на земельный участок собственников объекта незавершенного строительства, обязанность уполномоченного органа заключить с таким лицом договор аренды земельного участка для завершения строительства в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не означает возникновение у этого лица такого же права на долгосрочную аренду земельного участка, как у собственников зданий, сооружений.

Следовательно, суды, возлагая на Администрацию обязанность заключить с Обществом договор аренды земельного участка, сформированного для реконструкции не оконченных строительством объектов, сроком на 49 лет, неправильно применили нормы материального права, что является основанием для отмены обжалуемых решения и постановления.

Из материалов дела усматривается, что Общество в мае 2013 года обращалось к Администрации с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка для завершения строительства на срок более двух лет, а не на 49 лет.

С учетом изложенного дело следует направить в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо определить, на каких условиях Общество как собственник объекта незавершенного строительства вправе приобрести земельный участок в аренду для завершения строительства и требовать предоставления ему участка.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.08.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2013 по делу N А21-5256/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.