В Департаменте развития и регулирования юридической помощи и правовых услуг Минюста России рассмотрено вышеуказанное письмо Росреестра по вопросу, касающемуся выдачи свидетельства о праве на наследство в отношении имущественного права нотариусом иностранного государства, и сообщается следующее.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обращаем внимание, что до получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и принятия этого объекта участником долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту (иному документу о передаче объекта долевого строительства) участник долевого строительства является обладателем обязательственных прав - прав требований по договору, но не является собственником объекта недвижимости. Данный вывод подтверждается в частности возможностью уступки прав требований по договору (статья 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

Федеральный закон N 214-ФЗ содержит специальную норму о наследовании прав и обязанностей участника долевого строительства. В соответствии с частью 7 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Гарантия вступления наследника в договор означает, что этот договор еще не исполнен, следовательно, наследодатель не является собственником объекта недвижимости, но является обладателем обязательственных прав имущественного характера.

Таким образом, требования Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о месте открытия наследства в отношении недвижимого имущества применимы в случае, когда договор участия в долевом строительстве исполнен к моменту смерти наследодателя.

Вместе с тем в случаях, описываемых в письме Росреестра, наследуются права и обязанности наследодателя по договору, которые входят в состав наследства согласно положениям статьи 1112 ГК РФ. Основанием для регистрации права собственности на построенный объект недвижимости в будущем выступит не наследование, а исполнение договора.

Полагаем, что расширительное толкование положений ГК РФ, относящихся к наследованию недвижимого имущества, влечет для наследников необходимость обращения к нотариусу Российской Федерации вне зависимости от их места нахождения и места смерти наследодателя, что затрудняет реализацию права наследования, гарантированного Конституцией Российской Федерации, и является недопустимым.

Кроме того, сообщаем, что Российская Федерация является участницей Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам 2002 года (далее - Конвенция). Вопросы наследования регулируются частью V Конвенции (статьи 47-53).

В соответствии со статьей 47 Конвенции, граждане каждого государства-участника Конвенции могут наследовать на территориях других государств-участников Конвенции имущество или права по закону или по завещанию на равных условиях и в том же объеме, как и граждане данного государства-участника Конвенции.

Согласно статье 48 Конвенции право наследования имущества, кроме случая, предусмотренного пунктом 2 данной статьи Конвенции, определяется по законодательству государства-участника Конвенции, на территории которого наследодатель имел последнее постоянное место жительства. Право наследования недвижимого имущества определяется по законодательству государства-участника Конвенции, на территории которого находится это имущество.

Статья 51 Конвенции устанавливает, что производство по делам о наследовании движимого имущества компетентны вести учреждения государства-участники Конвенции, на территории которого имел место жительства наследодатель в момент своей смерти. Производство по делам о наследовании недвижимого имущества компетентны вести учреждения государства-участника Конвенции, на территории которого находится имущество. Данные положения статьи 51 Конвенции применяются также при рассмотрении споров, возникающих в связи с производством по делам о наследстве.

Таким образом, оформление наследственных прав на имущественное право в случае, когда участником долевого строительства являлся гражданин, последнее место жительства которого находилось на территории иностранного государства, может быть осуществлено нотариусом иностранного государства.