Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 февраля 2024 г. № 4198-ОГ/00 О дератизации, дезинфекции общего имущества, проверке звукоизоляции стен многоквартирных домов

Вопрос: 1. Проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, входит в состав минимального перечня услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, уст. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290. При этом согласно п. 3.4.8 Правил технической эксплуатации жилфонда, уст. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, дератизация и дезинфекция подвалов и технических подполий должна проводиться в соответствии с санитарными нормами и правилами. Прошу пояснить, входит ли в предмет государственного жилищного надзора и лицензионного контроля за деятельностью УК, который осуществляют региональные органы жилнадзора, проверка соблюдения санитарных норм при проведении дератизации и дезинсекции общего имущества в МКД ( в частности, процедура и периодичность мероприятий по дератизации и дезинсекции). Неопределенность усматривается в связи с тем, что Приказ Минстроя РФ от 30 декабря 2020 г. N 912/пр перечисляет в числе НПА, содержащих обязательные требования, подлежащие контролю, и Минимальный перечень 290, и правила 170, однако не содержит указания на СанПиН 3.3686-21 "Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней", который устанавливает требования к дератизации и дезинсекции. Если проверка соблюдения санитарных требований не входит в предмет государственного жилищного надзора и контроля за деятельностью УК, то каким образом инспекторы органов жилнадзора вправе проверять исполнение п. 3.4.8 Правил технической эксплуатации жилфонда, уст. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170?

2. Согласно абз. 3 п. 10 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, УК обязана проводить проверку звукоизоляции перегородок в МКД. При этом согласно  5.6.1 ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" звукоизоляционные свойства ограждающих конструкций зданий определяют путем натурных измерений, выполняемых в соответствии с ГОСТ 27296. При этом в соответствии с п. 4.10.4.1 Правил техэксплуатации жилфонда N 170 неисправности звукоизоляции ограждающих конструкций, перекрытий должны своевременно выявляться и устраняться при текущем и капитальном (по проекту) ремонтах. Прошу пояснить, установлена ли законодательством РФ минимальная периодичность проведения управляющей организацией проверки звукоизоляции стен МКД? Допустимо ли проводить проверку звукоизоляции перегородок в МКЖ только перед проведением текущего ремонта подъезда (раз в 5 лет, согласно п. 3.2.9 Правил N 170)?

Ответ: Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел Ваши обращения от 9 февраля 2024 г., от 10 февраля 2024 г. N 279035 и в пределах своей компетенции сообщает.

1. Согласно ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также в соответствии со статьями 50 и 51 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", и ГОСТ Р 51617-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования", управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества.

Надлежащее содержание общего имущества должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, и должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).

Работы по дератизации (уничтожению грызунов) и дезинсекции (уничтожению насекомых) являются частью работ по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Надлежащее санитарное состояние жилых зданий должно поддерживаться постоянно.

В силу пункта 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - Минимальный перечень), в перечень работ и услуг по содержанию общего имущества включается проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 127 СанПиН 3.3686-21 "Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней", в жилых домах профилактическую дезинсекцию и дератизацию мест общего пользования (лестничных клеток, мусорокамер и мусоропроводов) проводят с периодичностью, обеспечивающих отсутствие членистоногих и грызунов, имеющих эпидемиологическое и санитарно-гигиеническое значение.

Конкретная периодичность проведения дератизации устанавливается, согласно пункту 2 Минимального перечня, в зависимости от способа управления, в договоре управления, в решении общего собрания собственников, в уставе, в договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества, в решении застройщика.

Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, согласно пункту 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила № 170) и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В соответствии с пунктом 1.1 Правил N 170 данный нормативный правовой акт определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда и уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 1.8 Правил N 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий; санитарное содержание.

Пунктом 3.4.8 Правил N 170 определено, что в соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.

Вместе с тем, исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенному в определении от 17 октября 2016 г. N 301-КГ16-14454 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений.

Полномочия государственного жилищного надзора установлены статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Общими требованиями к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. N 1670 (далее - Требования).

В соответствии с подпунктом "а" пункта 7 Требований, предметом государственного жилищного надзора является соблюдение контролируемыми лицами обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда.

2. В пункте 10 Минимального перечня предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок в многоквартирных домах: выявление зыбкости, выпучивания, наличия трещин в теле перегородок и в местах сопряжения между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов; проверка звукоизоляции и огнезащиты; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние перегородок; устранение повреждений перегородок по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; восстановление звукоизоляционных, огнезащитных и влагозащитных (в санитарных узлах и кухнях) свойств (пункт 4.5.1 Правил N 170).

Согласно пункту 4.10.4.1 Правил N 170 неисправности звукоизоляции ограждающих конструкций, звукоизолирующих прокладок в полах, перекрытиях и их примыканиях к стенам и перегородкам, в заполнениях оконных и дверных проемов, гильз в местах пересечения трубопроводами, стен, перегородок, перекрытий, жесткого крепления оборудования к стенам, перекрытиям, недостаточная изоляция перекрытий от ударного шума, неудовлетворительная регулировка и установка оборудования, механизмов и приборов, в том числе встроенных производств и т.п. должны своевременно выявляться и устраняться при текущем и капитальном (по проекту) ремонтах.

Снижение уровня шума и вибрации, проникающих в помещения через ограждающие конструкции (стены, перегородки, перекрытия), повышение звукоизоляции конструкций необходимо осуществлять в соответствии с установленными требованиями (пункт 4.10.4.2 Правил N 170).

Действующим законодательством не установлена периодичность проверки звукоизоляции ограждающих конструкций лицами, управляющими многоквартирным домом.

Обращаем Ваше внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.